日本一空室率が悪い山梨県において、満室が実現できた要因とは？
更新日：1月26日
地方都市にある賃貸物件は、人口減少・戸建て住宅住替えなどによって、空室率が深刻化となっています。
弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く「賃貸単体では約3割は空き部屋」であると言われています。
このような話をしてしまうと、競争力が低下した築年数が経過している物件は「家賃値引き」等をしなければ、入居してもらえないのでは？と思われてしまいます。
ただ競合他社物件との差別化を明確とした空室対策を行えば、家賃値下げなどをしなくても安定的に集客することは可能であり、収益改善をすることもできます。
弊社物件は2017年の繁忙期、今まで成功していた空室対策を行った部屋が全く埋まらず、3月末に2部屋同時退去してしまったことから一気に赤字に転落。
その後集客方法＋差別化リノベーションを展開することによって、2020年以降は増収増益を達成することができました。
本投稿は弊社物件が満室達成できた要因（集客方法にスポットを当てて）について、お伝えいたします。
▶上述に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
▼目 次
１．賃貸サイト上では、築古物件は圧倒的に不利
賃貸サイト上では部屋探しをされている方が「希望条件を自由に入力」することができるため、1項目でも希望条件に合致していない部屋は、その時点で成約候補から除外されてしまいます。
そのため、築年数が経過している物件では、希望条件に合致させようと「家賃値下げ」を頻繁に行ってきます。家賃値下げを行ってしまえば、エリア内にある競合他社も追随するため価格競争がおきやすくなり、負のスパイラルが発生しやすくなります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
物件情報を賃貸検索サイトに掲載するとなると、仲介会社は同サイトに掲載料を支払わないといけなくなります。そのため反響数があまりないような物件は掲載料が無駄になってしまうことになるため、場合によっては仲介会社側の判断で掲載を取りやめてしまうリスクがあります。
掲載を取りやめてしまうリスクが高い物件は、やはり競争力が低下している築古物件です。
▶上述に関しては、こちらの動画をご覧下さい。
【動画】必見！セミナー④不動産会社によるポータルサイト掲載する空室の選別方法を理解しよう！～
募集しても反響がなければ空室期間が長期化してしまい、アパート経営に支障をきたしてしまいます。また家賃値下げして成約になったとしても、収益が低下してしまうため貸主にとってはマイナスになってしまいます。
ただ発想を転換し、集客方法を見直すことによって、新たな顧客開拓を行うことができます。弊社物件でも集客方法を全般的に見直すことで、閑散期であったとしても集客に苦戦を強いられることが少なくなりました。
２．脱賃貸サイト集客のメリットとは？
部屋探し＝賃貸検索サイトという構図が出来上がっていると多くの貸主は認識してしまっていますが、実はそういうわけではありません。
物件検索する場合、いきなり大手賃貸検索サイト名を検索する人は少なく、大抵は「地名＋賃貸」といったワードで入力してくるはずですが、博報堂が調べた所によると「20代の約2人に1人は、ブラウザ検索をしているときに、同時にTwitter、Instagramも使っている」ことが分かったとのことです。
▶博報堂が発表したリリースはこちらです。
「検索離れ」は本当？ データから浮かび上がる若者の意外な検索行動
またICT総研が調べた所によると、日本のSNS利用者は2022年末には8,270万人→2024年度末には8,3
88万人へ拡大する予測を出しています。若い世代はSNSを日常生活の中でも取り入れていることがわかっているため、物件情報をSNSを駆使して利用することによって、より多くの方に物件情報を見てもらえる可能性が高くなります。
▶ICT総研が発表したリリースはこちらをご覧下さい。
実際に物件案内をしている仲介会社の中には、TikTok集客をしている所があります。
SNSは広告を出さない限りは無料投稿ができ、更に拡散能力もあることから短期間で効果的な集客をすることができます。
弊社物件においても、2018年から差別化リノベーションを展開していますが、同年から独自集客を開始しました。弊社物件はもともと家賃相場より家賃を高く設定していましたが、リノベーションを機にさらに値上げを行うことから、賃貸検索サイト上での集客は事実上難しくなります。
そこで物件独自の公式サイトを活用し、賃貸検索サイトに頼らない集客を展開していった結果、弊社物件に入居される方の約8割は、弊社公式サイトから問合せをされた方となりました。借主は弊社物件の家賃退位が相場より高いことは十分承知していますが、家賃以上に部屋のクオリティーがいいから入居したと多くの方が言ってくれました。
つまり賃貸検索サイト集客に依存しなくても
募集部屋のクオリティーを高くする
SNSを駆使した集客
をすることによって、新たな顧客を開拓することができ、早期成約に結び付けることが可能となります。
集客方法を見直したことによって、家賃相場より高い家賃設定したリノベーション部屋に入居して頂く方が増え、2020年以降は増収増益＋満室達成させることが可能となりました。
さらに2023年度においては、アパート収入が過去最高を更新することができ、安定した賃貸経営を行うことができ、弊社が行ってきた空室対策は不動産メディア系に多数紹介されるまでに至りました。
▶弊社取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
築29年のアパートが満室 赤字経営変えた3代目の現場の声を聞く戦略
⽇本⼀空き家率の⾼いエリアを⽣き抜く オーナー自らつくりだす"付加価値"
空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続！甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇
３．まとめ
賃貸空室率は地方都市ではすでに深刻となっていますが、今後日本の人口はさらに減少していくため、賃貸経営そのものが成立してこなくなってしまう可能性は高くなってしまいます。
つまり今後の賃貸業界は、今までと比べようもないぐらい競争が激化し、淘汰されてしまう物件は確実に増えていくことが予想されます。
弊社物件は築年数が古くさらに物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であるため、集客すること自体が厳しくなってしまいますが、顧客が創造できるようなリノベーション＋拡散能力があるSNS集客をすることによって、日本一空室率が悪い山梨県に物件があっても満室達成が当たり前となりました。
▶弊社物件に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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