空室率全国ワースト1位の山梨で家賃値上げ＆満室にした極意とは？
更新日：2月14日
賃貸物件の空室率は、地方都市を中心に「深刻的な問題」となっています。
平成30年度住宅・土地統計調査によると、山梨県の空き家率は「全国ワースト1位」となっていて、これは賃貸の他に「戸建て、別荘」等も含まれていて、賃貸単体では約3割は空室であると言われています。
賃貸空室率は2040年代には40％台に達すると言われています。
賃貸経営で生き残りを図るためには空室対策することが求められています。
弊社物件は築年数が経過していますが、今回ご紹介する空室対策を実践したことによって2020年以降は増収増益＋満室を達成することができました。
本投稿は築年数が30年目となる弊社物件がいかにして満室経営をすることができたのか、その極意についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"満室経営で重要なポイント”
１．なぜ空室対策を行うのか？
本題に入る前に、どうして空室対策を行わなければならないのか、説明いたします。
近年の賃貸市場は一部のエリア以外は需要より供給の方が上回っています。
そのため、必ずどこかしらの物件は部屋が埋まらなくなってしまいます。
このような話をすると、大多数の方は「競争力が低下している築年数が古い物件」と思うはずですが、実はそういうわけではなりません。築年数が浅い物件であっても、空室対策をしっかりと行っていなければ成約期間が長期化してしまいます。
空室対策と言っても築年数によって対応は異なります。
築年数が10年以下…原状回復をしっかりと行えばまず問題なし。
築10年～20年以下…表装リフォームをしっかりと行えばOK。ただし家賃は値下げが必要
築20年～…設備の減価償却が終了→資産価値を上げるリノベーションしないと家賃維持は困難
家賃相場は10年を経過するごとに値下がり率が大きくなるものの、上記空室対策をしっかりと行っていれば、家賃値下げを最小限に抑えることはでき、仲介会社も積極的に案内／紹介してくれるため早期成約させることも可能となります。
２．家賃値上げ＆満室にさせる極意
１）ターゲット層を確認する
賃貸集客をする場合、市場調査を行わなければ戦略を立てることができないため、どのような部屋を提供すればいいかわからなくなってしまいます。
築年数が経過している物件においては、新築時と現在ではエリア市場はだいぶ違っていることが多いため、集客強化するためには必ずエリア市場の調査は必須です。
賃貸市場調査で確認すべき部分とは？…
物件周辺には、どのようなお店があるのか？
競合他社の家賃、設備、家賃動向はどうなのか？
現在入居されているお客様の年代層は？
お部屋の成約決定権は、誰が握っているのか？
家賃や初期費用について、お客様はどのように思っているのか？
設備に不具合が発生した時、しっかりと対応してくれるのか？
最近のエリア内の賃貸市場（仲介担当者からヒアリングする）
少々めんどくさいですが、市場調査をしっかり行い状況を把握することができれば、実際の部屋作りを行った際、顧客に響く部屋となるため早期成約が可能となります。
２）差別化を図れる設備を導入する
最近の賃貸空室対策でよく行われているものとして
インターネット無料化
ホームステージング集客
があります。インターネット無料化にすることで借主にとっては毎月のインターネット代が無料となり、さらに募集時にホームステージングを行うことで、入居後の暮らしがよりイメージしやすくなることから、反響数を伸ばすことが期待できます。
比較的導入しやすい両者ではありますが、これらは空室対策としてもはやマイナー的な手法となっています。そのためエリア内の競合他社が同じような対策を講じてしまうと、もはや差別化ではなく同質化となってしまい、集客上苦戦を強いられてしまいます。
募集部屋を早期に埋めるためには、どこか1つでもいいので差別化を図ることが重要です。
弊社のリノベーション部屋は
家賃値上げを目的としたフルリノベーション部屋
家賃据置目的の一部分のみリノベーションを行う部屋
の2つを用意していますが、両方のリノベーション部屋にはカフェスタイルキッチンを標準装備にしています。
賃貸リノベーションでカフェスタイルキッチンを導入している所は皆無なため、内見された方はこのキッチンを見るととても驚かれます。
今まで使用していた壁付けキッチンをリメイクしたものではありますが、弊社オリジナルとなっているため競合他社との差別化を図ることができ、早期成約も可能としています。
▶弊社リノベーションキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
３）顧客の悩みを減らす
株式会社ウチコミが発表したリリースによると、初期費用が高くて諦めた経験があると回答した方が約6割いるとのことです。
契約時に払う初期費用の平均はおおよそ家賃4～6か月分と言われています。
一部の仲介会社ではクレジット支払（分割対応可能）ができますが、大多数の仲介会社は期日までに一括で支払わないといけなくなることから、入居される方にとっては頭が痛いところです。
そこで弊社物件においては、競合他社との差別化を図るために…
物件独自の見学会を開催し、見学会参加された方にギフト券1500円分をプレゼント
見学時に初期費用が大幅に安くなった見積書を提示
しています。
弊社ではプライベートの時間を割いてまで見学会に参加された方に対して、感謝の気持ちを表すため1500円のギフト券を毎回用意しお渡ししています。
その際に簡単なアンケートを記入してもらうようにお願いしていますが、実はアンケートの結果次第で「営業的な話にならない範囲内」でクロージングを行っています。
弊社物件の初期費用は公式サイト経由から問合せをされた方限定で、相場の4分の1程度となっているため、アンケート上の入居時期が1～2か月以内と回答された場合、必ず初期費用を気にしているはずであるため、タイミングを見計らってその場でお渡ししています。
リノベーション部屋のクオリティー＋ギフト券プレゼント＋驚異的な初期費用の安さ＝オトク感が全面的に出ているため、見学会に参加された方の8割は当日に入居申込されます。
４）賃貸サイト以外の集客を開拓
築年数が経過している物件では、空室による「家賃機会損失」を少しでも抑えるために、一定期間空室状態が続いている物件では家賃値下げを行っています。
エリア内において「1つの物件で家賃値下げ」が行われると、競合他社も「対抗処置」として、同程度の家賃値下げが行われてくることから物件によっては負のスパイラルに陥ってしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件では2018年から家賃値上げ目的のリノベーションを行っていますが、集客方法を見直さなければ反響数を伸ばすことは難しくなってしまいます。そこで物件独自の公式サイトを同年から開始しました。
今の時代SNSは日常生活上においてなくてはならないツールとなっています。
物件情報などをSNSやHP上から配信することで、多くの方に情報拡散させることができ、導入したことによって家賃帯や築年数で判断されなくなったことから、反響数が増加＋早期成約が可能となりました。
３．まとめ
今回は空室率全国ワースト1位の山梨で家賃値上げ＆満室にした極意についてお伝えしました。
弊社が行った対策は徹底的に顧客目線に立ったものであり、ここまで対策を講じている物件は皆無であることから、事実上のブルーオーシャンエリアにいることになります。競合他社との差別化を図ることができれば、破壊的イノベーションを封じ込めることができるため、安定した賃貸経営を継続することができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562