空室が埋まらないのは管理会社が原因？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月15日
- 読了時間: 7分
アパート経営を成功させるためには管理業務を担ってくれる管理会社の協力が必要不可欠です。管理会社は管理全般に加え空室対策の提案を行ってくれるため、とても心強い存在です。
しかし近年の賃貸市場は物件供給が飽和し、人口減少が進む中で空室率が悪化しており「空室対策したのに客付けがうまくいかない」と悩む貸主が年々増加しています。
空室が埋まらないのは管理会社のスキルに問題があると言われていますが、果たして本当に管理会社だけに問題があるのでしょうか？
本投稿は、空室が埋まらないのは管理会社の責任なのかについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．不動産管理会社とは？
本題に入る前に不動産管理会社について簡単に説明いたします。
不動産管理会社の形態は「管理＋仲介一体型」または「管理専門」のいずれかに分類されます。両者の管理業務は帆の同様であり、主な業務には…
契約管理：契約更新／入居審査業務
借主対応：借主トラブル対応
建物管理：設備不良対応、退去時立ち合い、空室対策、リフォーム発注など
となります。借主から退去連絡が入った際は、仲介会社に再募集の手配を行います。また退去後室内リフォームやリノベーションが必要と判断した場合は、貸主に提案を行います。
２．空室が埋まらないのは管理会社が原因？
繁忙期を除くと賃貸空室期間は約3か月～4か月と言われています。そのため空室期間が3か月を超える場合、原因を調査し対策を講じなければ空室期間はさらに延びる可能性があります。
１）空室が埋まらない理由
募集期間が3か月以上を超えても空室が埋まらない場合、考えられる原因として以下の３点を挙げることができます。
①賃貸検索サイト内の物件写真が少ない
不動産情報サイト事業者連絡協議会が発表したリリースによると、賃貸検索サイトにおいて写真点数が多いほど問合せや内見につながる傾向があり、物件を探す際には「居室やリビングの写真」は必要と回答した方が多いことが明らかになりました。
物件写真が極端に少なかったり、写真の見栄えが悪いと反響数を増やすことが難しくなります。
②魅力的な部屋ではない
築年数が経過すると資産価値が低下し競争力が劣ってきますが…
原状回復しか行わない
設備投資に消極的
リフォームが不十分
な物件では競争力が高まらず魅力が感じられないため、内見があっても成約率は低くなります。物件供給が飽和している現在、顧客は家賃の安さより品質を求める傾向が強まっています。
そのため、原状回復のみの物件は避けられてしまいます。
③物件共用部が汚い
内見時には物件外観や共用部分は必ず確認されます。これらの部分は定期的に掃除されていないと、ごみが蓄積／散乱し、内見時の印象が悪化してしまいます。
物件清掃が不十分な物件に入居をっ希望する方は誰もいないでしょうし、仲介会社も成約が難しいと判断し、紹介されなくなります。
２）空室が埋まらないのは貸主に問題がある
賃貸物件の需要と供給が逆転している状況において、空室を早期に埋めるには…
物件清掃と物件管理を徹底し、顧客満足度を高める
築年数が20年以上の物件は差別化と希少性が高いリノベーション部屋を作る
ことが唯一の方法です。部屋が埋まらないのは顧客からの関心が薄れていることを示しており、視点を変えれば物件の資産価値が低下していることを意味します。
貸主は物件の最高責任者である以上、部屋が埋まらないのは貸主に起因する問題であると言えます。
空室が埋まらなくなった貸主の中には、管理会社を介さずにリノベーション会社に依頼して資産価値を高めるリノベーションを行い、収益性を改善し客付けに成功している事例もあります。
３）管理会社を変えるリスク
管理会社を変えたことで入居率を改善した物件があるとのことですが、リスクが伴うため、慎重に検討する必要があります。
特に一番気を付けないといけないのが、家賃保証会社との保証契約と管理会社が提携している家財保険に借主が加入している場合です。これらは管理会社が変更されると無効となり、滞納／無保険リスクが高まります。
管理会社が変わっても他社家賃保証会社／家財保険に再加入することは可能ですが、借主にとって金銭的な負担が生じるため、保険料の負担を拒否される可能性もあります。
３．管理会社を変えずに最短で空室を埋める方法
１）物件掃除
共用部（廊下、駐輪場、ごみ置き場）は定期的な掃除が行われていなければ、汚れやゴミが目立ちます。たとえ募集部屋がおしゃれになっていても、掃除が徹底されていなければ、入居希望者はまず現れません。
早期客付けに成功している物件は、内見時の物件印象を非常に重視しています。まずは定期的な物件清掃が重要です。
２）リノベーションは必須
繰り返しになりますが、築20年以上の物件で空室を減らしたいならば資産価値を向上させるリノベーションを行うことが唯一の方法です。
部屋探しされる方は、入居後の生活イメージを連想させながら内見しています。つまり内見者が望むライフスタイルと募集部屋が一致していれば、成約率は大幅に向上します。
そのため資産価値を高めるリノベーションを行う際には、内見者に好まれるインテリアスタイルを採用すると効果的です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っています。ファミリータイプなため、20～30代のカップル、新婚夫婦を対象に、カフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開しています。
自然素材を用いたシンプルナチュラルな部屋は、競合物件が模倣できないほどクオリティーが高いため、ターゲットとなる同年代女性からの評価を受け、早期客付けに成功しています。弊社物件は大手管理会社に管理委託していますが、リノベーションについては弊社独自で対応しています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶弊社リノベーション差別化戦略については、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室が埋まらないのは管理会社の責任なのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
部屋が埋まらない主な理由は、物件資産価値低下による顧客離れが殆どです。しかしこの事実を理解しリノベーションを行えば、早期客付けは十分期待できます。
管理会社を変更したことで入居率が改善できたとしても、家賃値下げや広告料の増額など資産価値を高める対策を行わなければ、長期入居に繋げられない可能性が高いため、安定した家賃収入を得ることは難しくなります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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