安定的な賃貸経営を行う秘訣とは?

更新日:9月19日


不動産投資は、他の投資と比べると「リスクを回避することが可能」であると言われていますが、ただ不動産投資であっても、リスクは当然発生します。


不動産投資にとって、リスクがどうしても発生してしまうものと言えば、やはり「家賃を維持することが難しい」点です。


新築時は「エリア内において割高な家賃設定」をすることができても、築年数が経過してくると、どうしても資産価値が下がってしまうため、家賃を維持することが難しくなり、さらに築年数の経過は、修繕費がどうしても増えていくことから、築浅時と比べると「損益分岐点が高い状態(高入居率を保つこと)でないと、収益性が悪化」してしまいます。


賃貸物件を所有しているオーナー様であれば、誰もが安定的な賃貸経営を行いたいと考えるはず。では、築年数が経過したとしても「安定的な賃貸経営」を行うためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか?


 

目 次

1.顧客の創造ができている物件か?

2.仲介会社から支持されている物件か?

3.トラブルが少ない物件か?

4.まとめ

 

1.顧客の創造ができている物件か?

顧客の創造ができている物件か?

築年数が経過してくると、室内の機能性や使い勝手が悪くなってきますので、時期を見計らって「リノベーションやリフォームを強化」する必要が出てきます。


賃貸業界の常識としては、築年数が経過したとしても「しっかりと設備対応」していれば、築年数を感じさせないお部屋を、提供することはできます。


築年数が20年を超えたタイミングで、資産価値をさらに高めたいと考えた場合には、リノベーション対応したほうが効果的ですが、ただオーナー様の中には「費用が高額になるリノベーションを行っても、どのくらい効果が期待できるかわからない」ことから、設備投資には消極的になってしまう方もいます。


ただ地方都市を中心として「賃貸物件の供給数が飽和状態」となっていることから、家賃値下げしても「物件自体のクオリティーが低い」と、集客上不利になってしまう可能性が、年々多くなっています。


安定した賃貸経営を行うためには、まずは「募集している部屋が、顧客が満足できるような部屋になっている」ことが極めて重要であり、お部屋探しをされているお客様は、家賃も気にしていますが、それと同様に「お部屋のクオリティー」も非常に気にされていることを踏まえると、賃貸経営を安定化にさせるためには、商品=お部屋をよくすることが第一条件になります。



2.仲介会社から支持されている物件か?

仲介会社から支持されている物件か?

例え最新設備を導入したとしても、お部屋が決まらなければ「ただのモデルルーム」となってしまいます。


早期に客付けをするためには、お部屋初回をしてくれる仲介会社の協力が、必要不可欠となりますが、仲介会社が積極的に物件紹介をしてくれるような、お部屋になっていることが、賃貸経営を成功させる秘訣と言えます。


よく「広告料を別途設定すれば、成約率が上昇する」と言われていますが、これは需要と供給のバランスが保たれているエリアの話であり、物件供給数が飽和状態となっているエリアでは、同質化物件が多数あるので、広告料をつけても「費用対効果」があまり期待できません。


仲介会社が積極的に紹介したい物件は、まずは「物件自体のクオリティーが高い」「トラブル件数が少ない」「紹介した場合、高確率で成約に持ち込めそう」「交渉が入った時、認めてくれる可能性が高い」ような物件は、お客様が「別のお部屋見学」をされても、お客様を何とか本命物件に連れてくる可能性が高くなりますが、実は人気物件とハズレ物件との差は、ここにあります。




3.トラブルが少ない物件か?

トラブルが少ない物件か?

賃貸経営を安定化させるためには、まずは顧客の創造ができている物件にすることが、非常に重要であると、先程お伝えさせてもらいました。


「空室対策コンサルタント」「賃貸オーナー様」の一部は、「お部屋さえ決まれはいい」といった考えを持っていますが、もし現在このような考え方をもって、賃貸経営をされているオーナー様がいるとしたら、その考え方は「捨てて」下さい。


実は、賃貸経営にとって「一番重要」なのは、集客ではなく「長期入居してもらえるかどうか」です。お客様の都合によって「入居期間」はそれぞれ違います。例えば「転勤」「住み替え」等の理由によって、短期間で退去される場合、これは明らかに「不可抗力」の要素が強くなるので、致し方がない事です。


一方で「騒音被害があって退去する」「管理会社にお願いしたのに、対応してくれないから退去する」といった管理上のミスによって、早期で退去となってしまうと、長期入居してもらうことによって「リフォーム費用回収+利益確保」が難しくなり、退去発生による「家賃機会損失」が出てしまいます。


仲介会社では、早期客付けをすることによって、唯一の利益となる「仲介手数料を満額貰いたい」と考えているため、トラブル発生が多いような物件を、積極的に案内することは、まずありえない話で、場合によっては「本命物件に入居してもらうために、当て馬的に紹介する」ような物件となってしまうため、物件の質は常に高水準に保たなくてはなりません。



4.まとめ

安定的な賃貸経営を行うためには、家賃の値下げをするのではなく

まずは顧客が創造できるような賃貸物件になってるかが、極めて重要であり、顧客が創造できるような部屋にするためには、適度なリフォームやリノベーション対応はもちろんですが、それと同じくお客様が「今何を悩まれているのか」を創造しながら対応する能力をつけることが、今後の賃貸経営を成功させるためには、非常に重要なことであると推察いたします。



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