全国ワースト1位空室率の山梨で高入居率を保てるわけとは?

更新日:9月19日


弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県として有名で、エリアによって異なりますが、すでに空室率が30%台に達しているところもあり、今後日本の人口は減少傾向となることは必然となっているため、地方都市における賃貸空室率は、さらに上昇することが予想されます。


このような賃貸市場の中、弊社物件は「常に高入居率」を保っていますが、弊社では「家賃値下げによる集客」は一切行ってはいません。弊社物件は1993年築ということもあるので、一般的には「家賃値下げ」をしないと集客すること自体が難しくなってしまいますが、

家賃値下げ集客をしてしまうと、キャッシュフローがうまく回らなくなると判断し、家賃値上げ集客をした結果、空室率が悪化している山梨県でも、高入居率を保つことができています。


では、どうして家賃値上げをしている弊社物件では、高入居率を保つことが可能となっているのか、その理由は「今までの賃貸集客とは全く異なった、新たな集客」を確立したからです。

 

目 次

1.賃貸機能性を改善させたリノベーション

2.入居後の暮らしをしっかりと説明できる

3.何かあってもオーナー自ら対応

4.仲介担当者が喜んで案内したくなる物件

5.まとめ

 

1.賃貸機能性を改善させたリノベーション

賃貸機能性を改善させたリノベーション

築年数が経過したとしても、しっかりとリノベーション対応することによって、家賃値下げをしなくても、十分収益性を確保することができますが、ただ大多数のオーナー様は「予算上限をしっかりと区切った上で、リノベーション対応」することが多いので、予算をあまりかけられないお部屋では、残念ながらクオリティーが低くなってしまい、家賃以上の付加価値をつけることはできにくくなってしまいます。


弊社におけるリノベーション事業は、2018年よりスタートしています。

オーナー自ら「リノベーション企画・運営・案内」を行っていることから、お客様とよくお話しする機会が多く、その中で「リノベーションそのものは評価するか、家賃帯において予算オーバーとなってしまう」といったご意見を多数頂いたことから、3棟所有しているうちの1棟に関しては「リノベーションを限定的」に行う代わりに、家賃値上げは行わず、残りの2棟に関しては「フルリノベーション対応」代わりに「家賃を値上げ」するように「住み分けて募集」を行ったところ、これが大正解。


特にフルリノベーション対応した部屋においては、自然素材の漆喰を施工しているため、「調湿性」「消臭性」「保冷保温効果」が期待できるので、一般的な賃貸リノベーション部屋と比べると、明らかに機能性の部分で上回ることができました。


ナチュラルテイストに興味があるお客様は、漆喰壁を見た瞬間「とても驚かれ、癒される」とおっしゃってくれるので、集客上とても優位になるのはもちろんのこと、場合によっては「内見終了後、入居申込」をされる方も多くいます。




2.入居後の暮らしをしっかりと説明できる

入居後の暮らしをしっかりと説明できる

仲介担当者がお客様を案内した際…

「キッチンがこのくらい大きいと、料理がとてもしやすいですね」

「LDKが12帖もあると、家具などを置いても、部屋が狭くなることはないですよね」

などといった「抽象的な説明」をすることしかできません。


しかし、弊社物件の場合「リノベーション部屋のクオリティーが高い」ので、より具体的な説明をすることができます。


例えば…

「ナチュラルキッチンがあると、毎日おうちカフェを楽しむことができます」

「漆喰が施工されているので、夏場のエアコン電気代を抑えることができます」

「ナチュラル洗面台には、底が深い洗面ボウルが設置されているので、掃除がとてもラク」

といった「暮らし方のご提案」をすることができるため、お部屋探しをされているお客様は、より具体的に「入居後のイメージを膨らます」ことができます。



3.何かあってもオーナー自ら対応

何かあってもオーナー自ら対応

築年数が経過してくると、突発的な障害が発生してしまいます。

弊社物件においても、先日ご入居者様から「テレビの映りが悪く、特定のチャンネルの映りが悪い」と、オーナーである自分に相談されたので、すぐに管理会社に連絡し、早期に解決することができました。


一般的に、ご入居者様から「設備に関する障害」が発生した場合、管理会社に連絡することが多いのですが、弊社物件では「オーナー自ら平日の午前中を中心に、物件清掃」を行っているので、ご入居者様と直接お会いする機会が多く、お会いした際に「ご入居者様から相談を受けた」場合には、すぐに対応するように心掛けています。


その結果、一般的な賃貸物件と比べると「障害の対応スピード」はものすごく早い方になるため、結果的には「顧客満足度を高める」ことができ、長期入居して頂けるように持って行くことが可能となります。



4.仲介担当者が喜んで案内したくなる物件

仲介担当者が喜んで案内したくなる物件

弊社物件は、質の高いリノベーション工事を行っているので、どうしても「家賃を値上げ」しなければ、経営を維持することができなくなってしまいます。


ただ物件のクオリティーがほかの物件と比べて、「比較にならないぐらいよくなっている」ことから、家賃が相場より高くても「頭に入れてくれる」担当者が多くなってきています。実際に、大手賃貸物件検索サイト内において、他社仲介会社が積極的に物件募集をしてくれているのも、正にそのことを裏付けていると思います。



5.まとめ

最近の賃貸集客では、ホームステージングを強化している物件が目立っています。

確かに、ホームステージングを行うことによって、室内の印象がとてもよくなるので、反響を得られやすいという部分においては、メリットであることには間違いありません。


しかし、リフォームやリノベーションよりも、ホームステージングの方を強化してしまうと、お部屋のクオリティーは低いままの可能性が高くなってしまうので、場合によっては「だまされた」と感じてしまうお客様も、恐らくいるのではないでしょうか?


賃貸経営は、「可能な限り長期入居」して頂くことが、最も重要なことであり、仮に家賃を値下げして集客に成功したとしても、物件管理に問題があれば、それがきっかけで退去につながってしまう可能性が出てきてしまいます。


弊社物件は「家賃相場と比べると少々高め」ではありますが、それに見合ったお部屋提供することができ、万が一トラブルになった場合でも、オーナー自ら対応することが多いため、ご入居者様から高い評価を頂くことができ、その結果「高入居率を維持」することが可能となっています。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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