一般的に不動産投資する場合、数千万円～数億円の費用が掛かることからアパートローンを利用する方が圧倒的に多いです。
借入する際、収支計算書を作成→金融機関に提出するため、稼働率が少し悪化してもキャッシュ不足になることは殆どありません。しかし年数が経過すれば社会情勢／賃貸市場／物件価値も変化するため、必ずしも収支計算書通りいかない可能性があります。
不動産投資で特に問題になりやすいのは、現在物件築年数が「20年以上経過」している「集金管理タイプ」の物件を所有している貸主です。
集金管理物件では空室が発生してしまうと、次の借主が契約するまで家賃入金は一切ありません。
そのため空室期間が長期化／家賃相場下落による家賃値下げ集客が続くと、損益分岐点が高くなり少しの空室でもキャッシュフローが悪化することが予想されます。
キャッシュフローを改善するには、収入を増やすor支出を抑えるかどちらかを選択しなければなりません。しかし不動産投資の場合満室にしても収入上限があり、また経費を見直したとしても効果は限定的なので、根本的な解決とは言えません。
本投稿は、アパートローン収支が悪くなった場合の解決方法についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．金融機関に相談する
収支バランスが悪化した場合、すぐに借入先の金融機関に相談して下さい。
利幅が減少しているのに無理してアパート返済などを行うと、突発的な支払いが発生するとキャッシュが焦げ付いてしまい支払そのものができなくなってしまいます。
万が一アパートローンを滞納してしまうと
遅延損害金が請求される
信用情報機関に登録され、借り換え／クレジット新規作成が難しくなる
物件が差し押さえられ競売にかけられる
可能性が出てきます。
▶任意売却しても残債が残ってしまうケースについては、こちらをご覧下さい。
金融庁は金融機関に対し「円滑な資金供給や貸付条件の変更などに努める」よう指示している（背景には以前施行されていた中小企業金融円滑化法）ため、「アパートローン返済がきつくなった方」には柔軟な対応をしてくれることがあります。
貸主の経済状況を見極めたうえでリスケジュール（元金据え置き／支払期間の延長）してくれる可能性があります。
２．借入先を一本化する
これは弊社で実際にあった実話です。
弊社物件は元々祖父が「相続税対策」で、1993年と98年に合計4棟の賃貸アパートを建設しました。建設当初の借入先比率は融資金額の80％を「都市銀行」、20％を「信用金庫」となっていました。
建てた当初は競合物件が多くなったため「毎月黒字になるのが当たり前」でしたが、2000年代に入ると近隣に賃貸アパートが次々と建てられたことで次第に収益が悪化。2007年に自分が2代目オーナーに就任した際には、債務超過状態となっていました。
その後、経営のてこ入れを行い「返済期間の延長」「積極的なリフォーム推進」したことで、入居率が向上し債務超過から抜け出すことができ、黒字経営を実現しました。
ただ相続の時に「遺留分支払い」で借りた「フリーローン」の金利が4％台となっていたため、稼働率が良くてもキャッシュが溜まりにくい状態となっていました。
そこでフリーローンを借りた信用金庫に「借り換えをする」と伝えたところ、融資担当者が「信用金庫でアパートローン全額仮換えてくれれば、フリーローン金利を大幅に下げる」と提案されたので、これはチャンスと思い借り換えを実行しました。
借り換えをしたことでアパートローン金利を0.1％／フリーローン金利を1.05％下げてもらうことができ、さらに支払期間を延長したためキャッシュが残りやすい状態にしてくれました。
３．売却ではなく、資産向上物件を作る
収益が悪化した場合、「物件売却」もひとつの考え方です。
ただ築年数が経過している物件は、上物＝建物の価値は殆ど残っていないことから、仮に売却ができたとしても、アパートローンを完済できるかどうかは、未知数です。
それならば物件資産価値を向上させた部屋作りを行って収益を改善させたほうが、良いケースもあります。
弊社物件は2017年の繁忙期、募集していた部屋が殆ど埋まらず赤字になってしまいました。経営改善を図るべく、資産性が高くなるリノベーションへと舵を切り、さらに集客性を向上させるために物件公式サイトを立ち上げることで、収益性を高めることに成功。
その結果、2020年以降増収増益を達成することができ、メインバンクからも業績評価されたこともあり、遺留分で借りた金利をさらに引き下げることに成功しました。
弊社物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県。さらに弊社物件は1993年築であるため、一般的には収益性を高めることは難しいと思われますが、徹底した差別化リノベーション等を展開したことで入居率＋収益性を改善させることに成功。
近年では業績回復手腕が注目され、業界紙やメディアなどから多数の取材を受けるまでになりました。
▶主な取材記事はこちらです。
４．まとめ
今回はアパートローン収支が悪くなった場合の解決方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
アパートローン支払いがきつくなると、税金や保険料支払いが難しくなる可能性が高くなります。上述の通り返済自体が少しでも難しいと判断した時は、ダメもとでもすぐに金融機関に相談することが重要です。
ただリスケジュールした際は、収益改善を目指して対応しないと、再度キャッシュ不足になった時「傘を取り上げられてしまう」可能性が高くなるので注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562