アパート経営をされている貸主にとって、最大のリスクと言えばやはり「空室発生による家賃収入が減少」ではないでしょうか？
賃貸アパートの家賃は築年数の経過と共に資産価値が下落するため下がってしまいます。築10年までは資産価値の下落を最小限に抑えることができるため、空室が目立つことはあまりありません。
しかし築年数10年目／20年目を迎えると資産価値が一気に下落するため家賃相場の下落率も大きくなります。そのため上記以降は空室リスクが大きくなってしまいます。
空室リスクを解消させるためには、空室対策するしか方法なく一般的に以下の空室対策は効果が期待できると言われています。
ただし近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態＝需要と供給のバランスが逆転しています。そのため上記空室対策はコモディティ化になるため、貸主が思っているほど効果を期待することができなくなっています。
【コモディティ化になってしまう背景】
地方都市では空室率の悪化→適正賃料に設定しても価格競争激化→埋まりにくくなっている。
人気設備設置→必ずしも早期成約に繋げられない（決め手にはならない）
部屋探しされている人の仲介店舗来店数減少→広告料設定しても効果があまり期待できない
アパート経営で空室発生を防ぐことは100％できません。ただ早期成約に近づけることは可能であり、空室による家賃機会損失をいかにして抑えるかが、アパート経営を成功させるかどうかの分岐点となります。
空室による家賃機会損失を抑えるには、以下の点に気をつけるべきと弊社では考えています。
成約ターゲットに合致した部屋を提供する
賃貸検索サイトのみの集客はしない
それぞれの理由についてみていきましょう。
成約ターゲットに沿った部屋を提供する
募集しているのに部屋が埋まらない物件に共通しているのは、ペルソナ設定をしないまま空室対策をしている可能性が高いです。
弊社物件は間取りが２LDKであるため、入居される方の大半は20～30代のカップル／新婚さんとなるため、部屋探しの主導権は女性側にあると判断。
そこで、女性が気に入るナチュラルインテリアに特化したリノベーションを2018年から随時展開。室内クオリティーを高めるために、自然素材の漆喰や無垢材をふんだんに使うことで、温かみが感じられる落ち着いたリノベーション部屋を製作しました。
その結果、内見当日に入居申込される方が多くなり、今では内見された方の約8割は入居申込されるようになりました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
賃貸検索サイトのみの集客はしない
物件募集する際、多くの貸主は賃貸検索サイトに物件情報をUPしてもらうよう、仲介会社に依頼をかけます。
但し同サイト掲載＝仲介会社側は掲載料を支払うことになるため、反響数が少ない物件は仲介者側の判断で勝手に掲載を停止してしまう／紹介されにくくなってしまいます。
弊社代表は「リノベーションしても築年数で判断されれば反響数を伸ばすことができない」と判断し、リノベーション事業を展開した2018年に物件公式サイトを立ち上げ、独自集客を展開しました。
その結果近年では、同サイト内からの反響数が急激に増加し、入居される方の約8割は弊社公式サイトから問合せをされた方となりました。
空室による家賃機会損失最小限に
弊社物件では収益性拡大を目的とした差別化リノベーション＋独自集客を2018年から展開しました。
事業開始当初は集客に苦戦＝SEO対策などが徹底していなかったため、物件成約に時間がかかってしまいましたが、2020年からSEO対策＋SNS集客を強化したことで反響数が急激に増加。
その結果、成約期間を大幅に短縮させることができるようになり、早ければ募集開始1週間で入居申込が入ることもあります。
成約期間を短縮させたことによって、弊社物件では空室による家賃機会損失が大幅に減少しました。その結果年間家賃収入も年々右肩上がりとなり、昨年度は2017年と比べて年間家賃収入が約370万円UPとなり過去最高を更新することができました。
退去翌日に入居申込
弊社物件では2023年5月9日まで満室状態でしたが、同日1部屋が退去となりました。
しかし翌日に内見予約が入り（ただし室内清掃はしていない旨を事前に伝えました）内見を行った結果入居申込をして頂くことができました。
▶上記早期成約の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
内見された方にヒアリングしたところ…
弊社物件はTwitterで知った
複数物件を内見したが、弊社物件が一番よかった
とのことでした。
つまり弊社代表が考えている「空室による家賃機会損失を防ぐ2つの方法」を行ったことで早期成約＋早期家賃収入を得ることができた点は、アパート経営リスクを最小限に抑えられると言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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