賃貸経営を行う場合、基本的には大手管理会社に建物を施工してもらい、その後建物が完成した後は管理会社がそのまま建物の管理・集客をするのが一般的ですが、オーナーと管理会社との賃貸借契約を巡り、近年では様々なトラブルが発生し、中には訴訟を起こすオーナーも出てきています。
賃貸アパートを経営するうえで、一番のネックとなるのは、やはり空き室。
空室保証（サブリース）ができる前までは、空き室が発生した部屋は、当前入居者がいないので、家賃入金が発生していませんでしたが、管理会社が空室保証してくれるとならば、土地を有効活用につながるだけではなく、固定資産税／相続税の軽減にもつながることから、2000年以降急速に賃貸アパートの供給数は増えていきました。
ただこの空室保証についての説明について、オーナー様と管理会社との間の建物に関する契約書の中には「契約期間内の家賃は保証」するけれども「家賃の金額は経済状況により増減ができる」ことが謳われていましたが、このような重大な説明に関してしっかりとオーナー様に説明をしてこなかった（言い方を変えればいう義務がなかった）ことから、特にリーマンショックの時、家賃の一斉減額がサブリース契約の物件では顕在化となったことから、一部の大手管理会社のサブリース契約をしているオーナーは、管理会社を相手取り提訴に踏み切りました。
このようなことから、今後サブリース契約を結ぶ時には、家賃減額リスクなどがあることをしっかりとオーナー様に伝えなければらないといった規制が、今月の15日から施工となり、もしオーナー様に説明をしていないまま契約を結んでしまった管理会社は罰則の対象となってしまいます。
サブリース契約を結ぶ場合の注意点とは？
①契約期間中や契約更新の時、賃料が減額される可能性があります。
→ただし管理会社などから減額請求された場合でも、それをそのまま受け入れなければならないわけではありません。
（借地借家法による賃料減額についての説明がない場合、法律違反となります）
②契約期間中でも契約が解約される可能性があります。
→契約書で管理会社などから契約を解除することができる旨の規定がある場合には、期間中において解約になる可能性があります。ただしオーナーからの更新拒絶には借地借家法により正当事由が必要となります。
（借地借家法によるオーナーからの更新拒絶には、正当事由が必要となりますが、このことについて説明がない場合には、法律違反となります）
③家賃を受け取るだけではなく、出費がある場合もあります。
→原則として大規模修繕・原状回復費用はオーナーとなりますので、費用分担については十分な確認が必要です。
④融資審査が不正におこなれていた事例もあります。
→銀行の融資審査を通すために、不動産業者が自己資金が少ないオーナーの預金通帳の残高を改ざんするなどの不正行為を行った事例などがありますので、融資を受ける際には不動産業者に丸投げをせずに、銀行に確認されたほうがベストです。
今後新規に賃貸経営を始められる方、契約更新を受けられる方は、上記の規制が施工されるのでサブリース会社が一方的に話を進めるようなことはありません。
もし、サブリース会社が「都心の物件なら需要が下がらないのでサブリース家賃が下がることはありません」「家賃収入は将来にわたり確実に保証される」「支払い家賃は契約期間内は確実に保証。一切収入が下がりません」等といった勧誘をしてきた場合
賃貸住宅管理業法
に抵触する恐れがあり、もしサブリース会社がこのような話をオーナー様に伝えた場合は、きっぱりと断る勇気も大切です。（法令に順守していない会社は管理などができるはずがありません）
これから賃貸経営を始めようと考えている方は、一度この法律を確認されたほうがいいと思われます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562