唐突ですが…皆さんは「高級食パン」を食べたことがありますか？
食パンを購入＝「スーパーマーケット」や「パン屋さん」に行くイメージが強いと思いますが、2013年以降1斤1000円程度する「高級食パン専門店」が、全国各地でOPENし一大ブームとなりました。
一時期は「事前予約しなければ、購入することができない」ぐらい、人気を博していました。
高級食パンは少なくとも市販の食パンと比べると、見違えるぐらい美味しいです。ただ「また購入したいか？」と思った時「そこまでしてまで食べたい」とは誰も思わず、贈答品として購入する方の方が圧倒的に多いのではと推測します。
高級食パン店が衰退した理由について、マーケティング的に考えると…
競合他社との差別化が図れず同質化になる
値段が1000円程度する食パンを毎回購入するのは家計上難しい
パン屋さんの食パンの方が安くて味的に問題ない
と考える人が多くなったため、高級食パン店は衰退したものと考えます。
つまり一過性の集客は長続きすることは難しく、安定した集客を目指すのであれば「競合他社との徹底的な差別化」を図らなくては生き抜くことはできません。これはどの業界においても共通していることです。
賃貸業界は需要と供給のバランスが完全に逆転し、特に地方都市では賃貸空室率が悪化傾向となっていますが、募集中の部屋を比較すると同質化傾向が強くなっています。
マーケティング的に同質化となると確実に過当競争が生まれやすく、実際競争力が低下している築年数の古い物件は価格競争が激化しています。
また少しでも反響を得ようと…
家賃値下げ
広告料の増額
客付けに強い仲介会社に営業訪問する
貸主は多いですが、近年の賃貸部屋探しの傾向は「希望条件に合致した3件程度の部屋を内見」した上で部屋を決めているため、条件に合わなければ上記対策を行っても効果は期待できません。
また現在は完全に借り手有利となっているため、希望条件に合致しても部屋のクオリティーが下がっていれば早期客付けは難しくなります。
弊社物件も、2016年までは競合他社と同じような空室対策／賃貸募集をしていました。しかし翌年の繁忙期、今までの成功事例が全く通用せず客付けに失敗しキャッシュフローが悪化してしまいました。
弊社代表は「今までのような一過性の賃貸集客では今後客付けすることは難しい」と判断し、翌年から差別化リノベーション／独自集客を展開。
徹底的な差別化を図ったことにより、2020年以降満室状態が続くようになりその結果同年を機に増収増益を達成することができ今年度もこのまま満室状態が続けば3期連続で増収増益を達成することができる見込みです。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
「これを行えば空室が埋まる」といったキャッチフレーズを見ると、つい真似したくなるものですが、
同質化物件が多くなれば確実に競争は激化するため、将来的には確実に衰退してしまいます。
コロナ禍で瞬く間にブームとなった「唐揚げ専門店」は、原材料費高騰／競合他社の乱立によるレッドオーシャン化が進んだことで、廃業に追い込まれる店が多くなっています。つまり一過性集客は手を出さないほうが正解です。
▶詳細はこちらをご覧下さい。
今回、一過性の賃貸集客は長続きしないことをお伝えしましたが、ただこの記事を読んだだけでは「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
なお弊社のマーケティング戦略は、朝日新聞社運営のもと事業継承に役立つメディア『ツギノジダイ』にも取り上げられています。詳細はこちらをご覧下さい。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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