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先日、日本最大級の「不動産投資サイトの健美家」様から、弊社空室対策に関する取り組みに対して、取材をしたいと申し出があり、本日と明日の2日間にわたって、取材記事が掲載されます。
山梨県甲府市にあるグレイスロイヤルは、自分の祖父（初代オーナー）が「相続税対策」として1993年に3棟建設し、その後「サブリース契約」のワンルーム物件1棟を1998年に建設しました。
建てた当初は、周りに賃貸アパートもあまりなかったので、退去＝再募集を行うとすぐに部屋が埋まっていましたが、2000年代以降「周辺に賃貸アパート」が次々に建設されたことから、空室が目立ち始め、家賃値下げを余儀なくされ、収益が悪化傾向となってしまい、2006年12月に父親、わずか23日後に祖父が相次いで病死し、賃貸経営なんかする気もなかった自分が、相続をしなければならなくなったことから、28歳の時に「2代目オーナー」に就任。
ただ当時の経営状態は「アパート家賃収入」より「アパートローン返済」の方が完全に上回っている「債務超過」状態となってしまい、自暴自棄になっていて、部屋が埋まらないのは「全て管理会社の責任」であると考え、罵詈雑言を言うのは当たり前のような、ダメダメオーナーを何年間もしていました。
しかし、建物の「緊急修繕」をしなければならなくなったことから、今まで行っていた「月1回の物件清掃委託契約」を解約して、浮いた費用を返済に回すことになったことから、掃除をする人が誰もいなくなったので、仕方がなくオーナーである自分が行うようになりました。
ただ、掃除をし始めたことが「経営改善」のきっかけとなり、また掃除を頻繁に行うことで、自然と「賃貸経営のイロハ」を学ぶことができたので、今思うと「掃除を自分ですることになった」ことは、ものすごく重要なことであると考えています。
記事の中にある「アパートの雪かき」「ゴキブリ駆除のオーナー負担」などについて、本来であるならば、これらはオーナーが負担するようなことではありません。ただ99.9％負担責任がないものを「オーナー」がすることによって、それらは「必ずと言ってもいいほどお客様はご覧になっている」ので、ちょっとした些細なことであっても、しっかりと対応することが、高稼働率を作り上げる「原点」であると考えています。
明日（第2回目）に関しては、どうやって満室経営を実現できたのかについて、お伝えさせてもらいます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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