近年の賃貸入居審査では「家賃保証会社」を利用するのが一般的となっています。
入居審査の流れは「家賃保証会社による審査→管理会社審査→貸主審査」となり、全ての審査をパスしなければ、契約手続きを行うことができません。
入居審査で問題が発生することは正直それ程多くはありません。
ただ入居審査は「管理会社及び貸主の考え」によって、審査にばらつきがあります。その結果入居審査で失敗すると入居後トラブルが発生しやすくなります。
本投稿は、入居時に行われるオーナー審査は厳しくしたほうがいいのかどうかについて、お伝えいたします。
▼目 次
１．入居審査でわかること
（１）過去の滞納歴がわかる
今では約8割の物件で契約時に家賃保証会社を利用していると言われています。保証会社は、主に「信販系（信販会社が運営）」「信用系（保証協会が加盟している）」「独立系（管理会社の子会社が運営）」の3つのグループに分かれています。
その内「信販系」「信用系」に属している保証会社では、独自に「信用情報を確認」することができるため、過去5年間に「家賃滞納やクレジットカード滞納など」があると、すぐに判明いたします。
一方独立系保証会社は信用情報を確認することができません。
（２）家賃支払い能力があるか、確認できる
家賃保証会社及び管理会社では入居審査時、主契約者が毎月家賃支払いができるか確認します。一般的に家賃が手取り収入の30％以下であれば「家賃支払い能力がある」と判断しますが、ただ保証会社／管理会社によっては「勤務歴や契約時の年齢」から入居審査を通さないことがあります。
（３）入居希望者の属性
仲介会社担当者は、常日頃からお客様を物件案内しているので仲介担当者が「属性が悪い」と直感で感じた場合には、管理担当者や貸主に報告します。
▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．管理会社にとって一番敬遠したいこととは？
不動産管理会社にとって、一番恐れているのは「家賃滞納」です。保証会社を利用することで、管理会社／貸主における家賃滞納リスクはなくなります。
保証会社を利用することによって、借主の家賃支払先が「保証会社」となります。そのため家賃滞納が発生すると自動的に立て替えられることから、管理会社／貸主が借主の家賃滞納に気づくのは2～3か月経過している時が多いです。
保証会社によって対応が異なりますが、厳しい保証会社では「家賃が連続して3か月以上続くと、契約上における信頼関係が破綻」したと見做して、「賃貸借契約の解除」をした後に「不動産明け渡し訴訟」（＝所謂強制退去）を起こしてきます。
司法判断で強制退去処分になると、裁判所から派遣された執行官立ち合いの元、強制的に退去して頂く事になるため、物件イメージが悪くなります。
そのためブランドイメージを強化している物件／管理会社では、入居審査を厳しく行い過去に滞納歴がある人は原則入れないようにしている所があります。
▶強制退去の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
３．入居審査で引っかかる＝質の低下が懸念
集金管理物件（サブリース契約ではない物件）では、貸主の入居許可決済が必要となります。
入居審査時に「滞納」「内見者属性の低下」が発生した場合、それらは全て貸主に報告することになります。家賃入金を急ぎたいがため「入居審査を甘く」してしまうと、入居後大変なことになってしまいます。
トラブルになりやすい事例を紹介します。
（１）入居者トラブル増加
属性が低い方を入居させてしまうと、「騒音問題」等を発生させてしまい、借主同士によるトラブルが発生しやすくなります。
（２）設備を破損させてしまう
たまにありますが、属性が低い方を入居させてしまうと、設備を壊してしまう可能性があり、トラブルを引き起こしてしまう可能性が出てきてしまいます。
（３）退去させたくても難しい
賃貸借契約が成立した時点で、借主には「借家権」という法的保護が与えられます。これがあることによって、借主が問題行動を起こしたとしても正当事由がない限りは、強制退去させることができません。
正当事由を認めてもらうためには、司法判断を仰がなくてはならないので、退去ハードルが高くなり、退去させたくても難しくなってしまいます。
▶借主の質の低下がもたらしたトラブルに関しては、こちらの記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、「入居時に行われる賃貸オーナー審査」についてお伝えいたしました。
空室を少しでも埋めるためには、多少入居審査を甘くしたほうがいいのではといった考えも出てくると思います。しかし、上述の通り入居を許可した時点で「借家権」問題が浮上してくることから、問題行動を起こしたとしても、正当事由がない限りは借主を強制的に退去させることはできません。
また借主の質を低下させてしまうような賃貸経営を続けていると、場合によっては貸主に危害を与える借主が出てきてしまうため、やはり入居審査は厳しくした方が、結果的には安定した賃貸経営を行うことができると推察いたします。
今回ご紹介した内容は安定した賃貸経営を継続するためには必要な情報です。
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