現在物件募集している部屋の家賃が、周辺相場より「高い」場合、賃貸検索サイト上において「反響」が取れにくくなります。反響が取れにくくなると空室期間が長期化してしまうことから、家賃見直しを検討しなければならなくなります。
家賃見直しすると反響数が多くなるため成約率が高くなりますが、近年の賃貸市場は物件供給数過多による空室率が全国的に悪化しています。そのため家賃値下げしても昔と比べると効果は期待できません。
募集家賃が家賃相場より高くても物件資産価値が高い部屋であれば、早期成約には十分期待できます。弊社物件は築年数が経過していますが、物件資産価値を高めるリノベーションを展開したことで家賃相場より1万円以上高い家賃設定でも早期成約を実現できています。
本投稿は募集家賃が周辺相場より高い場合、見直すべきかについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃相場を考える際に重要なポイント”
１．空室が長期化になってしまう原因は？
空室期間が長期化になる根本的な理由は「魅力が感じられない部屋になっている」からです。端的に言えば「この部屋には住みたくない」と言われているようなものです。
新築物件や築年数が浅い物件は、募集開始と同時に部屋が埋まりやすいですが、これは家賃帯が高くても物件自体に魅力がある（最新設備充実／機能性や利便性がいい）と感じる方が多いからです。
一方築年数が経過している物件は、設備が古い／利便性が期待できないため家賃帯を抑えたい方以外は敬遠してしまいます。そのため空室長期化になりやすいため価格競争／家賃見直しが発生しやすくなります。
ただ先程もお伝えした通り家賃見直しても需要より供給数が多いため、昔と比べると効果は期待できずさらに家賃値下げしたことで収益低下／属性低下など新たな問題（負のスパイラル）が発生しやすくなります。
２．モノを売るのではなく、価値を売る
超高級ホテルのリッツカールトンのルームサービスで提供されている瓶コーラの価格は、何と1,000円以上します。
ルームサービスで提供されている瓶コーラは、市販で販売されているものです。1本100円程度の瓶コーラがどうして1,000円で提供することができているのか？理由は、瓶コーラの価値を最大限高めた状態のまま提供することができているからです。
これは大企業だけしかできないことではなく、中小企業でも商品の価値を高めることができれば価格帯を高くしても販売することは可能です。
▶リッツカールトンの1000円コーラに関しては、下記記事をご覧下さい。
３．どうして弊社のリノベが成功したのか？
部屋探しされている方は、エリア内の家賃相場は必ず確認しています。そのため家賃相場より内見部屋の家賃が高いと、他の物件に流れてしまいます。
家賃相場より1万円以上高い弊社リノベーション物件が満室達成できたのは、リノベーションの価値を内見者に共感してもらうことができたからです。
弊社物件はファミリー物件であるため、入居される方は「20～30代でこれから二人暮らしをされる方」が圧倒的に多いです。そのため部屋探しされる方は「理想的な暮らしができるような部屋」に住みたいと考えています。
そこで弊社では女性に人気のカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
特に部屋の華ともいうべきキッチンは、カフェの雰囲気を味わってもらいたいと思い無垢材を最大限使用した弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを作りました。
その結果成約のカギを握る女性客にリノベーションの価値を共感してもらうことができたため、反響数が増加し満室達成＋増収増益を達成することができました。
▶弊社キッチンリノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
本投稿は募集家賃が相場より高い場合、検討したほうがいいのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
適正家賃を意識した集客を行っても、物件クオリティーが低ければ反響数／成約率は悪くなってしまうため効果は期待できません。
それならば資産価値を高めた部屋を作り家賃値下げして集客した方が、早期客付け＋収益アップが期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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