不動産投資を行う際、基本的に「収支シミュレーション」を担当者から提示／説明を受けた上で物件購入されると思います。
数十年後の物件収支予測をすること自体非常に難しいのですが、不動産投資は大都市圏であったとしてもシミュレーション通りに推移することはないと思っていたほうがいいと思います。
本投稿は収支シミュレーション頼みの不動産投資の危険性について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
収支シミュレーションで重要なポイント”
１．収支シミュレーション頼みの不動産投資は大変危険！
不動産投資会社／大手管理会社などが投資家に収支シミュレーションを作成する際…
家賃収入
表面利回り
一般的な家賃下落率
税金／地震保険
想定される修繕費
などを参考にしていると思われます。ただ結論から先に申し上げますとシミュレーション通りにいかない可能性が極めて高いと考えた方がいいです。その理由は以下の3つを挙げることができます。
社会情勢悪化による空室率上昇
賃貸物件の供給数が飽和状態
伝家の宝刀「借地借家法」が管理会社に適用される？
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
１）社会情勢悪化による空室率上昇
社会情勢／企業、学校の都合により突然空室率が悪化することがあります。代表的なのはリーマンショックによる派遣社員打ち切り／解雇と新型コロナウイルスによる本社機能移転／テレワークです。
両者について簡単に説明します。
リーマンショックとは2008年9月に米国大手投資会社リーマン・ブラザーズが経営破綻したのをきっかけに、世界中で金融・経済危機が連鎖的に広がりました。
日本国内でも製造業を中心に派遣社員の契約解除が相次ぎ、社宅として借り上げていた賃貸物件は解除となったため、特にワンルーム物件の空室率は一気に悪化してしまいました。
2020年に発生した新型コロナウイルスの感染爆発／感染予防としてテレワーク勤務が推奨されました。その結果首都圏に本社機能を持つ一部の会社は、県外に移転を決意／またテレワーク勤務の方は郊外に住替えしたことで、一時期首都圏の空室率が信じられないぐらい悪化してしまいました。
リーマンショックや新型コロナウイルスなどの社会情勢悪化は予測することが難しく当然ながら収支シミュレーションには反映されていないため、鵜呑みすると後悔してしまいます。
２）賃貸物件数が飽和状態
日本の人口は2008年をピークに下落が続きます。人口（特に働き世帯）減少すれば賃貸需要は確実に少なくなるため、今後賃貸空室率は全国的に悪化し野村総研の予測では2040年に空室率が40％前後になるとのことです。
空室率悪化はある程度予測することができるため、収支シミュレーションの中にも反映されていると思われます。
しかし近年では物件供給数飽和による価格競争が激化しているため、適正家賃設定しても早期客付けができない物件が多くなっています。
そのため想定家賃設定より家賃値下げしなければ客付けができないことから、シミュレーション通りの家賃収入とはいかない可能性があります。
３）伝家の宝刀・借地借家法が管理会社に適用される？
収支予測が一番理解しやすいのがサブリース契約です。
サブリース契約とはサブリース会社が貸主物件を一括で借り上げ、第三者に転貸するシステム。空室が何室発生しても毎月の家賃支払い金額は一定のため、安定した家賃収入を得ることができます。
ただ賃貸物件の家賃は資産価値が低下するため、年1％下落すると言われています。また家賃相場は一部エリアを除き築年数の経過と共に下落するため、募集家賃と家賃相場に乖離が発生する可能性が高くなります。
募集家賃と家賃相場に乖離が発生すると、空室長期化になる可能性が高くなります。そこでサブリース会社は契約更新のタイムングで「借地借家法32条1項による家賃値下げ請求」を起こしてしまう可能性が極めて高くなります。
サブリース契約になるとサブリース会社が借地借家法上「借主」の立場となるため、家賃減額請求を起こされると拒否することができません。
新しい家賃は双方話し合いで決まりますが、家賃相場がシミュレーション以上に下落していると想定より低い家賃設定されてしまうため注意が必要です。
２．まとめ
今回は収支シミュレーション頼みの不動産投資は危険についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件は1993年から賃貸経営を始めました。賃貸経営を始めた理由としては、当時は賃貸物件数が少なくさらに土地の価格は上昇傾向となっていたため、収支シミュレーションは過大評価したものを提示されました。
その後バブル崩壊と共に土地価格は減少し、さらに競合他社物件が乱立してきたことから、次第に収益性が低下し、弊社代表が2007年に2代目オーナーに就任したころには債務超過状態となっていました。
▶当時のアパート状況に関しては、過去記事をご覧下さい。
ただし、収支が悪化したとしても適切な空室対策を講じれば、収益性を高めることは十分可能です。弊社物件では紆余曲折あったものの、オーナー就任してから15年後の2020年からは増収増益＋満室達成することができ、2022年度はアパート家賃収入が過去最高を更新することができました。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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