賃貸経営を成功させたいならば、所有物件を収益性が期待できる物件にすることです。
ただ賃貸物件の築年数が経過すると「資産価値」が低下します。その影響で空室期間長期化／家賃値下げを余儀なくされるのでキャッシュフローの悪化／負のスパイラルに陥りやすくなります。
一見すると築年数が古い物件を収益物件にするのは難しいと思われがちです。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県にあり、更に所有物件は昨年築30年目を迎えた２LDK賃貸アパートですが…
2020年以降増収増益＋ほぼ満室継続
させることに成功し収益物件となっています。
本投稿は収益物件を作る方法について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
２．収益物件を作るためには、どうしたらいい？
【本記事でお伝えする結論】
１．築古物件が厳しい理由
賃貸経営は借主さえ確保できれば安定的な家賃収入を得ることができます。ただ不動産賃貸業界に取り巻く環境は正直明るい兆しは期待できないのが正直なところです。
上記理由として以下の3つを挙げることができます。
空室率悪化
資産価値下落による家賃値下げ
トラブル増加
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
１）空室率悪化
日本の人口は2008年をピークに下落傾向となっています。そのため近年では需要に対し供給数の方が上回っていますが、新築物件建設に対する抑制規制は特段ないため、今後も供給数は増加することが予想されます。
その結果賃貸空室率は今後さらに悪化し、野村総研の予測では2040年に空室率40%前後になるとのことです。
空室率悪化は、競争力が低下している築年数が古い物件に影響がでてしまうため、募集しても成約できない物件が増加、最悪一部の物件は淘汰してしまう可能性も否定できません。
２）資産価値下落による家賃値下げ
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落するため、家賃も連動して値下がりします。一般的には築1年毎に家賃1%下落すると言われています。
しかし先程もお伝えした通り近年の賃貸市場は空室率悪化＋借り手有利となっているため、客付け強化のため家賃値下げが頻繁に行われています。特に築年数が20年以上経過している物件で原状回復しかしていない物件では上記が顕著となっています。
家賃値下げは貸主の家賃収入をマイナスにしてしまうため、確実にキャッシュフローが厳しくなってしまいます。
３）トラブル増加
築年数が経過すると経年劣化が原因と思われる設備修繕費が増加＋家賃値下げしたことによる借主トラブル（特に家賃滞納／騒音問題）が多くなるため、収益性低下／客付けに苦戦してしまいます。
実に増加し、賃貸業界においても「二極化がますます拡大」することが懸念されます。
ただし、空室率悪化が懸念されたとしても、対応次第では「収益物件に生まれ変わらせる」ことはできます。その方法とは「ブルーオーシャン」を目指すことです。
２．収益物件を作るためには、どうしたらいい？
築年数が経過している物件は空室率／資産価値悪化の影響を受けやすいため、収益物件にするのはハードルが高いと思われがちですが、やり方次第では収益物件を作ることは可能です。
ただ真正面から攻めても勝ち目はありません。ここでポイントとなるのが競合物件がまだ目をつけていない「ニッチ」部分を攻めることです。具体的には…
差別化戦略
集客見直し
キャッシュフローを改善させる
ことです。それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）差別化戦略
早期客付けを目指すならば空室対策は必須です。しかし競合物件と同じような空室対策を行うと差別化を図ったつもりが同質化となるため、最終的には価格競争に巻き込まれてしまいます。
築年数が古い物件を収益物件にするには…
顧客のニーズが高く、競合物件が確実に提供できない独自の価値を提供
できるリノベーション部屋を作ることです。つまり顧客が支持し資産価値を最大化させた差別化リノベーション部屋を作れば…
物件反響／成約率が高くなる
価格競争からの脱却
リノベーションを機に家賃値上げ
資産価値の目減りが抑えらるため更新時の家賃値下げ回避
が期待できます。弊社物件では2018年からリノベーションを展開していますが、20～30代女性をターゲットとした自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを行っています。
競合物件でもリノベーションを行っていますが、自然素材を用いたリノベーションをしているのは弊社のみ。その結果独自の価値を見出すことができ、早期客付け＋家賃値上げに成功しています。
▶弊社リノベーション部屋／差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）集客見直し
部屋探しされる方は基本的に賃貸検索サイトを利用しています。そのため物件を募集する際仲介会社に物件情報を掲載してもらうよう依頼をかけます。
ただ同サイト内には検索画面があり、条件に1つでも合致しないとその時点で成約対象外となってしまいます。
特に築年数が古い物件は、家賃コストを抑えたい方が入居してきます。そのためリノベーションを機に家賃値上げすれば、検索で該当しにくくなるため客付けで苦戦してしまいます。
賃貸物件を最も利用しているのは20～40代／同年代は調べ物をする際「リアルな本音」「時短検索」を希望しています。そのため検索する際Googleなどの検索エンジンの他にSNS媒体を活用しています。
そこでリノベーションを行う際には、SNS媒体を用いて物件情報を拡散させることで、ハッシュタグ検索した方にダイレクトに情報を確認することができるため、反響数UPが期待できます。
弊社物件は2018年からリノベーション事業を開始したものの、当初は賃貸検索サイト集客に依存していたため客付けに時間がかかり過ぎてしまいました。
そこで同年物件公式サイトを立ち上げさらにSEO＋SNS強化したところ、2020年以降は公式サイトからの反響数が多くなり早期客付けに成功しました。
▶SNS集客の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）キャッシュフローを改善させる
築年数が経過すると突発的な修繕費が発生する／家賃値下げ＆稼働率低下による家賃収入減少などが起こりやすくなるため、キャッシュフローが悪化する可能性が出えてきます。
キャッシュフローが厳しくなった場合、早急に対応しないと場合によってはキャッシュが焦げ付く可能性が出てきます。
そのためもし毎月に支払いがきついなと思った場合は、事態が悪化する前に金融機関に相談しリスケジュールの検討をお願いするのがベストです。
一定期間元金据え置き／返済期間を延長することで、資金繰りが良化されるためキャッシュフローを改善させることができます。
▶キャッシュ不足の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は収益物件を作る方法について、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
収益物件をつくる＝ハードルが高いと思われがちですが、徹底した差別化戦略を打ち出すことができれば従前と比べ収益アップが期待できるため、もし現在収益性が低下している貸主は今回紹介した内容を実践されればきっと効果を実感できるはずです。
今回ご紹介した対策を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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