賃貸物件を募集する際仲介会社に「募集依頼」をおこなう必要があります。一般的には主要賃貸検索サイトと言われている
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に物件掲載してもらうと反響を得られやすくなると言われています。
そのため物件募集をより多くの仲介会社に依頼すれば、集客間口が大きくなる分早期客付けがしやすいと言われていますが…
客付け仲介会社の数を増やしたとしても、物件自体に魅力がなければ反響数を伸ばすことは難しくなるため、早期客付けは難しくなります。
その理由を解説いたします。
理由①：物件供給数が飽和
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、貸主物件と同じような物件が乱立しています。
募集間口を広げても、物件自体に魅力がなければ反響数を伸ばすことができません。そのため多数の仲介会社で物件募集しても問い合わせが入らなければ、早期客付けさせることは難しくなります。
理由②：当て馬物件
仲介会社が物件成約させた場合、貰える報酬は仲介手数料のみです。成約させなければどんなに営業活動をがんばっても無報酬です。そのため仲介担当者が客付けは難しいと判断してしまうと…
紹介されにくい
紹介されても本命物件を決める当て馬的な物件として紹介される
のどちらかとなります。
理由③：賃貸検索サイトから削除される
仲介会社が賃貸検索サイトに物件情報を掲載する場合の掲載料は、全額仲介会社側負担となります。
そのため空室期間が長くなればなるほど、ランニングコストがかかるため、反響数が期待できないような物件は「費用対効果がない」と判断され、一方的に同サイトから削除することがあります。
上述した通り仲介会社は成約報酬となる仲介手数料を1件でも多く貰いたいと考えています。そのため成約につながると判断した物件は、他社物件であっても積極的に紹介／案内を行います。
それでは仲介担当者が勧めたい物件とは、どのような物件なのでしょうか？正解は築年数関係なく物件クオリティーが高い部屋です。
近年では築年数だけで物件判断されることは少なくなっています。そのため築年数が経過していてもリノベーションがしっかりとされていれば早期客付けは十分可能になります。
弊社物件では収益性を高めたいと考え2018年からリノベーションを行っていますが、リノベーションを機に家賃値上げを行い、エリア内の家賃相場と比べると最大1万円以上高い家賃設定にしています。
家賃相場より高い家賃設定してしまうと反響が取れにくくなる懸念がありますが、物件独自サイトを開設していることもあり集客に苦戦することなく、本執筆時の2024年1月９日現在満室状態が続いています。
ただ物件クオリティーが高いため、最近では他社仲介会社からお部屋紹介を受けることがあります。一昨年3月～5月に3件退去が発生し早期に客付けに成功しましたが、3件とも他社仲介会社からの紹介でした。
弊社物件は大手管理会社に管理委託しているため、契約媒介は「専任媒介」となっています。一般的に専任媒介では一般媒介と比べ集客力が劣ると言われていますが、専任媒介であっても物件が良ければ客付け仲介会社を増やさなくても空室は埋まります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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