不動産投資は他の投資と比べてリスクは少ないと言われています。
しかし賃貸空室は「いつ発生」するか全く予想が難しく、貸主が退去の事実を知るのは基本的に借主が退去連絡する1か月前。
もし退去件数が多くなればキャッシュフローが悪化する可能性があります。
賃貸繁忙期となる1月～3月に募集出来れば、客付けがしやすいため有利となるものの、近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態のため、繁忙期であっても客付けができない物件は年々増えてきています。
ある空室対策コンサルタントは
空室期間が長期化するより、家賃値下げして成約させた方が家賃損失を最小限にさせることができる
と主張しています。
しかし需要と供給のバランスがすでに崩壊している賃貸業界において、家賃値下げしても入居促進につながるどころか貸主にマイナスの結果を生みだすだけとなってしまいます。
その理由を解説します。
理由①：家賃値下げは確実に借主の質は低下する
家賃値下げすると、賃貸検索サイト上の反響率が高くなるため入居促進効果が期待できます。
ただし家賃値下げは借主の質が悪くなることが懸念され「借主同士のトラブル」「家賃滞納問題」を誘発し、貸主が退去してもらいたくても、借地借家法による借家権があるため簡単に退去させることが難しくなってしまいます。
理由②：収益性の低下
家賃値下げすれば当然貸主の家賃収入は減少します。また家賃値下げするとその情報は賃貸検索サイト上にも反映されるため、同じ物件内で家賃乖離が発生します。
その結果借主からクレーム／契約更新時に家賃値下げ要求が起こりやすくなり、負のスパイラルに陥る可能性が高くなります。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
理由③：客付けが難しくなる
賃貸市場は物件供給が過剰状態となっています。そのため競争力が低下している築年数が古い物件を中心に価格競争が激化します。
そのため適正家賃に設定しても競合物件が家賃値下げを行うと、客付け自体が難しくなりさらに成約になっても収益を上げることができません。
家賃値下げで客付けに成功しても、結果的には貸主の家賃収益をマイナスにさせてしまうだけではなく家賃相場を形骸化させてしまうリスクがあるため、賃貸業界全体に悪影響を与えてしまいます。
所謂「コモディティ化」から脱却するには、他物件との差別化を図るしか方法はありません。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県に物件があり、1993年に施工された2LDK賃貸アパートです。
弊社では家賃値下げは一切行わず、逆に家賃相場は無視した
募集をしていますが、本執筆時の2024年月18日現在
満室状態
直近2期増収増益
を達成しています。
弊社物件が客付けに成功しているのは、徹底した差別化戦略を打ち出しているからです。
築年数が経過している物件が収益を伸ばせない／空室がなかなか埋まらないのは、競合他社と同質化しているからであり、そこから抜け出すためには差別化戦略を打ち出すしか方法はありません。
ランチェスター戦略上、新築や築浅は勝者／築古物件は弱者に該当します。
そこで弊社物件では2018年から空き部屋を順次リノベーションを行っていますが、ランチェスター戦略的に当てはめると…
【差別化戦略】
競合他社には真似できず借主が気に入るカフェスタイルリノベーションを展開。
【局地で戦う】
エリア内にある競合他社物件の市場動向を把握し、対策を講じる。
【得意技で戦う】
物件公式サイトを開設し物件情報拡散を狙う。また弊社公式サイトから入居申込をされた方限定で、仲介手数料無料にする。
弊社がランチェスター戦略上の弱者の戦いをしたことによって、2020年以降増収増益を達成することができ、昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
家賃値下げは収益上マイナスにさせるだけではなく、借主の質を低下させてしまうため客付けができたとしても管理上のリスク（家賃滞納／借主同士のトラブル）が増加してしまい、場合によっては告知義務対象物件になってしまう可能性が出てきます。
今後賃貸空室率はさらに悪化することがわかっているため、家賃値下げ集客はもう限界かもしれません。安定した家賃収入を得るには差別化戦略を行うのが一番効果的です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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