不動産投資は他の投資よりリスクが少ないと言われているため、客付けができれば安定した家賃収入を得ることができます。
ただ賃貸物件は築年数の経過と共に資産価値が下落するため、空室リスクはどうしても発生してしまいます。
空室が埋まらない理由として「間取り」「募集家賃」「競合が多い」ことを上げる方が多いですがしっかりと対策を講じれば埋まらない部屋はないと弊社では考えています。
弊社物件は築年数が古くまた物件がある山梨県は日本一空室率が高いですが、徹底した差別化戦略を打ち出したことで家賃相場より高い家賃設定しても満室を達成することができ、本執筆時の2024年3月1日現在も満室状態が続いています。
本投稿は空室が埋まらないの原因について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"空室を埋めるための重要なポイント”
１．空室が埋まらない理由
１）間取り
昔の賃貸業界は部屋数が多い方が人気だったため、間取りがDKの物件は非常に多かったです。
しかしライフスタイルの変化によりリビングで寛ぎたい／退去費用を抑えたいと考える方が多くなりました。その結果DKや和室がある賃貸物件は敬遠されてしまいます。
２）家賃
部屋探しされる方は基本的に賃貸検索サイトを利用されています。同サイトは短時間で希望条件に合致した部屋を見つけてくれるだけではなく、エリア内の家賃相場も確認できます。
希望物件の家賃が相場より高い場合、条件が殆ど変わらなければ家賃が安い物件を選択される可能性が高くなります。
３）競合が多い
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態のため、価格競争が発生しやすくなります。
ただ供給数が多くなれば家賃値下げしても部屋が埋まらない物件が多くなり、更に客付けできても借主属性が低下するため「家賃滞納」「騒音トラブル」などの問題を引き起こしてしまう可能性が高くなります。
２．空室が埋まりやすくするためには？
空室が埋まりにくいからと言って、家賃帯を値下げしただけでは効果は期待できません。空室が埋まらない原因を解決しなければ、部屋はいつまでたっても埋まりません。
１）間取り
先程もお伝えした通り、間取りがDKのままでは暮らしにくいと感じる方が多いため、空室を早期に埋めるためにはLDKに間取り変更されることをおススメします。
弊社物件は1993年に建てられたアパートですが、3棟あるうちの1棟8部屋の間取りは３DKでした。
施工当時は良かったのですが、ライフスタイルの変化によりDKを選択される方が減少し空室が目立つようになりました。
当時の管理担当者がDKからLDK間取り変更した方が集客メリットが高いと提案されたため退去が発生するたびにダイニングとキッチンの境に合った壁を撤去し、LDKに変更しました。
間取り変更だけで約10万円の費用は掛かりましたが、変更したことで集客効果は確実に出たことを踏まえると、費用対効果は十分期待できます。
▶最新のDK→LDK間取り変更の集客結果は、過去記事をご覧下さい。
一方和室部屋がある場合、洋室に変更したほうがいいと考える貸主／管理会社は多いですが、差別化を図りたいのであれば和室を残す選択肢もアリだと考えます。
弊社物件は新築時から和室が標準となっているものの、差別化を図るべく和モダン空間が楽しめる琉球畳を敷いています。
和室＝退去費用が掛かる／ダサいイメージがとても強いのですが、琉球畳に変更するだけで
日焼けがしにくいため表替え費用は発生しない
畳自体クッション性があるため生活対策になる
客間や子供の遊び場としても重宝でき、ダニの発生を抑制してくれる
効果が期待できます。琉球畳のことを知らない方が多いため内見時に上記効果を伝えることで、和室嫌いの方でも受け入れられることが多く、逆に入居促進に繋げることができています。
▶琉球畳に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）家賃
空室が埋まらない＝家賃が高いからと考える貸主／管理会社担当者は多いと思います。
もし家賃が高い方部屋が埋まらないのであれば、どうして新築物件は早期に部屋が埋まるのでしょうか？部屋が埋まる理由は「資産価値が高い」からです。
つまり、募集部屋の資産価値を高める対策を行えば、家賃相場より高い家賃設定しても部屋は埋まるはずです。
詳細は次章でお伝えいたしますが、弊社物件は2018年からリノベーションを行っていますが、競合他社が追随できないぐらい資産価値を最大化させた差別化リノベーションを展開しているため、家賃相場より高い家賃設定しても早期客付けに成功しています。
３）競合が多い
競合が多ければ多いほど集客は厳しくなりますが。集客方法を見直すことで早期客付けは十分期待できます。
弊社物件では家賃相場を無視した集客をしているため、賃貸検索サイト上では反響を得ることは非常に難しいです。そのため物件公式サイトを独自に立ち上げ、物件情報はもちろんのことお得な情報を拡散することで反響数を伸ばすことに成功しています。
また手軽に使える集客ツールとして、貸主自身で物件募集することができるサイトがあります。
例えばウチコミというサイトでは、同サイト経由で契約した場合仲介手数料が無料となるため、初期費用を抑えたいと考えている方はこちらのサイトを積極的に利用しています。
募集媒体を広げることで広域的な集客ができるため、空室を早期に埋めることが期待できます。
３．弊社物件がどうして満室を継続しているのか？
リノベーションしているものの家賃相場より高く、また和室が標準となっている弊社物件がどうして結果を出すことができているのか？
その理由は顧客目線に立った差別化リノベーションを展開しているからです。
集客ターゲットが必ず気に入るカフェスタイルに特化したリノベーション
キッチンは無垢材を取り入れたオリジナルキッチン
室内機能性が改善される漆喰委を一部部屋に施工
内見時暮らし方の提案を徹底的に行う（実際入居している借主の声も伝える）
SNS媒体を使った集客を強化
したことで、家賃が高くても内見者が納得して入居してくれるため、安定的な家賃収入を得ることができています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室が埋まらない原因についてお伝えしてきました。
今までは空室が埋まらない原因を家賃や築年数などのせいにする貸主や管理会社は多かったと思います。
ただ徹底した差別化戦略を打ち出すことができれば、埋まらない部屋はないはずであり、実際弊社物件がそれを証明しています。
差別化戦略はとても難しいのですが、ただ顧客目線に立った物件を提供しなければ、今後確実に訪れてしまう大空室時代で生き残ることはできません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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