賃貸物件の空室を一日でも早く埋めるためには、部屋探しされている人に物件情報を周知させることが重要となります。
賃貸における媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の2つあります。
一般的に募集間口が広くなる一般媒介契約にした方が、空室対策上優位になると言われています。
ただし一般媒介契約には様々なデメリットがあり、場合によっては入居後トラブルを誘発させてしまう可能性が高くなります。
一般媒介契約におけるデメリットとして、次の２つを挙げることができます。
入居審査がバラバラになる
賃貸借契約の内容が異なる
それぞれの理由についてみていきましょう。
入居審査がバラバラになる
専任媒介契約の場合、入居審査は窓口になっている仲介会社（一般的には管理会社が運営している直営の仲介会社）の方針で行われます。そのため審査基準はほぼ統一されているのが特徴です。
一方一般媒介契約では、客付けに成功した仲介会社独自による入居審査が行われることから、入居審査に大きな差異が発生してしまいます。
入居審査時において「滞納歴がある」「属性に問題がある」「家賃支払い能力に問題」であっても、仲介会社によっては審査を通すことも考えられえるため、借主の質が低下することが予想されます。
契約内容がバラバラになる
専任媒介契約では、他社仲介会社で契約したとしても元請け仲介会社指定の賃貸借契約書で契約手続きを行うため、どの部屋であっても契約内容は統一されています。
一方一般媒介契約では、客付けした仲介会社独自の賃貸借契約となるため、仲介会社が異なれば契約内容も変わってきます。例えば下記のような問題が発生してしまいます。
画鋲使用について
室内にポスターやカレンダーを掲示する際「画鋲を使用」することに関しては、通常の範囲内として認められるケースが多いです。しかし仲介会社によっては「賃貸借契約の特約事項」において画鋲使用を禁止しているケースがあります。
退去精算について
借主が退去する際には原状回復に戻さなくてはなりません。
借主が故意過失によって発生させてしまった汚損や破損に関しては、精算を行わなければなりませんが、仲介会社が異なれば修繕単価も異なることからトラブルになる可能性が出てきてしまいます。
空室対策するなら一般媒介契約の方がいい？
早期客付けを目指すならば「募集間口は広い」方が有利になります。ただし近年の部屋探しは「希望条件に合致した3件程度の部屋を内見」する傾向となっているため、顧客が創造できる部屋になっていなければ…
適正家賃に設定
一般媒介契約
にしても早期客付けは非常に難しいです。
上図はエリア内ある競合他社物件と弊社物件の募集状況を比較したものです。
間取り／築年数はほぼ同じ（競合他社物件の方が弊社物件より5年程度若い）にも関わらず、競合他社物件では1年以上空室状態が続いています。一方弊社物件では数日前に1件退去になりましたがすぐに入居申込が入りました。
まとめ
空室対策で一般媒介にすると、募集間口が広くなることから早期客付けに結び付けやすいと言われています。
ただ一般的に仲介会社が物件募集する際は「大手賃貸検索サイト」に掲載するため、募集間口が広くなっても活用する賃貸サイトは同じである以上、検索に引っかからなければあまり意味がありません。
正直な話早期客付けを目指すのであれば、「クオリティーが高い部屋を作り、SNS媒体で物件PR」した方が費用対効果が期待できるためおススメです。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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