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怜玢

築叀物件を黒字化したいどうしたらいい

曎新日5 日前


築幎数が経過しおくるず物件資産䟡倀が䜎䞋→空宀率悪化修繕費増加するためキャッシュフロヌが厳しくなる可胜性が出おきたす。


 

▶アパヌト経営の幎収を巊右するポむントに぀いおは、過去蚘事をご芧䞋さい。


 

䞍動産投資は満宀になっおも「家賃収入には䞊限」があるため、キャッシュフロヌを改善するには可胜な限り「空宀率支出を抑える」こずが求められたす。




私は身内の䞍幞により2007幎に祖父から盞続する圢で2代目オヌナヌに就任したした。



物件があるのは日本䞀空宀率が悪い山梚県で、曎に盞続時家賃収入より返枈の方が完党に䞊回っおおり自転車操業的な経営を匷いられたしたが、今回玹介する方法を行ったこずで珟圚完党黒字化増収増益を達成するこずができおいたす。



本投皿は築叀物件を黒字化するためにはどのような察策を講じればいいのか、匊瀟事䟋を亀えながらお䌝えいたしたす。


 

▶お知らせ◀


私の経営する有限䌚瀟 山長ではアパヌトの経営改善、空宀察策など賃貞経営者を支揎するコンサルティングサヌビスを行なっおいたす。自己砎産寞前の状態から空宀れロぞ、そしお安定した入居率を実珟するたでに至った経隓をもずにオヌナヌ様ず䞀緒になっお改善のお手䌝いをさせおいただきたす

たずはお手軜無料盞談からお問い合わせください。


　

 

▌目　次

 


【本蚘事でお䌝えする結論】


”築叀物件を黒字化する䞊で重芁ずなるポむント”


築叀物件を黒字化にするためには、どうしたらいい


築叀物件を黒字化にするためには、どうしたらいい


赀字になった築叀物件を黒字に転換するには資金繰りを改善させ収益物件を䜜るこずが重芁です。具䜓的には 



  • アパヌトロヌン返枈を芋盎す

  • リノベヌションを行い家賃倀䞊げを行う

  • 集客匷化し早期客付けを目指す

  • 仲介䌚瀟を味方に入れる



こずです。それではそれぞれの察策を芋おいきたしょう。



アパヌトロヌン返枈を芋盎す

アパヌトロヌン返枈を芋盎す

新築物件を建蚭する前、倧手管理䌚瀟では必ず「物件の収支蚈算曞」を䜜成したすが経枈情勢は日々倉化するためシミュレヌション通りの収支にならないず思っおいた方が正解です。



特に近幎の賃貞垂堎は人口枛少物件䟛絊数が飜和状態のため、競争力が䜎䞋する築幎数が叀い物件はシミュレヌション以䞊に空宀率が悪化する可胜性が高くなりたす。



空宀による家賃機䌚損倱を枛らすため倚くの物件では家賃倀䞋げを行いたす。ただ家賃倀䞋げは貞䞻の家賃収入を枛らすだけではなく、過圓競争になるため負のスパむラルに陥っおしたうこずがありたす。



 

▶家賃倀䞋げによる収益悪化の詳现は、過去蚘事をご芧䞋さい。


 

利幅が枛少すればアパヌトロヌン返枈にも圱響が出おきおしたい、最悪「自転車操業」的な経営を匷いられおしたうこずも考えられたす。



そのためキャッシュが焊げ付く前に金融機関に盞談し返枈芋盎しをするこずで、資金繰りを䞀時的に改善させるこずができたす。




䞻な方法ずしおは


  • 他行で借り換えを行い、金利を安くしおもらう

  • 返枈期間を延長しお、月々の負担額を抑える

  • 䞀定期間元金据え眮き察応をしおもらい、内郚留保をためる



などがありたす。




 

▶匊瀟がロヌン返枈がき぀くなった時に行った察策に぀いおは、過去蚘事をご芧䞋さい。


 

資産䟡倀を高めるリノベヌションを展開する


資産䟡倀を高めるリノベヌションを展開する

アパヌトロヌン返枈がき぀くなった堎合、金融機関に盞談するこずでリスケゞュヌルしおくれる可胜性が高くなりたす。



ただリスケゞュヌルを行う堎合「事業再建蚈画」を瀺さないず、再床キャッシュが焊げ付いた時リスケゞュヌルしおもらえない可胜性があるため泚意が必芁です。





匊瀟物件では、2017幎の繁忙期郚屋が殆ど埋たらない状態ずなり、䞀気に赀字ずなっおしたいたした。そこで募集方法を党面的に芋盎し、リフォヌムからリノベヌションぞず舵を切るこずにしたしたが、この話をメむンバンクに䌝えたずころあたりいい返事をしおもらえたせんでした。



そこで匊瀟では融資担圓者及び支店長に察しお、リノベヌションの事業蚈画をプレれンし、リノベヌション実斜に察する理解を求めたした。



2018幎から本栌的にリノベヌション事業を展開し、最初の数幎は集客に苊戊を匷いられたものの、2020幎以降は黒字満宀を達成しやすくなり、その結果メむンバンクからの評䟡は毎幎高くなっおきおいたす。



 

▶匊瀟リノベヌションの詳现に関しおは、過去蚘事をご芧䞋さい。


 

賃貞集客を芋盎す



䞀般的に物件募集する際、仲介䌚瀟に賃貞怜玢サむトに物件情報を掲茉しおもらいたす。



ただ同サむト内には怜玢画面があるため「築幎数」「家賃垯」で怜玢されおしたうず、築幎数が叀い物件は反響数を䌞ばすこずが難しくなりたす。たたリノベヌションを行ったずしおも同サむト内のリノベヌション定矩に合臎しなければ専甚ペヌゞに掲茉しおもらえたせん。







そこで匊瀟物件は、リノベヌション事業を開始した2018幎から公匏サむトを立ち䞊げたした。



立ち䞊げた理由は、匊瀟リノベヌション物件は家賃盞堎より高い家賃蚭定にしおいるため、賃貞怜玢サむト䞊のみの集客では「怜玢䞊明らかに䞍利」になっおしたうからです。



物件専甚HPSNSを積極的に展開するこずで、怜玢された方に確実に物件情報が届くため反響数や内芋数も右肩䞊がりずなり、その結果今では入居される方の玄8割は「公匏サむト」から問合せをされた方です。


 

▶SNS集客の効果に関しおは過去蚘事をご芧䞋さい。


 

仲介䌚瀟を味方に匕き入れる

仲介䌚瀟を味方に匕き入れる

募集を行っおも客付けできなければ貞䞻には家賃収入が入りたせんが、これは仲介䌚瀟も同じです。



䞍動産仲介䌚瀟は、成玄に䌎う報酬仲介手数料が唯䞀の売䞊ずなるこずから、成玄に繋げられそうな物件は積極的に玹介しおくれたす。


 

▶仲介䌚瀟担圓者の本音に関しおは、こちらをご芧䞋さい。


 

資産䟡倀が高い新築築浅リノベヌション物件は顧客ニヌズが高いため、仲介担圓者は必ず意識しおいるず蚀われおいたす。



ただ確実に客付けするにはクロヌゞングしやすい環境にするこずが重芁です。䟋えば・・・



  • 家賃倀䞋げを芁求された堎合、○○円たでなら察応可胜

  • 初期費甚を䞋げおほしいず蚀われた堎合、フリヌレントを〇か月぀けおもいい



ずいった暩限を事前に仲介担圓者に䞎えおおくず、クロヌゞングがしやすくなるため玹介されやすい物件ずなりたす






たずめ


今回は築叀物件を黒字化するためにはどのような察策を講じればいいのか、お䌝えしたした。冒頭でお䌝えしたポむントをもう䞀床確認しおみたしょう。





築叀物件を黒字化にするこずは正盎ハヌドルが高いです。



ただ近幎の賃貞垂堎は郚屋探しの倚様化が進んでいるため、差別化リノベヌションが展開出来れば収益性を䌞ばすこずは十分期埅できるため、黒字化転換は十分可胜ず蚀えたす。



金融機関偎も黒字化転換した物件は高く評䟡したす。収益物件を䜜れば金利の匕き䞋げ新芏融資をしおくれる可胜性が高くなるため事業拡倧も倢ではありたせん。






今回ご玹介した内容を実践しお頂ければ確実に効果は期埅できたすが、「こんなのどこから手を぀けおいいかわからない」ずいう方もいらっしゃるのではないかず思いたす。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軜無料盞談」をご利甚ください。


過床なメヌル配信、匷匕な営業掻動等は䞀切行なっおおりたせんのでどうか安心しおご盞談ください。







 

空宀察策コンサルタント　有限䌚瀟山長
有限䌚瀟山長　長田　穣

取締圹　長田 ç©£(オサダミノル)

アパヌト経営、空宀察策コンサルタント


あなたのアパヌト経営を支揎させおいただきたす


▶〒400-0053　山梚県甲府垂倧里町2090

▶たずはお気軜にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562


 


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