一般的にアパートローンの借入期間は30年の場合が殆どなので、ローン完済が近づいている貸主はそろそろ出口戦略を考えなければならなくなります。
賃貸経営における「出口戦略」とは・・・
物件を売却して、新しい場所で賃貸物件を建てる
物件を取り壊して、今ある場所に賃貸物件を建設する
物件を売却して、賃貸経営から卒業する
大まかなことを言うと、上記3つを挙げることができます。
築年数が30年を超えるとRC構造物件以外「減価償却が終了し税負担が大きくなる」「修繕リスクが上昇」してしまうことから、どのような形であれ出口戦略は必ず考えなければなりません。
一昔前であれば、老朽化している物件は「早期に解決＝取り壊しや売却など」をした方が、メリットが大きいと言われていました。
しかし近年は部屋探しの多様化が進んでいるため、建物を維持し賃貸経営を続けた方が、かえってメリットが大きくなる可能性があります。
本投稿は老朽化賃貸アパートは建て替えしたほうがいいのかについてお伝えいたします。
▼目 次
３．老朽化賃貸アパートはリノベーションが有効的
【本記事でお伝えする結論】
"老朽化アパート建て替えで重要なポイント”
１．SDGsが社会的に認知されつつある
近年ではSDGs（持続可能な開発目標）が認知され賃貸業界においても影響が出ています。
一昔前は築年数が古い物件は忌避されてたので、減価償却が終了orローン完済のタイミングで建て替えした方がメリットが大きかったのですが、近年SDGsの普及＋部屋探しの多様化が進みリノベーションされていれば「築年数の古さは感じない」と考える方が増えてきています。
リノベーション物件は築年数の古さをカバーするため、設備交換＋室内デザイン性を強化しています。また新築物件より家賃が安くなっているため、近年ではあえてリノベーション物件に入居される方が多く、築50年を超えているリノベーション物件が満室になることも珍しくはありません。
２．ローン完済後、家賃＝利益に
アパートローンが完済すると家賃収入全額が貸主の利益となります。アパートローン完済後…
固定資産税の支払い
火災保険の支払い
消防点検などの支払い
必要に応じて退去リフォームなどの修繕費等
などのランニングコストは継続となりますが、アパートローンがないため思っている以上に利益が発生します。
建物減価償却が終了すると節税効果がなくなってしまうため、帳簿上の利益が多くなり所得税が高額になってしまいます。そのため多くの貸主は出口戦略のひとつでもある「建替え」を検討されます。
建替えすることで新たな償却資産が生まれるため節税対策効果は期待できますが…
昨今の原材料費高騰／円安の影響により建築コストは30年前と比べ大幅に高くなっている
昔と比べ不動産融資が厳しくなっている
ためある程度の頭金を用意できなければ、建替えは非常に厳しくなってしまいます。また建築コスト上昇により従前と同規模の物件を建設しても満室時の家賃収入は減ってしまう可能性が高くなります。
そのためすぐに建て替えせずしばらく建物を維持し自己資金を貯めた方が貸主的にはメリットが大きくなります。
建替えや売却せずに建物維持を選択すると、帳簿上の利益が多く発生するため所得税がものすごく高くなってしまいます。そこでおすすめなのがiDeCoや小規模企業共済などの私的年金に加入することです。
私的年金は全額損金計上できるため節税対策＋将来の年金の足しになるため、貸主が損をすることはありません。
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３．老朽化賃貸アパートはリノベーションが有効的
大手管理会社担当者にヒアリングしたところ、建物メンテナンスさえしっかり行えは建物寿命を延ばすことは十分可能で50～60年は大丈夫とのことです。
また先程もお伝えしましたがSDGsの普及＋部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数が古くなってもデザイン性を強化したリノベーションを行えば従前より稼働率＋収益アップが期待できるため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
弊社物件は2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開。2年後から安定した経営を維持することができその結果…
３期連続で増収増益
昨年度決算では家賃収入が過去最高を更新
リノベーション後退去件数が減少
することができました。
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４．まとめ
今回は老朽化したアパートを立て替えしたほうがいいのかについて、お伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
アパートローン完済後老朽化アパートを維持するべきかどうか非常に迷ってしまいます。特に近年では建築コストが上昇しているため、頭金をある程度用意しなければ建替えしても従前と同じ家賃収入を得ることは難しくなってしまいます。
そのためアパートローン完済後はしばらく建物を維持し将来に向けて自己資金を貯蓄させたほうが、トータル的にメリットが大きくなります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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