借主が退去する場合原則退去日から1か月前までに連絡することになっています。
そこから再募集手続きを行うことになりますが、空室による家賃機会損失を最小限に抑えるには、賃貸反響数を上げることが重要となります。
弊社物件は築年数が経過している物件であるため、2018年から家賃値上げ目的のリノベーションを行っています。家賃相場を無視した集客を行っているため賃貸検索サイト上での反響は正直あまり伸びません。
しかしある方法を採用したことによって
最短で募集開始後1週間で成約
閑散期であっても反響率UP
させることに成功しています。
本投稿は、誰でも簡単にできる賃貸反響率UPの方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"反響率UPで重要となるポイント”
１．反響率を上げる理由
物件募集が開始されると、仲介会社は物件情報を賃貸検索サイトにUPを行い早期成約を目指すことになりますが、そもそもどうして物件反響数を上げなければならないのでしょうか？
その理由は以下の3つを挙げることができます。
物件認知してもらう
成約につながらない
仲介会社は損をしてしまう
それぞれの理由についてみていきましょう。
１）物件認知してもらうため
賃貸検索サイト内には検索画面が掲載され、希望条件を入力すると条件に合致した部屋のみが掲載されます。
募集部屋が希望条件に合致すれば、多くの方が物件情報を見てくれます。その結果問合せや内見予約に繋げられやすくなり、早期成約になる可能性が高くなります。
２）成約につながらない
反響率を上げなければ当然ながら空室期間が長期化してしまいます。
空室期間が長期化すれば貸主の家賃収入は当然ありませんが、管理会社の管理料収入がゼロとなってしまいます。
双方にとって空室期間の長期化はデメリットでしかありませんので、成約に繋げるためには反響率を上げなければなりません。
３）仲介会社が損をしてしまう
仲介会社は同サイトに物件情報を掲載する際、掲載料を支払います。そのため仲介会社側は早期成約に繋げなければ掲載料コストばかり膨らみ、費用対効果がなくなってしまいます。
そのため一部の仲介会社では反響数が伸び悩んでいる物件掲載を取りやめてしまうところもあります。
▶仲介会社が一部物件の掲載を取りやめてしまうわけについては、動画をご覧下さい。
２．反響率を上げる際にやってはいけないこと
賃貸反響率が増加すれば内見予約につなぐことができるため、早期成約を目指すためには反響数を伸ばすことは急務です。
一般的に反響数が伸び悩んでいる背景には、賃貸検索サイト内の詳細画面に達していない可能性が高く、原因のひとつに募集部屋の家賃とエリア内の家賃相場に乖離が発生していることが考えられます。
賃貸検索サイト内には、エリア内の家賃相場が掲載されているため、家賃相場との乖離が大きくなると検索に引っかからない可能性が高くなります。そのため空室期間が2か月以上続くと、管理会社担当者などから募集家賃の見直しを提案されることがあります。
家賃見直しすることで反響数UPが期待できますが、安易な値下げを安易に行うと入居後の管理リスクが高くなり、また競合物件も同様のことを考えているため早期客付けが確実にできるか不透明です。
▶安易な値下げを行うことによる管理上のリスクについては、過去記事をご覧下さい。
３．誰でもできる反響率を上げる方法
築年数が経過している物件は競争力が低下しているため、反響数UPさせることは正直難しいです。しかし物件資産価値を高め独自集客を行うことで、築年数が古い物件でも簡単に反響数を伸ばすことができます。
弊社物件は築年数が古い＋日本一空室率が悪い山梨県に物件があります。
弊社物件は同築年の競合他社物件と比べると、リフォームをしっかり行っていたため、空室率はそれほど悪くはありませんでした。しかし2017年の繁忙期、募集部屋が全く埋まらず赤字転落となってしまいました。
赤字になった理由として
リフォームのみでは資産価値を高めることができない
賃貸検索サイトのみの集客では、築年数が古いだけで敬遠されてしまう
と分析し、翌年から集客方法を全面的に見直し、差別化リノベーション＋独自集客（HP＋SNS）を行いました。
その結果2020年以降は平均成約期間の短縮に成功し増収増益を達成。
昨年と一昨年は閑散期に退去が発生したものの、一昨年は約2か月／昨年は退去後数日で入居申込（契約）に繋げることができました。
▶閑散期早期客付けができた弊社集客詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は簡単にできる賃貸反響率を上げる方法についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっています。そのため反響数UPを狙いに家賃値下げしても、競合物件も同様のことを行う可能性が高いため、早期客付けは厳しいと思われます。
SNS集客は賃貸反響数UPに効果的ですが、物件クオリティーが低いと反響数を伸ばすことは難しいため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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