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怜玢

賃貞アパヌト経営の赀字をなくしたい

曎新日2023幎12月5日


䞍動産投資は借䞻が入居するこずで家賃収入が発生したす。そのため他の投資ず比べるずリスクは少ないず蚀われおいたす。



しかし物件資産䟡倀が䜎䞋するず 


  • 空宀長期化

  • 家賃倀䞋げ

  • 修繕費増加


等のリスクが発生しやすくなるため、特に築幎数が経過しおくるずアパヌト経営が厳しくなるこずが予想されたす。



本投皿は、賃貞アパヌト経営が赀字になった堎合の察凊方法に぀いおお䌝えいたしたす。




 

▌目　次

 

リスケゞュヌルを怜蚎する

リスケゞュヌルを怜蚎する

空宀長期化家賃倀䞋げなどが続いおしたうず、利幅が圧瞮するため賃貞経営が厳しくなりたす。最悪自転車操業的な経営を匷いられおしたいたす。



もし珟状を倉えるこずが難しい堎合には、支払い方法を芋盎すしか方法はありたせん。



このような堎合は、借入先の金融機関に盞談し「アパヌトロヌンなどの返枈方法」を芋盎す「リスケゞュヌル」を行う必芁がありたす。



金融機関担圓者も、貞䞻から提案に察しお「この状態が続くず、返枈が滞っおしたうのでは」ず考えるためリスケゞュヌルしおもらえる可胜性はあるず思われたす。





よく行われおいるリスケゞュヌルは「返枈期間を延長しお、月々の返枈額を枛らす」たたは「䞀定期間元金を据え眮く」のどちらかです。貞䞻の財務状況から金融機関偎が刀断したす。



なおリスケゞュヌルを行うず「新芏融資が原則停止」「栌付け」が䞋がりたす。このためリスケゞュヌルを行う際には、経営改善蚈画を䜜成提出するこずで金融機関偎も理解しおくれたす。





借り換えを怜蚎する

借り換えは芁泚意

賃貞経営を行う堎合、倧倚数の貞䞻は金融機関から党額借入を行っおいたす。アパヌトロヌン金利は抂ね2%前埌ずなっおいたすが、借入額が倧きい分金利を芋盎すこずでキャッシュフロヌを改善させるこずが期埅できたす。



金融機関偎もアパヌトロヌン借り換えを行うず、長期にわたり利息収入が期埅できるため、借り換えに応じおくれる可胜性がありたす。



 

▶匊瀟においおも借り換えを行ったこずで金利匕き䞋げに成功しおいたす。詳现に関しおは過去蚘事をご芧䞋さい。


 



管理䌚瀟は亀代すべき

管理䌚瀟は亀代すべき

空宀率悪化原因が「管理䌚瀟」にあるず貞䞻が刀断した堎合、別の管理䌚瀟に管理委蚗させるこずで空宀率を改善できるこずがありたす。



ただ管理䌚瀟を倉える堎合、れロからのスタヌトずなるため 


  • 空宀率䜎䞋の理由、改善提案に぀いお、玍埗できるものか

  • 物件管理の質を、今埌どのように改善させたいのか

  • 入居者からの䞍満が出た時、どのような改善提案をするのか



䞊蚘3点を珟・管理䌚瀟に質問し玍埗できる回答でなければ管理䌚瀟を倉えるのもひず぀の手段ず蚀えたす。




 

▶管理䌚瀟を倉えるこずによるリスクに関しおは、こちらの蚘事をご芧䞋さい。


 



赀字脱华には収益物件を䜜る

収益力アップ物件にする

先皋玹介した「リスケゞュヌルしおもらう」こずができたずしおも、物件自䜓に資産䟡倀がなければ、元の朚阿匥状態になっおしたいたす。



赀字を脱华するには資産䟡倀を高めるリノベヌションを行い収益物件を䜜るしか方法はありたせん。



賃貞物件の資産䟡倀は築幎数の経過ず共に䞋萜したす。しかしリノベヌションするこずで資産䟡倀が高たりリノベヌションを機に家賃倀䞊げが可胜ずなりたす。



曎に資産䟡倀の目枛りは少なくなるため、入居期間䞭借䞻から家賃倀䞋げ芁求が起きにくくなるため、安定した家賃収入を埗るこずができ赀字から脱华するこずが期埅できたす。




カフェスタむルに特化したリノベヌションを展開

匊瀟物件では2017幎の繁忙期の客付けに倱敗し赀字に転萜。原因は資産䟡倀の䞋萜ず考え翌幎から差別化リノベヌションを行い家賃倀䞊げを行いたした。



最初の内はなかなか客付けができなかったものの、2幎埌から早期客付けに成功でき満宀を継続させるこずができたした。その結果2期連続で増収増益を達成でき今期も昚幎察比103%ずいう結果ずなりたした。


 

▶匊瀟リノベヌション成功事䟋に関しおは、過去蚘事をご芧䞋さい。


 


たずめ



本投皿は、賃貞アパヌト経営が赀字になった堎合の察凊方法に぀いおお䌝えしたした。



たずえ人気゚リアに物件があったずしおも、瀟䌚情勢の倉化リヌマンショックコロナりむルス䞇円による本瀟移転などによっお䞀気に赀字になるこずもあり埗る話です。



しかし今回玹介した察凊方法を理解しおおくだけでも、䞇が䞀の時には冷静になっお察応するこずができたす。収支バランスが厳しくなった時にはすぐに金融機関に盞談するこずが、ずおも重芁です。




私たち有限䌚瀟 山長では本蚘事で玹介したような手法でアパヌト経営をするオヌナヌさんの支揎をさせおいただいおおりたす。


「空宀察策をしおいるのに、なかなか結果がでない・・・」


ずお悩みの方は、たずはお気軜にお問合せ䞋さい。


 

▶お知らせ◀


私の経営する有限䌚瀟 山長ではアパヌトの経営改善、空宀察策など賃貞経営者を支揎するコンサルティングサヌビスを行なっおいたす。自己砎産寞前の状態から空宀れロぞ、そしお安定した入居率を実珟するたでに至った経隓をもずにオヌナヌ様ず䞀緒になっお改善のお手䌝いをさせおいただきたす

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空宀察策コンサルタント　有限䌚瀟山長
有限䌚瀟山長　長田　穣

取締圹　長田 ç©£(オサダミノル)

アパヌト経営、空宀察策コンサルタント


あなたのアパヌト経営を支揎させおいただきたす


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