賃貸物件の空室を「一日でも早く埋めたい」と考えているのは、貸主はもちろんですが、その思いは仲介会社も同じです。
仲介会社は契約成立によって発生する仲介手数料が最大の売上となるため、募集している部屋に関しては可能な限り契約させたいと思っています。また管理会社としても成約となれば管理料が発生することから、空室による家賃機会損失は可能な限り抑えたいと考えています。
賃貸業界的に、空室を早期に埋めたいのであれば広告料を設定すると効果的と言われています。
広告料とは、賃貸成約時において貸主が仲介会社に別途支払う費用のことで、貸主が仲介会社側に成約報酬として支払うことに同意した場合、広告料をつけることができます。
広告料がついた物件で成約になると、仲介会社側は
借主から仲介手数料
貸主からは広告料
がもらえることから、1件の契約で2～3件分の契約をしたことになることから、仲介店舗に来店された方に積極的にPRしてもらうことができます。
（広告料設定に関しては、借主側には一切提示されません）
ただし、今のお部屋探しは…
・事前に物件見学数を確定している
・仲介来店数が1～2店舗が殆ど
であることから、広告料をつけたとしても費用対効果はあまり期待できません。
背景には、地方都市ではすでに空室率が悪化傾向となっているため、同質化物件が増加傾向となっています。上述の通り今の部屋探しは、事前に内見したい物件をピックアップしていることから、仮に広告料設定物件が内見物件と酷似していたとしても、スルーされてしまう可能性が高くなってしまいます。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあります。
また、弊社物件は1993年築で和室がいまだにある２LDKタイプでさらに家賃値上げをしていることから、賃貸検索サイト上での集客は非常に厳しくなります。
しかし広告料をつけなくても早期客付けに成功し、本執筆時の2022年12月20日現座満室を継続しています。
どうして募集条件が悪い部屋が、広告料をつけずに満室を達成できたのかといいますと、差別化リノベーションと募集方法の全面的な見直しをしたからです。
差別化リノベーションについて
収益性を改善させるためには、他社との差別化は必須と考えました。
そこで2018年度から空き部屋を随時ナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開し、家賃値上げに踏み切りました。
カフェスタイル空間が魅力的となっているため、特に女性のお客様から高い評価を頂いていますが、競合他社物件はこのような部屋はまず展開することができないため、入居促進につなげやすくなっています。
公式サイトの開設で集客がやりやすくなりました
大手賃貸検索サイト上では、希望条件を入力することができます。
そのため「条件に1つでも合致しない部屋」は、成約候補から除外されてしまいます。特に築年数が経過している物件は、築年数が古いというだけで敬遠されてしまい、また同物件は家賃帯が勝負となってくるので価格競争に巻き込まれやすくなります。
そこで弊社ではリノベーション事業を介した2018年に公式サイトを開設。
独自に集客を強化したことによって、SNSやHPからの問い合わせが急増。今ではご入居される方の約8割は公式サイト経由からとなったので、家賃相場や築年数の古さの影響は一切受けず、当方が希望する家賃で借りていただくことができ、収益を伸ばすことに成功しています。
一般的に早期に客付けをしたいのであれば、広告料設定は必須と思われがちですが、顧客が創造できるような部屋を展開し、独自集客を行えば無駄な広告料を支払わなくても早期に客付けすることは可能です。
さらに顧客が創造できる部屋を展開すれば、仲介担当者も客付けがしやすい物件と認識してくれますので、積極的に紹介してもらえるはずです。
今回ご紹介した内容をを実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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