不動産投資を成功させたいのであれば、空室率を限りなく抑えることが重要となります。
賃貸空室率が低い物件の特徴は…
物件立地がいい
設備が充実している
適正家賃になっている
適正管理が行われている
ただ賃貸空室率は人口減少の影響により全国的に悪化することが予想されているため、立地などが良くても集客に苦戦することが予想されます。
しかしエリア内の空室率が悪くなったとしても「差別化戦略」を打ち出す賃貸経営を行えば安定した集客を行うことが可能です。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪く、賃貸単体では約3割と言われていますが弊社物件は
1993年築の２LDK、エリア内には同築年の物件が乱立→過当競争激化
2020年以降増収増益達成、柵鮮度は家賃収入が過去最高を更新
昨年度の物件稼働率は99%
家賃値下げは一切行っていない
賃貸市場的には最悪と言っても過言ではありませんが、弊社物件が結果を出すことができているのは徹底した差別化戦略を打ち出しているからです。
１）築古物件のデメリットをメリットに変えるリノベーション
弊社物件は2018年以降空き部屋を随時リノベーションを展開していますが、弊社代表は競合リノベーション物件との徹底的な差別化を図りたいと考え
可能な限り自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーション
を展開しています。
カフェスタイルリノベーションすることで…
成約ターゲットとなる20~30代女性からの反響→成約率UPさせる
資産価値の目減りを抑えるため家賃値上げ可能／更新時の家賃値下げ回避させる
ことが期待できるため、競合物件と比べ長期入居／安定した家賃収入を得ることに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）徹底した物件管理
素晴らしいリノベーション部屋が提供できても、物件管理が徹底していなければ「成約率」「稼働率」は低下してしまいます。
近年の賃貸空室対策の傾向としては「成約させる」ことに集中し、成約後の物件管理はほとんど関心がない方が多いです。ただ物件管理の質が低下すると「住みにくい」「家賃が高い」イメージを植え付けてしまうため、安定した賃貸経営を行うことが難しくなります。
弊社代表は平日の午前中物件掃除を行っているため、借主にお会いする機会が多く掃除中に相談されることもあります。
相談や要望などがあると、可能な限りすぐに対応し早期解決を目指しています。
地道なことかもしれませんが、貸主がしっかりと管理対応することで長期入居に繋げることが可能となります。実際弊社物件の平均入居年数は6年程度。長い方では10年以上入居している方もいます。
３）空室率を抑えるにはクオリティーを高めること
これからの空室対策に求められるのは、他社物件では提供することができないオリジナリティーな設備導入や物件管理の質の向上です。
近年効果的と言われている空室対策は競合物件でも行っていることから、空室率が悪化すると価値が下がりコモディティ化となってしまいます。
安定的な賃貸経営を目指すならば、顧客のニーズを満たしつつも競合物件が真似できないものを1つでもいいので対応するべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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