築年数が経過すればするほど物件の資産価値は低下してしまうので、「家賃維持」することは非常に難しくなってしまいます。特に地方都市では賃貸空室率が悪化傾向となっていることから…
空室率悪化に伴う家賃収入減少
管理会社から家賃値下げ要求
人口減少に伴う空室期間長期化
等の懸念が大きくなることから、今後どのような運営をしていければいいのか苦慮する貸主は多いはずです。
近年では、途中からでも「サブリース契約」に切り替えることができる管理会社が出てきました。
サブリース契約にすることで空室が発生しても安定した家賃収入が見込めます。そのため貸主も、リスク回避できるとつい思ってしまいがちになります。
本投稿は、途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するのかについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"サブリース契約を途中から切り替える上で重要なポイント”
１．サブリース契約のメリット・デメリット
メリット
サブリース契約はサブリース会社が貸主物件を丸ごと借り上げた上で、それを第三者に転貸するシステム。
民法上転貸は禁止されているものの、貸主が合意すれば転貸は認められています。
サブリース契約の最大のメリットは空室が発生しても毎月一定の家賃収入が得られる点です。一般管理では空室発生すると次の借主が入居するまで、家賃収入は発生しません。そのため収支バランスを予測することが難しくなります、
しかしサブリース契約では、管理料コストは高いものの毎月必ず一定家賃が入金されることから、安定した賃貸経営を行うことができます。
▶サブリース契約のメリット詳細については、過去記事をご覧下さい。
デメリット
貸主権限が殆どない
一般管理では貸主自ら家賃設定やリフォーム業者の手配などができますが、サブリース契約になると貸主権限が殆ど無くなってしまうため、家賃設定／リフォーム費用に関して違和感があっても対応してくれなくなります。
借地借家法第32条1項＝伝家の宝刀を切る可能性
現況家賃と家賃相場に乖離が発生すると「空室期間が長期化しサブリース会社が損する可能性」が高くなります。
そこで家賃乖離が発生した場合、借地借家法により法的に借主の立場になるサブリース会社は契約更新のタイミングで貸主に対して家賃減額請求を起こす可能性があります。
家賃減額請求に対して貸主が拒否することは原則できません。そのため減額幅が大きくなると収益が悪化することが予想され、貸主が家賃減額要求に反対し契約自体を解除したいと思っても、正当事由がなければ解約できないため不利になりがちになります。
▶サブリース契約のデメリット詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するか
サブリース契約の最大のデメリットは、サブリース会社が借地借家法における借主の立場となるため家賃減額請求されると拒否すること自体ができなくなり、本来の意味におけるリスクヘッジとは言えなくなる点です。
賃貸物件は年数の経過により資産価値は低下します。そのため募集家賃は年々下落していきますがこれは集金管理／サブリースとも同じです。
それならば物件資産価値を高める対策（リノベーション）などを積極的に展開し、家賃値上げして募集した方が空室リスクを抑え更に収益性を高めることができます。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県に物件所有し、さらに築年数が今年で30年目となりますが、徹底した差別化リノベーションを展開したことから本執筆時の2023年6月19日現在満室継続させることができ、収益性を最大化させることに成功しています。
▶弊社収益性の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は、途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
何度もお伝えしていますが、サブリース契約は貸主側から契約解除の申入れは正当事由がなければ解約することができません。
そのためトータル的に見た場合、サブリース契約に切り替えるより集金管理のままで経営し資産価値を高める対策を講じた方が結果的にはプラスになります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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