家賃値下げによる悲劇とは？
現在、少子高齢化／戸建て住宅住替えの影響により、不動産賃貸業界は今まで経験したことがない、危機的な状況となっています。
特に競争力が低下した「築年数が経過した古い物件」は、室内を資産価値を高めたリノベーションをしない限り、家賃を値下げしなければ、成約に至ることはできません。
ただ、家賃を値下げして集客が成功したとしても、待っているものは入居者様トラブルの増加、家賃滞納率上昇、さらなる家賃の値下げ…
家賃を値下げすることがどうして、オーナー様にとってデメリットになるか、ご説明いたします。
家賃値下げは、負のスパイラルに入るだけ。
家賃を値下げをすることは、一見すると入居者様ファーストに見えると思いますが、実はそうではありません。
募集部屋の家賃を値下げする時、当然物件掲載されている不動産賃貸系ポータルサイトにも値下げ修正を行うことになりますが、実はそれらの情報は現入居者様はしっかりとご覧になっている場合が多く、もし募集部屋の家賃と現在入居中の家賃に乖離が発生すると、当然現入居者様は、家賃減額交渉に入ります。
そこで、オーナー様や管理会社に「減額しなければ退去する」といった脅し文句を突き付けられてしまうと、退去を阻止するため、やむを得ず同意をせざるを得ません。
一度値下げした家賃は、もう元に戻すことは難しい場合が高くなり、家賃を値下げすることで、家賃滞納リスク・入居者様同士のトラブル・入居者の質までも低下させてしまい、退去が発生するとまた元の状態に戻ってしまいます。
このような物件では、当然オーナー様の家賃収入が減額してしまうのは時間の問題であり、借入先の金融機関からも三下り半を突き付けられる＝債権回収に至る可能性が出てきます。
①家賃滞納リスク増大
家賃を値下げをすることにより、年収が少ない方がお部屋を借りられる可能性が高くなりますが、ごく一部の方ではありますが、都合などにより家賃の支払いが急に止まってしまう可能性が出てきます。
家賃の滞納は、賃貸経営を行っているオーナー様にとって死活問題。
最近では家賃保証会社に入居時加入をしていただく事を条件としている物件が多く、万が一家賃が滞納した場合、一時的に保証会社がオーナー様に、家賃を立て替えてくれるものの、お客様が家賃滞納をし続けると、家賃保証会社は裁判を行い、強制退去をさせますが、裁判所の執行官立ち合いの元、強制的退去をさせる行為は、物件にとってマイナスでしかありません。
もし、オーナー様の物件で保証会社に加入していない場合、裁判をするとなると多額の費用をオーナー様が支払わないといけなくなります。殆どのオーナー様は多額の費用をかけてまでも強制退去させるのは、時間と労力の無駄使いと感じてしまう恐れがあることから、結局は債務放棄をする代わり、早期退去を促すしか方法はないので、オーナー様が泣き寝入りしなくてはならなくなります。
②入居者トラブル
家賃の値下げをしている物件に多いトラブルと言えば、入居者様同士のトラブル。
最も多いトラブルは、やはり生活音問題が原因によるもの。
賃貸物件は、ひとつの棟に複数の部屋があることから、生活音はどうしても発生してしまいます。
家賃が安い物件・値下げをしているような物件は、どういうわけか、質の悪い方が入居してしまう傾向で、その結果、些細なことからトラブルに発展してしまう可能性が高くなります。
問題が解決できない場合ば、当事者のうちどちらかが退去せざるを得なくなりますので、結果的にオーナー様にとっては収益悪化を招くだけとなってしまいます。
③家賃値下げしても埋まらなくなっている
最近では、築年数が経過した古い物件の室内を、新築とほぼ変わりない部屋に生まれ変わらせる＝リノベーションを行う物件が増えてきました。
リノベーションをした古い物件のメリットは、新築と殆ど変わりない部屋にも関わらず、家賃が新築より安く設定されてあるので、家賃を節約したい方や、将来のために貯蓄をしたい方には、ぴったりの部屋となります。
リノベーション物件が多くなったことにより、最低限のリフォームしかしない古い物件は、ますます取り残されていき、空室期間が長くなってしまう恐れが出てきます。