空室対策コンサルタント ㈲山長
2月13日7 分
最終更新: 4月12日
不動産投資は他の投資と比べるとリスクは少ないと言われているものの、稼働率が低下すれば家賃収入が減りリスクが高くなってしまいます。
そのため早期成約を目指すのであれば、築年数に応じた空室対策は必須となります。
ただ競合他社物件も同じようなことを考えているため早期成約を実現させるためには「入居の決め手となるような空室対策」を行う必要があります。
今回紹介する空室対策は弊社物件でも採用していますが、費用対効果はものすごく高いです。最大のメリットは費用はほとんどかからないのに早期成約に結び付けることが期待できる点です。最低限のリフォームやリノベーションは必須となりますが、クロージング時に最大級の働きをしてくれます。
本投稿は費用ゼロでもできる効果的な空室対策として、弊社物件でも採用している空室対策をお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
１．空室対策がどうして重要なのか？
２．【費用ゼロOK】効果的な空室対策
１）フリーレント
２）敷金・礼金無料化
３）SNS集客
４）知人を紹介
５）日用雑貨をプレゼント
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"費用ゼロでも効果が期待できる空室対策で重要なポイント”
賃貸経営は入居者を確保することによって経営が成り立ちます。ただ日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続き、特に地方都市においては人口減少／戸建て住宅住替え促進されているため、賃貸空室率が悪化傾向となっています。
上記危機感は多くの貸主も共感しています。
GMO賃貸DX WEBメディア編集部が賃貸オーナー100人に「賃貸経営に関する将来の不安」についてアンケートを取ったところ、空室率上昇と回答した貸主が最も多いことがわかりました。
▶上記アンケート詳細は、こちらをご覧下さい。
空室率上昇は家賃収入低下にも直結する問題なので、空室期間を短縮させるためには空室対策は必ず行わなければなりません。ただ確実に成約に繋げるためには「クロージング時の対応」がとても重要です。
そこで効果が実感できるのが、今回紹介する「費用ゼロでもできる空室対策」です。
具体的には…
フリーレントの導入
敷金礼金無料化
SNS集客
貸主が顧客を紹介する
日用品をプレゼント
です。それではそれぞれの対策について次章で見ていきましょう。
フリーレントとは一定期間家賃が無料になるサービスのこと。
賃貸初期費用は概ね家賃4～6か月程度かかるため、借主にとっては負担が大きくなります。しかしフリーレントが設定されていると、初期費用の中に含まれる前家賃の家賃部分と相殺されるため初期費用が安くなり入居促進効果が期待できます。
ただしフリーレントを設定する際対策を講じないと、早期退去してしまうリスクが高くなります。そこで「早期解約違約金」を賃貸借契約に追加つけることで早期退去を抑制することができます。
設定する際には仲介会社に必ずその旨を伝えてください。
E-LIFEが「賃貸に住むうえで嬉しいサービス」についてアンケート調査を行ったところ、約3割の方は「敷金礼金無料」と回答しました。
▶上記アンケートの詳細はこちらをご覧下さい。
敷金礼金は昔からある慣習的要素が強いもので、正直今の時代にはあっていません。
敷金や礼金を撤廃することにより、初期費用を大幅に圧縮することができます。そのため借主にとっては初期費用を抑えられるため入居促進効果が期待できます。
物件募集する際多くの物件では主要賃貸検索サイトに掲載するものの、希望条件に1つでも合致していなければその時点で成約候補から除外されてしまいます。
ただ株式会社博報堂が2017年に調べた所によると、SNSが暮らしに欠かせないと答えた人の割合は10～20代が突出して高く、30代においても約3割いることがわかりました。
SNS利用者が一定数いることは、部屋探しの際SNSを利用している人が多いことが推測できます。
上図は2020年1月～12月における弊社公式サイト（Twitter・Instagram・YouTube）のアクセス一覧です。
一年間の間で約1700人の方が何かしらの媒体で物件HPを閲覧し、その内2組はSNS経由から成約に至りました。
その内の一組は、ツイッターで「＃山梨賃貸おしゃれ」で検索したところ、弊社のアカウントを見つけて、内見予約→成約に至ることができました。
▶近年では集客力を高めるため、一部仲介会社ではSNSを活用した集客を行っています。詳細に関しては下記動画をご覧下さい。
賃貸物件の契約媒介は「一般もしくは専任」のどちらかであるため、貸主自ら客付けすることは可能です。
貸主がSNS集客／知人などに物件紹介→入居意思を示した際、予め指定した仲介会社にお客様を紹介することで仲介会社側は営業することなく契約を取ることができます。
そのため貸主自ら客付け紹介した場合、初期費用を特別価格で提供してくれることがあります。初期費用削減は借主にとって歓迎されるためクロージング時に優位となり入居促進に繋げられます。
仲介担当者がクロージングに入るとき、入居の決め手となるようなものがあるととても助かります。
弊社物件では、募集中の部屋に日用雑貨を用意しています。
どうして日用雑貨を購入しているのかというと、上記は「入居日当日から必ず使用するもの」であり、また入居日当日は引越しで買い物とか行きたくはないのが正直なところ。
そこで、募集中の部屋に日用雑貨を購入し入居特典として置いておくと「この物件は借主の気持ちがよく理解している」と気づいてくれるため、入居促進に繋げることができます。
実際、借主に後日ヒアリングを行ったところ「日用雑貨があった事でとても助かった」と喜んでくれました。物件管理の質を高めることで長期入居して頂ける可能性が高くなるため、日用雑貨を購入したことによる費用対効果はとても高いといえます。
今回は費用ゼロでもできる空室対策として、弊社物件でも採用している空室対策をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今回紹介した対策は原則として費用が発生しないものばかりです。現在の賃貸市場は完全な借り手市場となっているため、借り手側の心理状態を把握した上で集客しなければ早期成約に持ち込むことはできません。
今回紹介した弊社空室対策は、クロージングにおいて効果が期待できるものばかり。このような取り組みをしている物件はあまりないため、実践されることですぐに効果を実感できるはずです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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