【費用ゼロOK】効果的な空室対策

更新日：9月15日

不動産投資は、他の投資と比べるとリスクは少ないと言われいますが、稼働率が低下すれば家賃収入が減少し、結果的にはリスクが高まる可能性もあります。

これを防ぐためには、早期成約を目指した空室対策が不可欠です。

特に築年数が経過している物件では、時代のニーズに合わせた適切な空室対策が必要となります。ただし競合物件も同様のことを考えているため、早期成約を実現させるためには「入居の決め手となるような差別化された空室対策」を実施することが重要です。

今回紹介する空室対策は、弊社物件でも実際に採用していますが、その費用対効果は非常に高いと自負しています。

最大のメリットは費用をほとんどかけずに、早期成約に告げられる可能性がある点です。最低限のリフォームやリノベーションは必要になりますが、物件の魅力を最大限引き出し、成約の後押しをしてくれる効果を発揮します。

本投稿は費用ゼロでもできる効果的な空室対策として、弊社物件でも採用している空室対策をお伝えいたします。

▶︎お知らせ◀︎

私の経営する有限会社山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！

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▼目　次

【本記事でお伝えする結論】

"費用ゼロでも効果が期待できる空室対策で重要なポイント”

１．空室対策がどうして重要なのか？

賃貸経営は、借主を確保することで成り立つビジネスです。しかし日本の人口は2008年をピークに減少傾向が続いており、特に地方都市では人口減少や戸建て住宅住替えが進んでいるため、賃貸空室率が悪化傾向となっています。

この問題に対する危機感は、多くの貸主が共通して抱えている課題といえるでしょう。

GMO賃貸DX　WEBメディア編集部が、貸主100人を対象に「賃貸経営に関する将来の不安」についてアンケート調査したところ、最も多かった回答は空室率の上昇でした。

▶上記アンケート詳細は、こちらをご覧下さい。

【アンケート調査】賃貸経営で感じる将来の不安5選｜ランキング形式で紹介

特に競争力の低い古い物件では、空室率の増加が深刻な問題となり、長期間空室のままでは賃貸経営に直接的なダメージを与えることになります。そのため、空室対策を実施して空室期間を短縮することは欠かせません。

そして、その対策を成功させるには「クロージング時の対応」が非常に重要となります。

そのような背景を踏まえ、今回ご紹介するのが「費用ゼロでもできる空室対策」です。この方法は資金負担を可能な限り抑えつつ、顧客の関心を引き付ける実効性を備えています。具体的な取り組み内容としては、以下のようなものがあります。

フリーレントの導入
敷金、礼金無料化
SNSによる集客活動
貸主が顧客を紹介する
日用品をプレゼント

次章では、これらの具体的な対策について、詳しく解説していきます。

２．【費用ゼロOK】効果的な空室対策

１）フリーレント

フリーレントとは、一定期間において家賃が無料になるサービスのことです。

賃貸物件を契約する際には初期費用が発生し、その総額はおよそ家賃4～6か月分となります。契約時の金銭的な負担は、借り手にとって非常に大きく感じられることが多いでしょう。

フリーレントを設定されていると、初期費用に含まれる前家賃の家賃部分と相殺される形となるため、全体的なコストを抑えることが可能です。これにより、多くの方に物件への入居を検討してもらいやすくなり、貸主側にとって迅速な空室解消につながることが期待されます。

ただし、フリーレントを設定する際には、注意すべき点があります。それは、適切な対策を講じないままフリーレントを導入してしまうと、借主がフリーレント期間終了後に退去してしまう可能性もでてきます。

この問題に解決するためには、賃貸借契約書に「早期解約違約金」を設定するのが効果的です。違約金を設定することで、フリーレント期間終了後の安定的な契約維持が期待できるといえるでしょう。

フリーレントの設定については貸主が裁量権を持つため、具体的な条件や期間を決定する際には、必ず仲介会社にその旨を伝える必要があります。

フリーレントの設定は、一般的に1ヵ月が多いですが、物件の特性や周辺の賃貸市場などによって異なる場合もあります。

２）敷金・礼金無料化

E-LIFEが実施した「賃貸に住むうえで嬉しいサービス」に関するアンケート調査の結果によると、およそ3割の回答者は「敷金礼金無料」を挙げていました。

この結果からもわかるように、多くの方がにとって敷金や礼金が、初期費用の大きな負担となっている現状が浮き彫りになっています。

▶上記アンケートの詳細はこちらをご覧下さい。

賃貸物件の「あったらいいな」とは？様々なサービスを徹底解析！

敷金や礼金は以前から慣習として根付いているものの、近年の社会的状況や賃貸事情を考えると、必ずしも現代のニーズに適合しているとは言えません。これらは歴史的要素に基づく要素であり、現代求められている「住みやすさ」や「手軽さ」とは相容れない部分があると言えるでしょう。

特に敷金や礼金を撤廃することで、初期費用を大幅に削減できる点は、借主にとって大きなメリットになります。その結果、経済的ハードルが下がり、物件への申込や入居が促進される可能性が高まります。

貸主や管理会社にとっても、こうした取り組みによって空室率が低下し、安定した収益確保に繋がる可能性が高いため、敷金礼金撤廃は、双方にとっての利点が期待できると言えます。

３）SNS集客

物件募集する際、主要な賃貸検索サイトに物件情報を掲載しますが、部屋探しされている方の希望条件に1つでも合致していなければ、その時点で成約候補から除外されてしまいます。

一方で、株式会社博報堂が2017年に実施した調査によれば、SNSが日常生活に欠かせない存在であると回答した方の割合が、特に10代～20代で顕著に高いことが判明しました。

また30代においても、約3割が同様に回答しており、幅広い世代にわたってSNSが重要なコミュニケーションツールとして、受け入れられている状況が見て取れます。

このデーターからからも、SNS利用者が一定数存在する現代において、部屋探しの際にもSNSが利用されている可能性は無視できないと言えるでしょう。

弊社公式サイトにおけるSNSの活用状況を具体的に示すデーターとして、2020年1月～12月までのアクセス数を分析した結果、弊社のX（旧：Twitter）、Instagram、YouTubeといった主要媒体を通じて、約1,700名の方が何らかの形で、物件ホームページを閲覧したことがわかりました。

その中でも2組の利用者はSNS経由で実際に成約に至っており、SNSの集客効果は少なからず機能していることが伺えます。

特に注目すべき事例として、一組の成約者はXで「＃山梨賃貸おしゃれ」というハッシュタグで検索を行い、その結果弊社アカウントを発見しました。そして内見を経て最終的に契約へと結びつきました。

このようなケースは、SNSを通じた情報発信が、新しい成約機会を生み出す可能性を実証するものです。ただし、SNS集客が成功するためには、物件全体のクオリティーも重要な要素となります。

どれほど効果的な集客を行っても、物件の魅力やクオリティーがユーザーの期待を下回る場合、満足する反響を得ることは難しいでしょう。そのためSNS活用だけではなく、物件全体の向上にも並行して力を注ぐことが必要不可欠です。

▶近年では集客力を高めるため、一部仲介会社ではSNSを活用した集客を行っています。詳細に関しては下記動画をご覧下さい。

【トレンドを追う】「広告費ゼロで月間反響数50件」も、不動産系TikTokの最前線

４）知人を紹介

賃貸物件の契約媒介は「一般もしくは専任」のいずれかとなるため、貸主自ら客付けすることは可能です。

貸主がSNSを活用して物件を募集し、入居希望者が現れた場合は、あらかじめ指定した仲介会社に顧客を引き継ぐことで、仲介会社は営業活動を行わずに賃貸借契約を結ぶことができます。

その結果、貸主が直接顧客を紹介した場合には、交渉次第になるものの初期費用を特別価格で提供してもらえるケースがあります。初期費用の削減は、顧客にとっても大きなメリットとなり、クロージングの際に優位に働くため、結果として入居率の向上にもつながります。

５）日用雑貨をプレゼント

仲介担当者がクロージングに入るとき、入居を後押しするような魅力的なポイントがあると非常に役立ちます。そのような決定打が、契約をスムーズに進めるきっかけとなる場合も、少なくありません。

弊社では、募集中の物件に対する工夫として、顧客への配慮を取り入れた施策を実施しています。具体的には、募集中の部屋の中に日用雑貨類を事前に用意しています。この日用雑貨は、入居初日から必ず使用するアイテムであり、また嵩張るものが多いため、事前に準備しておくことで顧客にとっての利便性を高めることができます。

この取り組みは単なる実用性に留まらず、「この物件は私たちの気持ちを深く理解している」と感じてもらえるきっかけにもなります。結果的にこのような配慮は、物件への信頼感を醸成し、契約を結び付けやすくする要因となります。

さらに事後のヒアリングにおいても、実際に「日用雑貨が部屋に備わっていたおかげで非常に助かった」という喜びの声を多数いただきました。

些細ではありますが心遣いのある施策が、長期的な入居に繋がる重要な要素となることを確認しています。その結果、こうした日用品の準備にかかるコストは、その工夫と比較すると非常に効率的であり、費用対効果の高い点を強調できます。

このようにして、小さな工夫でありながらも、大きな満足度を生み出す取り組みは、物件印象作りに欠かせないものとなっています。