空室対策コンサルタント ㈲山長
2月16日5 分
賃貸物件の需要と供給のバランスは完全に崩壊しています。
そのため今後賃貸空室率は悪化の一途を辿り、野村総合研究所の調べでは2040年には空室率が40%前後になると予測しています。
ただ地方都市ではすでに空室率が30%台に達している所がありますので、一部エリアは近い将来空室率40%台に達する可能性が出てきます。
空室を早期に埋めるためには築年数関係なく空室対策を強化することが求められます。
一般的に効果が期待できる賃貸空室対策というと…
募集部屋にホームステージングを行い見た目をよくする
インターネット無料化にする
アクセントクロスを貼って部屋の見栄えをよくする
家賃を相場並み～相場以下に下げる
管理会社を変える
などがあります。
ただ上記空室対策は「コモディティ化」になりつつあり、どの物件でも行っているため差別化というより同質化になります。そのため上記空室対策は意外と効果が実感できない可能性が高いと言えます。
上記空室対策効果が期待できない理由
理由①：家賃値下げだけでは顧客には響かない
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっています。そのため同様の物件は複数件あるためクオリティーが低い物件は家賃値下げしても顧客には響かないため空室が長期化になりやすくなっています。
理由②：室内インテリアを意識している
部屋探しされる方は入居後の室内インテリアを想像しています。そのため奇抜なアクセントクロス／統一感がない部屋は、顧客のイメージとは真逆となるため客付けが厳しくなります。
理由③：速度保証されないインターネット無料物件はデメリット
インターネット無料化は人気設備のひとつとなっています。しかし利用者が多くなると速度低下が発生するため近年ではあえてインターネット無料物件以外の部屋を探している方がいます。
▶詳細はこちらをご覧下さい。
弊社物件でも空室対策で悩んだ時期があります。
弊社物件は競合他社物件と比べると退去リフォームに力を入れていたため、募集開始後早期に部屋が埋まっていました。しかし2017年の繁忙期。
今までの成功事例が全く通用しなくなり、募集しても部屋が埋まらず焦っていた所、３月末に転勤により2部屋同時退去が発生してしまったため、収益性が一気に低下してしまいました。
▶当時の募集状況に関しては、過去記事をご覧下さい。
「今までの空室対策ではもう通用しない」と感じ、資産価値を向上させるリノベーションをするしか
ないと考え、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行うようになりました。
価格競争からの脱却を図るには、以下の対策を行うと効果的と言われています。
ブランディングに取り組む
ニッチな分野で勝負する
顧客の満足度を高める
顧客に有益な情報を提供する
価格以外の付加価値をつける
そこで弊社リノベーション部屋では以下の対応を行っています。
ブランディングに取り組む
シンプルナチュラル／北欧インテリア生活に憧れる20~30代女性向けに、本格的なカフェスタイルに特化したリノベーションを提供する。
築年数／家賃帯で検索に引っかからないよう、物件独自サイトを開設しweb／SNSで情報配信を行う
ニッチな分野で勝負する
無垢材を用いたオリジナルカフェスタイルキッチンを標準装備、上級グレードの部屋のみ自然素材の漆喰を全室施工し、機能性＋デザイン性を強化
顧客満足度を高める
弊社リノベーション部屋が本当に暮らしやすいか、入居後借主に協力して頂きインタビューを行う。その結果は物件募集時に伝えることで、入居促進効果が期待できる。
また改善点などがあれば次回リノベーションを行う時に対応することで、競合他社が追随できないぐらいクオリティーが高い部屋を提供することができる。
顧客に有益な情報を提供する
築古物件は室内機能性が悪いため、住みづらいイメージが先行している。そのため物件募集時SNS媒体を使って「借主の声」「暮らし方の提案」を行うことで暮らしやすい部屋であることをPRする。
価格以外の付加価値をつける
物件オーナーである自分が平日午前中物件清掃を行っている
経年劣化による設備不良に関しては、早急に対応するよう管理会社に指示を出している
事を内見時に必ず伝えている。
弊社空室対策リノベーションはどうなった？
リノベーション前と比べ入居率／年間家賃収入が大幅に改善することに成功しました。
1室あたりのリノベーション費用は約200万円ですが、自然素材を用いることで資産価値の目減りを最小限に抑えられるため
リノベーション後家賃8~10%値上げに成功
契約更新時家賃値下げ要求ゼロ
となっているため、リノベーション費用対効果は高いと言えます。
徹底的な差別化戦略＋物件独自サイト開設による独自集客を強化しているため、早期客付けに成功しています。その結果空室による家賃機会損失を最小限に抑えることに成功しているため、内部留保が溜まりやすくなりました。
まとめ
今回は空室対策しているのにどうして失敗してしまうのかについて、お伝えさせてもらいました。空室対策で失敗してしまう最大の理由は…
効果的と言われている空室対策はコモディティ化になっている
貸主の多くはコモディティ化に気づいていない
からです。空室対策で重要なのはデザイン性＋機能性がいい部屋を提供することで、これを意識すれば楽に客付けさせることができます。
弊社リノベーション部屋が結果を出しているのは、上記を素直に実践しているからです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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