空室対策コンサルタント ㈲山長
2月13日6 分
不動産投資される方の中には、「将来の年金対策のため」「副業」の一環として行われている方もいると思います。アパート経営は他の投資と比べるとリスクが少ないため、不労所得しやすいと言われています。
しかしこれはあくまでも表向きのことであり、アパート経営にもデメリットはあります。デメリットを理解しないまま安易にアパート経営を始めてしまうと、将来後悔してしまう可能性が高くなります。
本投稿はアパート経営は本当に不労所得といえるのかについてお伝えいたします。
▼目 次
１．アパート経営が不労所得と言われる理由
２．アパート経営は不労所得とは言えない
３．アパート経営で生き残るためには？
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営＝不労所得を考える上で重要なポイント”
アパート経営が不労所得と言われている最大の理由は、借主さえ確保することができれば毎月安定した家賃収入を確保することができるからです。
煩わしい物件管理／客付けを管理に会社に委託すれば、副業感覚でアパート経営ができるため、近年では会社勤めしている方も投資目的で参入しています。
またアパートローンを借りる際「団体信用生命保険」に加入すれば、貸主が万が一の時があっても生命保険で完済することができるため、残された家族は無借金のアパートと毎月の家賃収入が入ってきます。
アパート経営＝不労所得と言われているのは、上記の良いところがフォーカスされて伝わっているのが大きいと言えます。
働き方改革／物価高の影響で副業を考えている方は、不良所得となるアパート経営に興味を持っているかもしれません。
結論から先に申し上げますとアパート経営は不労所得ではなく素人が安易にアパート経営を行ってしまうと、将来痛い目にあってしまいます。その理由は以下の４つを挙げることができるからです。
立地が全てとは言えない
家賃収入は確実に減少する
簡単に客付けできない
サブリース問題
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
アパート経営が成立するには賃貸需要が期待できるエリアに物件がなければ意味がありません。
ただこの理論は新型コロナウイルス出現による「テレワーク推奨」「本社機能の地方移転」により一時期郊外に住替えする方が急増、首都圏の賃貸空室率が急激に悪化したため、立地が全てとは言えなくなっています。
また国立社会保障・人口問題研究所が発表したリリースによると、2050年の人口は2020年と比べ東京都を除く全道府県で減少、11県で約3割超少なくなる予測を出しています。
つまり今まで好立地と言われたエリアであっても、今後人口減少が加速するため高稼働率を維持することは難しくなり安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
物件資産価値は築年数の経過と共に下落するため家賃も比例して値下がりしていきます。
また年数が経過すると空室が目立ち始める／修繕費＆保険料が高くなるため、キャッシュフローが厳しくなる可能性が高くなります。
近年の賃貸市場は需要より供給数の方が上回り全国的に賃貸空室率は悪化傾向となっています。地方都市の一部エリアではすでに空室率30%台になっているところもあります。
空室率悪化は客付けできない物件が増えることを意味しています。そのため空室率が悪いエリアでは過当競争が発生していますが、競合物件との差別化を図らない限り家賃値下げしても早期客付けは厳しくなります。
サブリースとはサブリース会社が貸主物件を丸ごと借り上げ、第三者に転貸するシステム。サブリース契約のメリットは空室が何室発生していても貸主に支払う家賃は一定となっている点です。
しかし借地借家法上サブリース会社が借主の立場となるため、家賃相場と募集家賃に乖離が発生した場合、同号第32条1項（家賃減額請求）を適用し、契約更新のタイミングで減額請求する可能性が高く貸主には拒否する権限は一切ありません。
そのため家賃収入は更新の度に下落する可能性が高くなります。
賃貸業界は今後空室率の悪化により競争がさらに激しくなります。そのため今まで以上にアパート経営は厳しくなることが予想されますが、安定した家賃収入を得るためには「競合他社との差別化」を徹底することが求められます。
つまり物件クオリティーを高め家賃が高くても入居したいと思うようなアパート経営を行えば、早期客付けすることが可能となります。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、更に所有している物件は築30年を超えていますが、本執筆時の2024年2月14日現在満室状態が継続中＋2020年以降増収増益を達成しています。
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今回はアパート経営は本当に不労所得といえるのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
アパート経営を検討される方はメリットばかり注目してしまいます。現実的にアパート経営でうまみがあるのは築5年ぐらいまでで、それ以降は資産価値が下落するため収益／空室率は下がる一方となります。
しかしアパート経営をしっかりと学び適切な空室対策を行えば、早期客付け＋安定した家賃収入を得ることは十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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