アパート経営は本当に不労所得？
更新日：10月3日
不動産投資される方の中には、「将来の年金対策のため」「副業の一環」として行われている方もいると思います。
アパート経営は他の投資と比べるとリスクが少ないため、不労所得しやすいと言われています。
しかしこれはあくまでも表向きのことであり、アパート経営にもデメリットはあります。
この部分をしっかりと把握しないままアパート経営＝不動産投資を始めてしまうと将来的に経営が悪化することが予想されます。
本投稿はアパート経営は本当に不労所得なりやすいのかどうかについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営＝不労所得を考える上で重要なポイント”
１．アパート経営が不労所得と言われる理由
アパート経営が不労所得と言われている最大の理由は、借主さえ確保することができれば毎月安定した家賃収入を確保することができるからです。
煩わしい物件管理／客付けを管理に会社に委託すれば、副業感覚でアパート経営ができるため、近年では会社勤めしている方も投資目的で参入しています。
そのため、アパート経営を成功させるためには「立地が全て」と言われています。ただその理論は新型コロナウイルスの世界的猛威によって打ち消されてしまっています。
3年前に発生した新型コロナウイルスの感染爆発によって、国内においても「緊急事態宣言」が発出されテレワークの推進／不要不急の外出を控えなければなりませんでした。その結果首都圏に本社を有していた会社が地方に拠点を移動するところが多くなり、首都圏の空室率が一時期悪化傾向となりました。
首都圏は賃貸物件の需要が高いため、アパート経営をするには最高の立地と言えます。ただ社会情勢の変化によって一気に空室率が悪化してしまったことは、アパート経営＝立地という法則はもはや通用しなくなったといっても過言ではありません。
２．家賃を維持すること自体は、事実上無理
借主さえ見つかれば毎月安定した家賃収入を得ることができます。
ただし物件築年数の経過と共に、家賃維持させることはできなくなってしまうため、家賃値下げは確実に発生してしまいます。
築年数が経過すると修繕費もそれなりに発生してしまうことから、損益分岐点を下回ってしまうとキャッシュフローが悪化することも考えられます。
空室期間が多くなると、その分家賃機会損失が多くなるため、管理会社では家賃値下げを提案してきます。ただ安易な値下げをするとかえってマイナスとなり、負のスパイラルに陥る危険性もあります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
３．サブリース契約の大きなデメリット
物件を管理会社に委託する場合、集金管理／サブリースのどちらかとなります。
集金管理
管理会社が管理全般を一気に引き受け、管理上のトラブルを貸主に代わって対応します。
ただし空室が発生してしまうと次の入居が決まるまで家賃は一切入金されません。そのため空室が多くなってしまうと収益が一気に低下してしまうのが最大のデメリットといえます。
サブリース契約
サブリース会社が貸主物件を丸ごと借り上げ、第三者に転貸するシステム。サブリース契約のメリットは空室が何室発生していても貸主に支払う家賃は一定となっている点です。
アパート経営が不労所得と言われているのは、サブリース契約の影響が大きいです。
一見するとアパート経営するならサブリースにしたほうがいいと考える貸主は多いと思います。
しかし、サブリース契約になると借地借家法上サブリース会社が借主の立場となります。そのため下記のような問題が発生しやすくなります。
家賃減額請求が認められる
家賃相場と募集家賃に乖離が発生した場合、借地借家法第32条1項（家賃減額請求）を適用し、更新のタイミングで減額請求する可能性が高く貸主には拒否する権限は一切ありません。
貸主から解約することができない
借地借家法上サブリース会社が借主の立場となります。そのためサブリース会社は法律上借家権を有していることになることから、貸主がサブリース契約を解約するには「正当事由」を証明しなければなりません。
４．最近の賃貸市場の変化とは？
今後日本は少子高齢化社会となるため、賃貸需要は全国的に低下していくことが予想されて、空室率に関しては今後40％台に達すると言われています。
特に地方都市の一部エリアでは空室率が30％台に達していることから、空室率40％台になるのは時間の問題と言えます。
今後賃貸市場は確実に低下していくことは誰の目から見ても明らかです。
そのため今までのような不労所得感覚でアパート経営を始めてしまうと、経営自体を悪化させてしまいます。
実際弊社物件があるエリア周辺にある競合他社物件では、空室対策を事実上放棄しているため、空室が長期化になっている物件が目立っています。
５．まとめ
今回はアパート経営は本当に不労所得になりやすいのかどうかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
アパート経営を成功させるためには、メリットよりデメリットを気にしなければなりません。アパート経営に失敗してしまう方の大半は、メリットばかりを鵜呑みにしているケースが殆どです。
ただし築年数が経過しても収益性を伸ばすこともは、十分可能です。
弊社物件は築年数が古い＋物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県です。しかし弊社代表は今までにはない新たな空室対策を行ったことで、直近二期連続増収増益＋満室達成させることに成功。その手腕は不動産系メディアから注目されています。
▶弊社代表の取材内容に関しては、こちらをご覧下さい。
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