アパート経営は本当に不労所得？
不動産投資を検討される方の中には、「将来の年金対策」「副業」の一環としてアパート経営に興味を持つ方もいると思います。
物件管理や入居者対応を管理会社に委託すれば、「アパート経営＝不労所得」のイメージを持たれることもあります。
しかし実際のアパート経営では、空室対策や修繕、家賃設定、資金繰りなど、オーナー自身が判断しなければならない場面があるため、完全な不労所得とは言い切れません。
本記事では、1993年築のアパートを実際に運営してきた経験をもとに、アパート経営が本当に不労所得といえるのかを解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
アパート経営は、管理を委託しても完全な不労所得とは言い切れない
築年数の経過や市場環境の変化に合わせた空室対策・経営判断が必要
家賃を下げるだけでなく、入居者から選ばれる物件づくりが重要
１．アパート経営が不労所得と言われる理由
アパート経営が不労所得と言われる理由のひとつは、入居者がいる間は毎月家賃収入が発生する仕組みにあります。給与のように自分が働いた時間に応じて収入を得るのではなく、所有する賃貸物件から継続的に家賃収入を得られるため、「不労所得」のイメージを持たれやすくなります。
また、アパート経営では、家賃の集金や入居者対応、建物管理、入居者募集などの管理業務を管理会社に委託することができます。貸主自身が日常的な管理業務をすべて行う必要がないことも、不労所得と言われる理由のひとつです。
さらに、アパートローンによっては団体信用生命保険に加入できる場合があります。契約内容によっては、借入期間中に被保険者が死亡または所定の高度障害状態になった場合などに、保険金によってローン残高が返済される仕組みになっています。
そのため、アパート経営は家賃収入だけでなく、将来の資産形成や家族に資産を残す手段として検討されることもあります。
このように、「継続的な家賃収入」「管理業務を委託できる」「融資を活用して資産形成できる」といった特徴が強調されることで、アパート経営は「不労所得」と捉えられやすくなっています。
２．アパート経営は不労所得とは言えない
働き方の多様化や物価上昇などを背景に、副業や資産形成を考えている方の中には、アパート経営に興味を持つ方もいると思います。
しかし、アパート経営は物件を所有するだけで安定した収入が得られるものではありません。空室対策や家賃設定、修繕、資金繰りなど、経営者として判断しなければならない場面があるため、完全な不労所得とは言い切れません。
特にアパート経営を始める際には、次の4つの点について理解しておく必要があります。
立地が全てとは言えない
家賃収入が減少するリスクがある
簡単に客付けできるとは限らない
サブリース契約にも注意が必要
それでは、それぞれの問題点について詳しく見ていきましょう。
立地が全てとは言えない
アパート経営が成立するには賃貸需要が期待できるエリアに物件がなければ意味がありません。
ただこの理論は新型コロナウイルス出現による「テレワーク推奨」「本社機能の地方移転」により一時期郊外に住替えする方が急増、首都圏の賃貸空室率が急激に悪化したため、立地が全てとは言えなくなっています。
また国立社会保障・人口問題研究所が発表したリリースによると、今後人口が減少する都道府県が増え、2040年から2045年以降は東京都を含むすべての都道府県で総人口が減少すると推計されています。
つまり今まで好立地と言われたエリアであっても、今後人口減少が加速するため高稼働率を維持することは難しくなり安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
家賃収入が減少するリスクがある
アパート経営は「右肩下がりのビジネスモデル」と言われることがあります。築年数の経過とともに建物や設備が老朽化し、修繕費が増加しやすくなります。
また、競合物件と比べて物件の競争力が低下すれば、家賃の見直しや空室期間の長期化などによって稼働率が低下し、キャッシュフローが厳しくなる可能性があります。
また、アパート経営では建物や設備などについて減価償却費を計上できるため、課税所得を抑える効果が期待できます。
ただし、減価償却できる期間には限りがあり、償却が終了すると減価償却費として計上できる金額が減少し、税負担が増えることで手元に残る資金が減少する可能性があります。
簡単に客付けできない
近年の賃貸市場では、地域によって空室率に大きな差があり、空室リスクは賃貸経営において無視できない問題となっています。
（公社）全国賃貸住宅経営者協会連合会が、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を基に推計した「民間賃貸住宅（共同住宅）戸数及び空き戸数並びに空き室率」によると、全国の空き室率は21.0％となっています。
また、都道府県によっては全国平均を大きく上回る地域もあり、山梨県の空き室率は25.8％となっています。
このように賃貸住宅の空室状況には地域差があるため、特に築年数が経過した物件では、競合物件との差別化を図り、入居希望者から選ばれる物件づくりを進めることが重要です。
サブリース問題
サブリースとは、サブリース会社が貸主から賃貸物件を借り上げ、第三者に転貸する仕組みです。契約内容にもよりますが、空室が発生していても、貸主はサブリース会社から契約で定められた賃料を受け取れる点がメリットです。
一方、サブリース契約では、借地借家法上、サブリース会社が借主の立場となります。そのため、経済事情の変動や周辺の賃料相場など一定の要件に該当する場合には、同法第32条第1項に基づき、サブリース会社から賃料の減額請求が行われる可能性があります。
したがって、「契約時に設定された賃料が長期間にわたって必ず維持される」と考えるのではなく、契約前に賃料改定の条件や時期、減額請求に関する内容を十分に確認しておくことが重要です。
３．アパート経営で生き残るためには？
アパート経営は「入居者さえ確保できれば、その後は自動的に家賃収入が入ってくる」と思われがちですが、安定した賃貸経営を続けるためには、変化する賃貸市場に合わせた対応が必要です。
近年は建築資材や人件費などの上昇によって建築コストが高くなり、新築物件では事業収支を確保するため、家賃設定も高くなっています。
一方、物価上昇が続く中で実質賃金は伸び悩んでおり、入居希望者にとっては家賃負担も重要な判断材料となります。新築物件には一定の需要があるものの、希望する条件と家賃のバランスが合わず、予算面から新築を選びにくい状態です。
そのため、新築であれば必ず建物完成前に満室になるとは限らず、完成後も入居者募集を続けている物件も見られます。以前は「新築なら完成前に満室になる」イメージがありましたが、現在は新築＝安定した客付けが保証される市場ではありません。
築年数が経過した物件も同様です。かつては原状回復を行い、必要に応じて広告料を設定するといった空室対策が中心でしたが、競合物件との比較で室内の魅力が不足していれば、それだけで入居者から選ばれるとは限りません。
また、空室が発生しても契約に基づいた賃料を受け取れるサブリースにも注意が必要です。
その理由として最も多かったのが「賃料見直しによって家賃をかなり下げられてしまったから」で、後悔したと回答した82名の67.1％が挙げています。
このように、賃貸市場を取り巻く環境は変化しており、従来の空室対策や「管理会社・サブリース会社に任せておけば大丈夫」という考え方だけでは、安定した賃貸経営を続けられるとは限りません。
賃貸市場では地域によって空室状況に差がありますが、人口減少や物件の老朽化などを背景に、今後も競合物件との比較は避けられません。安定した家賃収入を確保するためには、競合物件との差別化を図り、入居希望者から選ばれる物件づくりを進めることが重要です。
そのため、単に家賃の安さで競うのではなく、物件の魅力を高め、「家賃が多少高くてもこの部屋に住みたい」と思ってもらえる理由をつくることが、安定した賃貸経営につながると考えています。
弊社物件は、かつて賃貸空室率が全国でも高い地域だった山梨県にあり、所有物件も築30年を超えています。
そのような環境の中で、入居希望者から選ばれる物件を目指した差別化リノベーションと独自集客に取り組んだ結果、2020年以降、年間入居率95％以上を継続し、本執筆時点（2026年9月7日現在）では満室となっています。
弊社の取り組みは、全国賃貸住宅新聞や楽待などのメディアでも取材・紹介されています。
▶築年数が経過した物件で、家賃を下げる以外の空室対策を検討している方は、弊社が自社物件で実践してきた考え方をまとめた「空室対策リノベーション完全ガイド」も参考にしてください。
▶1993年築の自社所有アパートで実際に行ってきたリノベーションと空室改善の結果については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
▶ 弊社の空室対策や賃貸経営に関するメディア掲載・取材実績については、以下をご覧ください。
４．まとめ
今回は、アパート経営が本当に不労所得といえるのかについて解説しました。
アパート経営は、物件管理や借主対応を管理会社に委託することができ、借主を確保できれば継続的な家賃収入が期待できます。一方で、築年数の経過による修繕費の増加や空室、家賃の見直し、資金繰りなど、貸主自身が判断しなければならない場面もあるため、完全な不労所得とは言い切れません。
また、賃貸市場を取り巻く環境が変化する中、従来の空室対策だけで安定した入居率を維持できるとは限りません。築年数が経過した物件ほど、家賃を下げることだけに頼らず、競合物件との差別化を図り、借主から選ばれる理由をつくることが重要です。
弊社でも1993年築の自社所有アパートで、差別化リノベーションと独自集客に取り組んできました。
アパート経営を「不労所得」と考えて管理会社などに任せきりにするのではなく、貸主自身が経営者として市場の変化を捉え、必要な対策を判断していくことが、安定した賃貸経営につながると考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
物件の築年数や空室状況によって優先すべき対策は異なります。「何から改善すべきか分からない」という場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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