空室対策コンサルタント ㈲山長
3月3日6 分
近年では部屋探しの多様化が進んだこともあり、築年数が古くてもリノベーションを行うことで資産価値が向上するため、早期客付け／収益改善が期待できます。
そのため最近では築年数が古い物件をリノベーションするケースが多くなってきています。
ただリノベーションしたことで予想外のトラブルが発生することがあります。弊社物件は築年数が古いため2018年から空き室をリノベーションしていますが、過去何件か予想外のトラブルが発生したものの対応したことで…
入居中のトラブルを回避
建物寿命を延ばす
ことに成功しています。
本投稿は賃貸リノベーション行ったことで分かった予想外のトラブルについて、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
１．賃貸リノベーション行ったことで分かった予想外のトラブル
１）洗面脱衣所の根太が腐食していた
２）雨漏り
３）フロアタイルの廃番
４）納期遅れ
２．予想外のトラブルでわかったリノベーションのメリットとは？
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
リノベーションを行う際一度スケルトンを行いますが、その際「思わない場所」で劣化がわかったり、部材が廃番になっていることも考えられます。そのため場合によってはリノベーション時に緊急修繕／プラン変更を余儀なくされます。
弊社リノベーションで過去発生したリノベーショントラブルは以下４点です。
根太が腐食
雨漏り
フロアタイルの廃番
納期遅れ
それではそれぞれのトラブルを見ていきましょう。
洗面脱衣所の床材（クッションフロア）を張り替えようと、元々貼ってあった床材を剥がしたところ根太（床板の直下にある横材）が腐食していました。
根太の劣化原因は「水漏れ」が大半ですが、これは築年数が経過している物件／戸建てではよく見られるものです。
腐食を放置すると劣化がさらに進み、場合によっては「床が外れる」「耐震性低下」する危険性が高くなります。
その後緊急修繕を行い、新しい根太を取付けた上でクッションフロアを張り替えました。費用は約5万円かかりました。
洋室の天井壁紙を新しいものに張り替えようとしたところ、天井の一部に「シミ」みたいなものがありました。
すぐに屋根専門業者さんが駆け付け、シミがあった個所付近を徹底的に点検してもらいましたが、雨漏りは確認できませんでした。
一級建築士の資格を持つ方にも再度確認してもらったところ、「シミの箇所が限定的で乾ききっている」ことから緊急性は高くないと判断してもらい経過観察で対応することになりました。
施工当時梅雨時で工事中雨が多かったのですが、壁紙張替え後雨漏りが発生していた形跡は一切なく、現在においても雨漏り被害は報告されていません。
弊社物件がリノベーションを始めた当初、床材を変更する際はフロアタイルを採用していました。
フロアタイルとは塩化ビニル製のタイル状床材のことで、見た目的には本物の床材に見えるため高級感を演出することができます。
弊社が採用した床材はベージュ系のもの。
ベージュは色彩学的にリラックス効果が期待できると言われているため、リノベーション訴求効果が期待できると思い採用しましたが、リノベーションを行う前に廃番になっていることがわかりました。
当然メーカーに発注しても商品がないため取り寄せることができず、施工会社さんがあらゆる手段を尽くし何とかして取り寄せることができました。
廃番になってしまうと退去後原状回復を行う際、対応することができないため一からやり直さなければならず施工費用が高くなってしまいます。
そこで弊社物件では今回のトラブルを機にフロアタイルからクッションフロアに変更することを決めました。クッションフロアはフロアタイルと比べるとクオリティーの部分では劣ってしまいますが…
フロアタイルと比べ単価が安いので、費用を抑えることができる
廃番にならないものを採用することでリノベーション時のトラブルを回避
することが期待できます。
リノベーションは緊急修繕を行う可能性もあるため、工期はある程度余裕を持たせています。
そのためリノベーション納期が遅れることは基本的にはありませんが、弊社物件で以前行ったリノベーション部屋で納期が遅れてしまうトラブルが発生しました。
こちらの部屋はリノベーション前に入居申込が入ったため、契約前に必ずリノベーションを終わらせなければなりませんでしたが、協力業者さんの部材納品が遅れたため契約前の引き渡しができず、一部工事は借主了解のものと契約後の対応となりました。
当然ながら弊社代表は元請け業者さんにクレーム／工事代金の一部返還を要求しましたが…
知り合いだったこともあり契約書を作っていなかった
遅延に関する取り決めがなかった
ため最終的には当方が泣き寝入りをせざるを得ない状態になってしまいました。
築年数が経過すると経年劣化が発生しやすくなりますが、定期的なメンテナンスを行うことで従前と比べ修繕費削減／建物寿命を伸ばせられる効果が期待できます。
今回経験したリノベーショントラブルは正直に言うとショックがかなり大きかったのですが、目視できない部分を対応したことで…
借主に迷惑をかけない
建物寿命をさらに伸ばす
ことにつながるため、相対的に見えるとメリットが大きくなります。
施工業者さん責任における納期遅れは絶対にあってはならないことです。
弊社物件は今回の納期トラブルを契機に施工会社変更を行いました。施工会社を変えるとリノベーション前に入念な説明を行わなければならず、更に力量があるのか不安になってしまうものですが…
結果的に施工会社を変更したことで、クオリティーが高いリノベーション部屋
を提供することができ、さらに契約書も作成してもらうことができたため一石二鳥となりました。
今回は賃貸リノベーション行ったことで分かった予想外のトラブルについて、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーション時に緊急修繕を行わなければならないケースがあります。ただ劣化を発見できたのは不幸中の幸いであり対応することで建物寿命をさらに伸ばすことができるため、結果的に安定した賃貸経営を行うことが期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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