賃貸リノベーション行ったことで分かった予想外のトラブルとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月11日
- 読了時間: 6分
近年では部屋探しの多様化が進み、築年数が古くてもリノベーションを行うことで資産価値が向上し、早期客付けや収益改善が期待できます。
しかしリノベーションには予想外のトラブルが発生することがあります。弊社物件は築年数が古いため2018年から空き室をリノベーションしていますが、過去には何件か予想外のトラブルが発生しました。
ただし適切な対応をとることで…
入居中のトラブルを回避
建物寿命を延ばす
ことに成功しています。
本投稿は賃貸リノベーション行ったことで分かった予想外のトラブルについて、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーション行ったことで分かった予想外のトラブル
リノベーションは既存設備や内装を交換するため一度スケルトンしますが、その際「思わない場所」で劣化がわかったり、発注しようと思ったら部材が廃番になっていることも考えられます。そのため場合によってはリノベーション時に緊急修繕／プラン変更を余儀なくされます。
弊社リノベーションで過去発生したリノベーショントラブルは以下４点です。
根太が腐食
雨漏り
フロアタイルの廃番
納期遅れ
それではそれぞれのトラブルを見ていきましょう。
１）洗面脱衣所の根太が腐食していた
洗面脱衣所の床材（クッションフロア）を張り替えようと、元々の床材を剥がしたところ根太（床板の直下にある横材）が腐食していることが判明しました。
根太の劣化原因は「水漏れ」が大半で、これは築年数が経過している物件／戸建てでよく見られる現象です。
腐食を放置すると劣化が進行し、場合によっては「床が外れる」「耐震性低下」といった危険性が高まります。
その後緊急修繕を行い、新しい根太を取付けた上でクッションフロアを張り替えました。費用は約5万円かかりました。
２）雨漏り
洋室の天井壁紙を新しいものに張り替えようとした際、天井の一部に「シミ」のようなものが見つかりました。
すぐに屋根専門業者さんが駆け付け、シミがあった個所を徹底的に点検してもらいましたが、雨漏りは確認できませんでした。
その後一級建築士の資格を持つ方にも再度確認してもらったところ、「シミの箇所が限定的で乾ききっている」ため緊急性は高くないと判断してもらい、経過観察で対応することになりました。
施工当時梅雨時で工事中雨が多かったものの、壁紙張替え後雨漏りが発生していた形跡は一切なく、現在においても雨漏り被害は報告されていません。
３）フロアタイルの廃番
弊社物件がリノベーションを始めた当初、床材を変更する際はフロアタイルを採用していました。
フロアタイルとは塩化ビニル製のタイル状床材のことで、見た目的には本物の床材に非常に似ており高級感を演出することができます。
当時弊社が採用したフロアタイルはベージュ系のもので、リラックス効果が期待できる色彩学的な理由から、リノベーション訴求効果があると考えていました。
しかしリノベーションを行う前に、その商品が廃番になっていることが判明しました。メーカーに問合せしても商品自体がないため、施工会社があらゆる手段を尽くし何とか取り寄せることができました。
廃番になると退去後の原状回復時に対応できず、最初からやり直すことになるため施工費用が高くなってしまいます。
このトラブルを受けて弊社物件では、フロアタイルからクッションフロアに変更することを決めました。クッションフロアはフロアタイルと比べるとクオリティーの部分では劣ってしまいますが…
フロアタイルと比べ単価が安いので、費用を抑えることができる
廃番にならないものを採用することでリノベーション時のトラブルを回避
することが期待できます。
4）納期遅れ
リノベーションは緊急修繕を行う可能性もあるため、工期はある程度余裕を持たせています。
そのためリノベーション納期が遅れることは基本的にはありませんが、弊社物件で以前行ったリノベーション部屋で納期遅延トラブルが発生しました。
この部屋はリノベーション前に入居申込が入ったため、契約前に必ずリノベーションを終わらせる必要がありました。協力業者さんの部材納品が遅れたため契約前の引き渡しができず、一部工事は借主了解のもと契約後の対応となりました。
弊社代表は元請け業者さんにクレーム／工事代金の一部返還を要求しましたが…
知り合いだったこともあり契約書を作っていなかった
遅延に関する取り決めがなかった
ため最終的には当方が泣き寝入りをせざるを得ない状態になってしまいました。
２．予想外のトラブルでわかったリノベーションのメリットとは？
建物寿命をさらに伸ばせられる
築年数が経過すると経年劣化が発生しやすくなりますが、定期的なメンテナンスを行うことで修繕費削減／建物寿命を延ばす効果が期待できます。
今回経験したリノベーショントラブルは正直なところ、ショックがかなり大きかったのですが、目視できない部分を対応したことで…
借主に迷惑をかけない
建物寿命をさらに伸ばす
ことにつながるため、相対的に見てメリットが大きくなります。
クオリティーが高くなった
施工業者さん責任による納期遅れは絶対にあってはならないことです。
弊社物件は今回の納期トラブルを機に施工会社変更を行いました。施工会社を変えるとリノベーション前に入念な説明を必要になり、更にその力量がに対する不安も生じますが…
結果的に施工会社を変更したことで、クオリティーが高いリノベーション部屋
を提供することができ、さらに契約書も作成してもらうことができたため一石二鳥の結果となりました。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーション行ったことで分かった予想外のトラブルについて、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーション時には緊急修繕を行わなければならないケースがあります。
しかし劣化を発見できたのは不幸中の幸いであり対応することで建物寿命をさらに伸ばすことができます。その結果的に築年数が古くても安定した賃貸経営を行うことが期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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