空室対策コンサルタント ㈲山長
2023年2月21日10 分
最終更新: 3月27日
賃貸探しをされている方は、室内デザイン性や家賃帯をとても気にしています。
リノベーション物件は築年数は経過していますが、デザイン性が高く家賃帯もリーズナブルなことから、近年ではリノベーション物件を選択される方が多くなってきています。
しかし物件外観や共用部分の対策をしていないければ、リノベーション効果は半減し、集客上不利になってしまいます。
弊社物件も築年数が経過していることから競合他社との差別化を図るため2018年からリノベーションを展開。その結果2年後には空室ゼロを達成することができましたが、実はリノベーションと同じぐらい物件外観や共用部分にも力を入れています。
本投稿は、弊社人気リノベーション物件の外観、共用部分についてお伝えしていきます。
▼目 次
１．外観紹介
１）外装や屋外設備、駐車環境
外 装
屋外設備（外灯・共用灯）
駐車環境
２）共用部分
２．日々の管理やお手入れが大切
１）共用廊下
２）ごみ置き場清掃
３）来客者駐車場の完備
４）シンボルツリー照明の通年化
５）専用芝の管理
３．物件管理の質を上げるとどうなる？
１）借主の些細な相談から新規契約に繋げられた
２）入居期間の長期化
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"リノベーション物件の外観、共用部分で重要なポイント”
弊社所有物件の外観概要について紹介します。
・物件所在地：山梨県甲府市大里町
・建物構造：軽量鉄骨
・築年月：1993年9月
・棟数／間取り：3棟／2LDK18部屋、３LDK2部屋（２LDK：56.67㎡ ３LDK：65.46㎡）
・主要採光面：南
・入居者属性：主に20～30代のカップル、新婚さんが多く、一部は子育中の家族も同居しています。
弊社物件を施工したのは大手管理会社で施工会社内の当時のアパートランクでは最上級グレードでした。今では当たり前に設置されている共用エントランス／LDKドア、電柱地中化は、当時としては珍しいもので、その時代を知る管理担当者はとても驚きます。
外 装
弊社物件は全棟南向きにあります。
新築から13年後の2006年に最初の外壁塗装を行い、二度目は24年後の2017年に行いました。使用する塗料によって耐用年数は異なりますが、弊社では約10年の耐久性を持つ塗料を採用しています。
2回目の施工から6年が経過しますが色落ちなどは特段感じません。
外壁やコーキング（つなぎ目）は太陽光や風雨の影響によって劣化します。そのため同じ建物であっても南側は劣化症状が最も出やすくなります。
日々の管理では南側外壁やコーキングににクラックなどが入っていないか、目視で確認しています。
屋外設備（外灯・共用灯）
1階と2階にある共用廊下には共用灯がそれぞれ1本ずつ、また外灯は1階と2階の踊り場部分に2個設置されています。合計すると共用灯が10本／外灯が10個設置されています。
共用灯は非LED、外灯は電球が切れ次第LED照明に変えています。
共用灯をLED対応にすると本体そのものを交換する必要があり、全て交換するとなると30万円近い費用が発生します。
そのため共用灯は既存のものを使用していますが、蛍光灯が切れてしまうと借主に迷惑がかかるため、年に1回すべての蛍光灯を交換してます。
駐車環境
弊社物件の駐車場は、40台分確保しており、1契約につき2台まで利用できます。
賃貸アパートには基本的に来客用駐車場は完備されていないため、無断駐車が原因でトラブルになることがあります。
そこで、物件西側にある弊社が所有する別のアパートの空き駐車場を２台分来客用として開放しています。
２）共用部分
賃貸アパートには基本的に敷地内にごみ置き場が併設され、燃えるごみのみ置くことができます。ただし弊社物件も含む一部物件では、燃えるごみの他に燃えないごみも置くことができます。
弊社物件のごみ置き場はマンションによく設置されてあるタイプのもので、燃えるごみと燃えないごみ両方置くことができます。弊社物件の地域ではは有料のごみ袋を各自で購入し袋に入れて収集日当日の朝8時半までに置かないといけないルールになっています。
ごみ回収は燃えるごみは週2回、燃えないごみは原則として月1回です。
なお有料のごみ袋に入れることができない燃えないごみは、専用のシールを貼付することで処分することができます。
空室対策の基本はとにかく物件清掃と言われています。
共用部分や物件外観が汚いと、見学に来た方にマイナス印象を与えてしまい、更に資産価値を低下させてしまいます。
2007年に2代目オーナーに就任した当時は、物件清掃に力を入れようという意識は全く、月1回定期清掃が入っていたものの共用廊下やごみ置き場はいつもごみで散乱していました。
しかし緊急修繕を行うことになった際、費用捻出のために定期清掃契約を解約したため仕方がなく私がするようになりました。
掃除をすることによって「借主とのコミュニケーションが増え良好な関係を築くことができる」「管理会社に丸投げしていたリフォームに興味を持ち始める」ようになり、私の意識が変わることで次第に入居率を改善させることができ、現在の満室経営につながったと考えています。
▶アパートオーナー就任当時の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
日々の管理や手入れが空室対策上どうして有効的なのか？その詳細についてみていきましょう。
弊社物件は共用廊下があるため、春先～秋口にかけて虫の死骸が溜まりやすく、また蜘蛛の糸があちらこちらで発生してしまいます。共用廊下や物件周りが汚れていると、借主や内見のために物件訪問された方にとっては不快に感じてしまいます。
清掃を強化することで物件の第一印象がとてもよくなることから、仲介会社も案内や紹介がしやすくなります。その結果入居促進や長期入居に繋げやすくなり空室対策上有効となります。
私がオーナーになった当時は、ごみ分別を守ってくれない借主が圧倒的に多く、通知文を出しても全く効果はありませんでした。
ごみ置き場が清潔でなければ、内見者や借主は嫌悪感を抱きやすくなります。特に女性客にとってごみ置き場が汚ければ、一発で住みたくないと判断してしまいます。
そこで弊社物件では収集日以外にごみ出しされていても、私が積極的にごみ処分場に持って行くのでいつも清潔になっています。その結果昔と比べると収集日以外にごみ出しする借主の数は減り、またいつもごみ置き場が清潔になっているため入居促進に繋げやすくなります。
私がオーナーに就任した当初は来客者駐車場は完備していませんでした。
周辺にコインパーキングなどはないため、無断駐車する方が多くトラブルが多発し、そのたびに通知文を出していましたが、一向に減る気配がありませんでした。
先程もお伝えしましたが、トラブル回避のために物件西側にある弊社が所有する別のアパートの空き駐車場を２台分来客用として開放しました。
その結果無断駐車する数は大幅に減少させることに成功し、借主からのクレームはほぼなくなりました。更に来客用駐車場があることを内見時に伝えることで、入居促進に繋げやすくなり空室対策上有効となります。
物件清掃していた時借主から「夜に帰ってくると、駐車場が暗く部屋まで行くのが怖いから何とかしてほしい」と相談されました。
2018年からシンボルツリーにイルミネーション照明を取付け、設置当初は点灯時間を夕方～21：00、冬季のみとしていましたが、借主からの相談を受けた後シンボルツリーの点灯を夕方～明け方までとし、また冬季限定を365日に変更しました。
その結果シンボルツリーがある駐車場周辺はいつも明るいため、防犯上のリスクを軽減させることができ、顧客満足度を高めることができました。
賃貸物件でイルミネーションを毎日点灯している所は皆無なため、入居促進に繋げることができ空室対策上有効となります。
弊社物件には専用庭があります。
専用庭がある場合、庭の管理は契約上借主が行うことになっているものの、現実的に借主が管理することはまずありません。
何もしなければ雑草などが伸びてしまい景観が台無しになるばかりではなく、内見時においても汚らしい庭を見せてしまうため、集客上不利になってしまいます。
芝のこと調べてみると、夏場の日差しの照り返しや熱の反射を抑えてくれるメリットがあることがわかりました。そこで芝の管理をオーナーに切替え、4月～10月にかけて月に1回もしくは2回芝刈りを行っています。
芝刈りを定期的に行うことで、1階に入居している借主からは「いつもありがとうございます」とお声をかけていただくことが多くなり、芝が奇麗だったからという理由で入居を決める方もいます。
オーナー管理にすることで顧客満足度を高めることができ、入居促進に繋げることができるようになりました。
物件管理の質を上げることで顧客満足度が高くなります。
顧客満足度が高くなれば退去抑止効果が期待でき、さらに契約更新時における借主からの家賃値下げ交渉も少なくなることから、築年数が経過しても安定した賃貸経営を継続することができます。
弊社物件はオーナーである私と借主の距離は掃除をしていることもあるので比較的近いです。そのためよく借主から相談を受けることがあります。
ある時、借主から室内に害虫が出てしまい駆除に困っていると相談を受けた際、オーナー負担で駆除するよう担当に指示を出しました。
数年後再募集を行ったところ1組のご家族が内見されました。害虫対応した前借主と知り合いということがわかり、更に私の管理業務内容を伝えていたこともあったため、その日の内に入居申込をして頂きました。
弊社物件では、退去される方にアンケート調査を毎回実施しております。
弊社物件家賃は相場より高めとなっていますが、質の高い管理をしていることから入居中家賃が高いと回答された方は皆無であり、一部の借主からは「できることならもう少しここに住みたい」と言ってくれる方もいます。
弊社物件の平均入居年数は約6年で、借主の1割は10年以上入居されることを踏まえると、競合他社物件と比べると安定的な賃貸経営をしていると言えます。
今回は弊社人気リノベーション物件の外観、共用部分についてお伝えしてしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
物件外観や共用部分を清潔にすることで、築年数の古さを感じさせなくなる
借主にとってプラスになる物件管理対策を講じることで、顧客満足度が上がり長期入居に繋げられる
これからの賃貸業界は、今より空室率がさらに悪化することが懸念さえ、特に人口減少が急速に進む地方都市では、早い段階で空室率40％になる可能性が出てきます。
賃貸業界で生き残るためには、徹底した差別化戦略が重要です。ただ多くの物件では管理会社に管理を丸投げし、真の意味における顧客満足度を高める管理をしていないのが現状です。
日本一空室率が悪い山梨県に築30年の物件を所有する弊社は、差別化リノベーション＋顧客が満足する物件管理を強化しているため、家賃相場より高い家賃設定しても早期に部屋が埋まり、また長期入居して頂ける借主が多いため安定した賃貸経営を継続することができています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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