空室対策コンサルタント ㈲山長
2022年8月18日5 分
最終更新: 2023年11月7日
不動産投資は、借主が賃貸物件に入居してもらうことによって、家賃収入が発生します。
そのため借主からの要望は、出来る限り対応することで長期入居に繋げることができます。
部屋探しする方は予め家賃予算を決めてくるため、入居後に家賃支払いがきつくなることは少ないです。しかし勤務先の業績悪化／転職による収入減などがあると家賃支払いもきつくなってしまいます。
本投稿は借主から収入減を理由に家賃減額してほしいと依頼された場合の対応について、お伝えいたします。
▼目 次
１．借主収入減→家賃減額してほしいと言われた場合、どうしたらいい？
１）基本的に家賃減額はしない
２）特段の理由がある場合は要検討
３）特段の理由以外の要求は、拒否するべき
２．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"借主からの家賃減額要求において重要なポイントとは？”
収入減を理由に借主から家賃減額をお願いされた場合、貸主はどのような対応を取ればいいのかわからなくなってしまいます。
家賃減額交渉が入った時には、まずは借主の言い分をしっかりと聞いた上で対応することが重要です。
その上でどのような対応を取ればいいのかについては、下記3つを挙げることができます。
原則として家賃減額は認めない
特段の理由がある場合は検討する
特段の理由以外は拒否する
それではそれぞれの対応についてみていきましょう。
借主から「家賃減額請求」があるときは、大抵「契約更新時」が多いです。
エリア内の家賃相場は年々下落するため、現在の家賃と家賃相場に乖離が発生する可能性は高くなります。
今では簡単にエリア内の家賃相場を調べることができるため、ある程度知識がある借主は更新のタイミングで家賃値下げをお願いしてきます。
家賃減額要求に対し無下に拒否してしまうと、「退去してしまうのでは？」と考える貸主は多いと思われますが、GMO賃貸DXが「借主の退去理由」を調べた所…
前より条件が良い物件を見つけた（18％）
他の借主／貸主／管理会社とのトラブル（14％）
設備に不満があった（10％）
が上位を占めていました。
つまり借主が退去するのは物件条件面／物件管理不満が多いため、貸主が家賃減額請求を拒否しても退去理由になるとはあまり考えられません。
ただし6年以上入居されている方は、壁紙などの減価償却が終了しているため、家賃減額をお願いされた場合に限って対応されてみてはいかがでしょうか？その際管理会社に「他の借主には伝えない」ことを値下げ条件として提示すると、一定の抑止効果が期待できるため効果的です。
▶GMO賃貸DXが調べた退去理由詳細については、こちらをご覧下さい。
契約時において借主が家賃保証会社を利用していれば家賃滞納が発生しても、保証会社が代位弁済してくれるため、貸主側には特段不利にはなりません。
しかし、代位弁済が続けば強制退去となる可能性が高くなります。
借主から収入減によって家賃支払いが厳しいと管理会社経由で相談される方がいます。家賃減額に関しては貸主決裁が必要となりますが、特段の理由が認められる場合に限って柔軟な対応を取ったほうが結果的にはプラスに働くことがあります。
原則として契約中の家賃減額は難しくなりますが、特約設定することで契約期間中の家賃減額対応は可能となります。
ただし家賃減額対応を行う場合、借主が嘘をついている可能性も決してゼロではありません。
現在の状況をヒアリングする
所得証明書を提出し、契約時との差額を確認
し家賃支払い能力があるか、改めて確認した上で総合的に判断したほうがいいと思われます。
近年の賃貸業界は、需要より物件供給数が多いことから「借り手市場」と言われています。
そのため仲介会社／管理会社／貸主は、少しでも早く入居させようと、様々なサービスや値下げなどを行っています。
キャンペーンとして家賃値下げすると、場合によっては同じ物件内で家賃乖離が発生することからクレームになる可能性があります。
借主から家賃値下げ要求されたとしても、キャンペーン自体正当性があるため、理論武装を仕掛けられても「家賃値下げには応じられない」と断ったほうが賢明です。
たった1回でも値下げに応じてしまうと、値下げを食い止めることができず「負のスパイラル」に陥ってしまう可能性が高くなります。
▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
本投稿は借主から収入減を理由に家賃減額してほしいと依頼された場合の対応について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
業績悪化などの理由により家賃支払いが厳しくなる方は、正直それ程多くはありません。
しかし借主から上記理由により家賃減額してほしいとお願いされた場合に限っては、強制退去を回避するためにも柔軟な対応を取ったほうが物件ブランドのキズを抑えることができます。
築年数が経過している物件では、家賃減額交渉が発生しやすくなりますが、回避したいのであれば資産価値が高い部屋＝リノベーション対応するのが最も効果的です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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