空室対策コンサルタント ㈲山長
2023年12月31日6 分
賃貸物件では様々なトラブルが発生します。
トラブルを大別すると「設備」「借主」に分けることができます。設備に関するトラブルは設備交換を行えば大抵は解決が借主トラブルは感情が入りやすいため、問題解決に時間がかかることがあります。
トラブルが長期化しどちらかが退去してしまうと、場合によっては仲介担当者から忌避され空室期間が長期化してしまうこともあります。
本投稿は賃貸トラブルが多い物件の特徴と回避方法についてお伝えいたします。
▼目 次
１．賃貸トラブルが発生する物件の特徴とは？
２．仲介会社から忌避される
３．トラブル回避方法
１）管理の質を上げる
２）借主の質を上げる
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
借主トラブルが発生すると、貸主的には「防ぎようもない問題」とあまり問題視しない方が多いです。
ただ借主トラブルが発生している物件には共通点があり
家賃値下げ集客を頻繁に行っている
入居審査が甘い
とトラブル発生率が高くなってしまいます。それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
家賃値下げを行うと反響率が高くなるため、入居促進効果が期待できますが借主属性は低下します。
問題行動を起こす借主は自分達が行っている行為が悪いことであることを認識していません。そのため管理会社が注意しても行動を改めようとしない借主は一定数います。
近年では家賃滞納リスク軽減のため、契約時に保証会社を利用する物件が多くなってきています。
ただ仲介会社（管理会社）が提携している保証会社によって審査基準が大きく異なるため、物件によって入居審査が甘くなる可能性があります。
審査に厳しい物件では
家賃支払い能力がない
滞納歴が過去にある
内見時の印象が悪い
と判断すると、入居を断ることがあります。しかし客付け最優先で行っている物件では、審査的にグレーであっても積極的に入居させてしまいます。
その結果借主の質が悪くなり、家賃滞納や借主トラブルが発生しやすくなります。
賃貸で退去が発生するのは致し方がない事ですが、退去理由が「借主トラブル」であると告知義務対象物件となる可能性が高くなります。
告知義務がは基本的に「自死や多死」となりますが、騒音トラブル原因で退去になっても、上記対象となります。
▶騒音トラブルの告知義務に関する詳細は、こちらをご覧下さい。
告知義務対象物件になると、内見時に必ず仲介担当者は事実を伝えることになるため、客付けは難しくなります。トラブルが多い物件を仲介担当者が積極的に紹介することはないため、空室が埋まりにくくなってしまいます。
家賃滞納／借主トラブルが発生する物件は、当然ながら部屋が埋まりにくいため空室率が悪化してしまいます。空室率が悪くなるとキャッシュフローが悪くなってしまいます。
トラブルを改善するためには、「管理の質と借主の質を上げる」しか方法はありません。
それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。
入居審査が緩い／家賃値下げを頻繁に行っている物件は、トラブル発生率が高くなります。
実際に弊社物件エリア内にある競合他社物件は、家賃が相場以下に設定しるものの空室が目立ち、借主トラブルが発生している傾向です。
トラブルを100％なくすことはできませんが、可能な限り抑えることは十分できます。
家賃値下げはしない
家賃値下げを安易にしてしまうと、質の悪い借主が入居してきやすくなります。入居後問題行動を起こしたとしても、借家権の問題があるため簡単に退去させることはできません。
トラブルを回避するためには安易な家賃値下げをせず物件価値を高めることが重要です。
入居審査は強化する
弊社物件で実際にあった事例を紹介します。
弊社物件に入居申込された方が、入居審査（家賃保証会社）で滞納歴があることがわかりました。滞納額が少額＋すぐに完済したため入居を許可しました。
しかし入居後契約者本人が仕事を辞めたため家賃入金が遅れ気味となり、保証会社から次月滞納した場合不動産明け渡し訴訟を起こすと報告を受けました。
管理会社担当と弊社代表はすぐに借主にその事実を伝え、少額でもいいから家賃を支払うようにお願い
した所、ある時トラックを借りてきて通告なく退去してしまいました。（夜逃げ同然でした）
家賃保証会社を利用していたため、家賃損害などは発生しませんでした。しかしトラブルを発生したことを踏まえると、入居審査は厳しくした方がいいと強く思いました。
トラブル発生率を抑えるためには、借主の質を上げることも重要です。借主の質を高めることができれば、長期入居してもらえる可能性が高く、安定的な賃貸経営を行うことができます。
物件価値を高める
物件資産価値が高くなれば、募集時に家賃値上げはしやすくなります。家賃と借主属性は比例しているケースが多く、弊社物件では築年数が経過しているためリノベーションを機に家賃値上げをしていますが、2020年以降「家賃滞納」「借主同士のトラブル」は発生してません。
借主の質が良くなれば結果的には長期入居してくれる可能性が高くなることから、築年数が経過している物件は資産価値を高める対策をすることで、仲介会社から積極的に紹介されやすくなります。
今回は賃貸トラブルが多い物件の特徴と回避方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸トラブルが頻繁に発生すると、募集をかけても客付けがうまくいかない可能性が高く、更に収益においてもマイナスになってしまうため、早期に解決しなければいけません。
トラブル発生率を低くするためにはやはり物件管理＋借主属性を高めることが重要です。これができないと今後の賃貸経営は厳しくなるといっても過言ではありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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