賃貸トラブルが多い物件は客付けに苦労します
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月19日
- 読了時間: 6分
賃貸物件では様々なトラブルが発生することがあります。
これらのトラブルは主に「設備」と「借主」に分けることができます。設備に関する問題は設備交換を行えば大抵は解決できますが、借主トラブルは感情が絡むことが多く、問題解決に時間がかかることがあります。
トラブルが長期化しどちらかの当事者が退去すると、場合によっては「告知義務対象物件」となり仲介担当者から忌避され空室期間が長期化してしまうこともあります。
本投稿は賃貸トラブルが多い物件の特徴と回避方法についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸トラブルが発生する物件の特徴とは？
借主トラブルが発生した際、貸主の多くは「避けられない問題」としてあまり深刻に捉えない傾向があります。しかし借主トラブルが発生している物件には、ある共通点があります。
家賃値下げ集客を頻繁に行っている
入居審査が緩い
これらの要因がトラブル発生率を高める要因となっています。それではそれぞれの理由を詳しく見ていきましょう。
家賃値下げ集客を行っている
近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しています。特に競争力が低下した築20年以上の物件は供給が多いため、適正家賃で募集しても客付けが難しくなっています。家賃値下げを行うと反響率が高くなるため、入居促進効果が期待できますが借主属性は低下します。
問題行動を起こす借主は、自らの行動が不適切であることを認識していないことが多いです。そのため管理会社が注意しても行動を改めようとしない借主が一定数存在します。
入居審査が緩い
近年では家賃滞納リスクを軽減するために、契約時に家賃保証会社を利用する物件が多くなってきています。
しかし仲介会社が提携している保証会社によって審査基準が大きく異なるため、物件によって入居審査が緩くなる可能性があります。審査に厳しい物件では…
家賃支払い能力がない
過去5年間に滞納歴がある
内見時の印象が悪い
と入居を断ることがあります。一方客付け最優先で行っている物件では、審査的にグレーであっても積極的に入居を許可することがあります。
その結果借主の質が低下し、家賃滞納や借主トラブルが発生しやすくなります。借主トラブルが多くなれば借主にとってストレスの要因となり、早期退去者が多くなるため、物件稼働率が低下し、安定した家賃収入を得られにくくなります。
２．仲介会社から忌避される
家賃値下げ集客や入居審査を緩くして入居許可してしまうと、借主属性が悪くなりトラブル発生率が高くなります。
賃貸物件において退去連絡があった際、管理会社は借主にヒアリングを行いますが、退去理由が「騒音が原因」となると、再募集する際は「告知義務」が生じます。
告知が必要になるのは通常「自死」「他殺」「事故死」の場合ですが、騒音トラブルが原因でも告知が必要になります。
▶騒音トラブルの告知義務に関する詳細は、こちらをご覧下さい。
告知義務が適用される物件では、内見時に必ず仲介担当者が事実を伝えなければならず、そのため客付けは難しくなります。
仲介会社は成約報酬となる仲介手数料を多く獲得したいため、告知義務がある物件を紹介しても顧客は敬遠する可能性が高いため、結果として空室が長期化するリスクが増大します。
３．トラブル回避方法
家賃滞納／借主トラブルが発生しやすい物件は、当然ながら成約率は低下するため、空室率が上昇することは避けられません。空室率が高くなると、キャッシュフローにも悪影響を及ぼします。
このようなトラブルを解決するためには、「管理の質と借主の質を向上させる」ことが唯一の方法です。それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。
１）管理の質を上げる
家賃値下げはしない
客付けのために安易に家賃値下げを行うと、質の悪い借主が集まりやすくなります。入居後に問題行動を起こしたとしても、借家権の関係から簡単に退去させることはできません。
トラブルを回避するためには安易な家賃値下げは避け、後述する物件価値を高めることが重要です。
２）借主の質を上げる
トラブル発生率を抑えるためには、借主の質を向上させることが重要です。借主の質が高まれば、長期入居が期待でき、安定的な賃貸経営を実現することが可能になります。
物件価値を高める
家賃と借主属性は比例していると言われています。そのため築20年以上経過した物件は、資産価値が向上するリノベーションを行い、家賃値上げすることで借主属性が高まるため、トラブルが起きにくくなります。
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを機に家賃値上げをしていますが、借主同士によるトラブルは一件も発生せず、2020年以降4期連続で増収増益を達成し、物件稼働率は95％以上を継続しています。
４．まとめ
今回は賃貸トラブルが多い物件の特徴と回避方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸トラブルが頻繁に発生すると、物件稼働率が低下するだけでなく、再募集しても客付けが難しくなり、結果的には収益が減少する恐れがあります。
トラブルの発生を抑えるためには、物件管理を徹底し、借主属性を向上させることが不可欠です。これができなければ、今後の賃貸経営は厳しい状況に直面することになるでしょう。
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