空室対策コンサルタント ㈲山長
2022年5月8日7 分
最終更新: 3月25日
不動産賃貸業界は今後「人口減少」が著しく発生することから、地方都市／大都市圏でも空室率悪化は避けられません。
空室率が上昇してしまうと、複数の仲介会社が「顧客を奪い合う」形となってしまうため、競争が激化することが予想されます。
安定的な賃貸経営を行うためには、客付け力が強い仲介会社／管理会社に物件紹介してもらうことが非常に重要となり管理会社のスキルが低下してしまうと管理／客付けリスクが上昇してしまいます。
本投稿は客付けに強い管理会社に変更すれば、空室は埋まるかについてお伝えいたします。
▼目 次
１．貸主が管理会社を変える理由
２．管理会社を変えるリスク
３．客付けに強い賃貸管理会社に変更すれば、空室は埋まるか
１）仲介会社の本音
２）広告料
３）物件クオリティーが重要
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"客付けに強い管理会社変更するかについて重要なポイント”
GMO賃貸DX WEBメディア編集部が調べた所によると、貸主が管理会社を変える理由として管理会社の管理スキル低下／客付けがうまくいっていないケースが全体の半数を占めています。
物件管理スキル低下／客付けがうまくいかなければ…
長期入居に繋げられない
空室期間が長期化してしまう
可能性があり、実際に管理会社を変えたことで空室リスクが改善された貸主もいるとのことです。
物件購入時に仲介してくれた不動産会社にそのまま管理も委託していた投資家のAさん。 しかし、時間の経過とともに空室が目立つようになり、今年は繁忙期が過ぎても12部屋中3部屋も空室！さらに、その内の1室は家賃を6000円も値下げしたにも関わらず、半年間も空室のままだったそうです。
管理会社を変更することで客付けの改善／管理の質が向上させることが期待できます。しかし管理会社を変えることで…
管理会社が提携している家財保険を借主が利用している場合
家賃保証会社の契約が切れる可能性
上記2点の問題が発生してしまいます。それではそれぞれの問題点についてみていきましょう。
借主は賃貸借契約時に任意の家財保険に加入しなければなりません。
管理会社によっては提携している家財保険を契約時に勧めることがありますが、もし貸主が管理会社を変更してしまうと保険自体終了してしまう可能性が出てきます。そのため借主は新たに家財保険に加入しなければならなくなります。
近年では家賃滞納／強制退去リスクを抑えるために、契約時に家賃保証会社を利用する物件が多くなってきています。
実は契約内容によって管理会社が変わると保証会社との契約が終わってしまうことがあります。契約終了になると、新・管理会社のもとで新たに家賃保証会社に加入手続きを行う必要が出てきます。
借主に再度契約手続き／保証料支払いを求めることになることから、クレーム発展→退去のきっかけとなる可能性が出てきますので注意が必要です。
客付けに強い管理会社に変更すれば空室改善が期待できると考える貸主は多いと思われます。
結論から言いますと、空室が埋まるかどうかは正直物件次第であることから、管理会社を変えたからと言って効果が期待できるとは言い切れません。
その理由についてみていきましょう。
大手管理会社では管理と仲介が一体となっています。そのため大手管理会社が運営している仲介会社は管理物件を最優先に客付けしようと考えています。
しかし仲介会社は成約報酬を第一に考えているため、契約につながりそうな物件であれば自社問わず最優先で紹介していきます。
そのため貸主の物件クオリティーが低いと判断した場合、仲介担当者によっては「当て馬的」な扱いをしてしまう可能性が高くなります。
▶仲介会社営業に関しては、こちらをご覧下さい。
早期に客付けを図りたい場合、広告料をつけると効果的と言われています。
広告料をつけることによって、仲介担当者のやる気が一気に上がる（＝成約させれば2～3件の契約分に匹敵する）ため積極的に紹介してくれます。
ただしっかりと空室対策を施せば、築年数関係なく成約させることは可能であることを踏まえると、広告料設定することによって逆に物件印象が悪くなる恐れがあります。
こちらは、地方都市にある「全空室物件を満室」にさせた方法の動画です。
貸主が物件購入後、設備トラブルに見舞われてしまい一時期は大変だったとのことですが「広告料やフリーレントの設定、家賃値下げ」等を行うことによって、満室達成することができたとのことです。
仲介会社にしてみれば、契約成立時に「仲介手数料と広告料」が一気に入るので、貸主に対してはお礼の気持ちがいっぱいになると思いますが、ここまでしなければ成約させることができないということは、すでに物件資産価値が低下していることを示唆しています。
恐らくではありますが、この様な物件は…
家賃滞納リスク上昇
借主同士におけるトラブル増加
早期退去の増加
が懸念されることから安定した賃貸経営を行うことは難しくなってしまうことが懸念されます。
弊社物件は1993年築。更に日本一空室率が悪い山梨県にあることから、集客上苦戦しそうなエリアではあるものの、本執筆時の2024年3月25日時点において…
募集している部屋は全て満室
リノベーションを機に家賃を8～10％値上げ
家賃相場は完全無視
昨年度アパート収入過去最高を更新
しています。
どうして弊社物件がここまでの結果を出すことができたのかというと…
管理会社を協力して物件管理を強化
徹底した差別化リノベーションを展開
顧客が創造するリノベーション部屋を開発
したことが要因であると推察しています。
物件クオリティーを挙げれば反響数を伸ばすことは確実にでき、仲介会社側も積極的に紹介してくれます。
管理会社を変える前にまずは物件クオリティーを挙げる対策を行い、それでも思うような結果が出ない場合には管理会社変更を考えたほうがいいと思われます。
▶弊社最新の客付け効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
今回は客付けに強い管理会社に変更すれば、空室は埋まるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
管理会社を変更したことで入居率が改善した貸主の声が多いですが、物件クオリティーを高める対策を行わなければ、入居率はどんどん低下していきます。
また空室リスクを解消させるため、途中からでもサブリースOKの管理会社に変更される方がいますが、借地借家法により貸主権限は殆どありませんので、途中解約／家賃減額請求などといった問題が発生しやすくなります。
空室を早期に埋めるためには顧客目線での対策が重要。そのため管理会社に全てを任せるのではなく貸主自ら対応することも重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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