客付けに強い賃貸管理会社に変更すれば空室は埋まるか？
不動産賃貸業界では、今後人口減少が進むことで、地方都市だけでなく大都市圏においても入居者獲得競争がさらに激しくなることが予想されます。
安定的な賃貸経営を行うためには、客付け力の強い管理会社に物件を紹介してもらうことも重要です。しかし結論から言うと、客付けに強い管理会社へ変更することで改善するケースはあるものの、それだけで空室が埋まるとは限りません。
物件そのものの競争力が低下している場合は、管理会社の変更だけでなく、物件側の空室対策も重要になってきます。
本投稿では、客付けに強い管理会社に変更すれば空室は埋まるのか、弊社物件での経験を踏まえてお伝えします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
客付けに強い管理会社の変更で空室が改善するケースはあるが、それだけで空室が埋まるとは限らない。
管理会社を変更する際は、家財保険や家賃保証会社の契約内容・必要な手続きを事前に確認することが重要。
空室の原因が物件側にある場合は、管理会社変更や広告料だけに頼らず、物件そのものの競争力を高める対策が重要。
１．貸主が管理会社を変える理由
GMO賃貸DX WEBメディア編集部の調査によると、貸主が管理会社の変更を検討する理由として、管理の質や客付けに対する不満が挙げられています。管理や客付けがうまくいかなければ…
空室期間が長期化する
借主対応に不満が生じる
トラブル発生時の対応に時間がかかる
など、賃貸経営にも影響する可能性があります。実際に、空室の長期化などをきっかけに管理会社の変更を検討した貸主の事例も紹介されています。
▶管理会社の変更を検討した貸主の事例については、楽待記事「「もう我慢できない!!」管理会社の変更を検討したきっかけTOP3を大公開！」も参考になります。
２．管理会社を変えるリスク
管理会社を変更することで、客付けの改善や管理の質の向上が期待できる一方で、現在利用している家財保険や家賃保証会社についても確認が必要です。契約内容によっては、管理会社の変更に伴って手続きが必要になる場合があります。
それでは、それぞれについて見ていきましょう。
管理会社が提携している家財保険を借主が利用している場合
賃貸借契約では、借主に家財保険への加入を求めていますが、管理会社によっては、提携している家財保険を契約時に案内していることがあります。
契約内容によっては、管理会社の変更に伴い、現在加入している家財保険をそのまま継続できない場合があります。
そのため管理会社を変更する際には、現在の家財保険をそのまま継続できるのか、借主側で新たな手続きが必要になるのかを事前に確認しておくことが重要です。
家賃保証会社
近年では家賃滞納などのリスクを抑えるために、契約時に家賃保証会社を利用する物件が多くなってきています。
家賃保証会社についても、契約内容によっては、管理会社の変更に伴って保証契約の取り扱いが変わり、新たな手続きが必要になる場合があります。
新たな契約手続きや保証料の負担が必要になれば、借主にも影響が及ぶ可能性があります。
管理会社の変更を検討する際には、現在の保証契約を継続できるのか、新たな契約手続きや費用負担が発生するのかをあらかじめ確認しておくと安心です。
３．客付けに強い賃貸管理会社に変更すれば、空室は埋まるか
客付けに強い管理会社へ変更したとしても、それだけで空室問題が解決するとは限りません。空室が長期化している場合は、管理会社の客付け力だけでなく、物件そのものに原因がないかを確認することも重要です。
ここからは、管理会社の客付け力だけでは空室改善が難しい理由について、弊社物件での経験を踏まえて解説します。
１）仲介会社の本音
仲介会社にとって仲介手数料は主要な収入のひとつであり、契約につながりやすい物件が紹介されやすくなる傾向があります。
管理会社と仲介会社が同一の場合、管理物件を優先的に紹介するものの、客付けがうまくいっていない物件では、他社物件と比べて物件クオリティーが低いケースもあります。
そのような場合、仲介担当者によっては「当て馬的」な扱いをする可能性があります。
▶仲介会社の客付けや営業の考え方については、「賃貸物件探しの注意点！仲介不動産屋の本音を知っておこう！」も参考になります。
２）広告料
早期に客付けを図りたい場合、管理会社から広告料の設定を提案されることがあります。
仲介手数料に加えて広告料が設定されている物件は、1件の成約によって仲介会社が得られる収益が大きくなるため、仲介会社から紹介されやすくなる場合があります。
一方で、広告料を増やして空室を埋めようとするのは注意が必要です。物件そのものが選ばれにくくなっていることが空室の原因であれば、広告料を増やしても根本的な空室対策にはならないからです。
こちらは、地方都市にある「全空室物件を満室」にさせた方の動画です。
貸主が物件購入後、設備トラブルに見舞われ、一時期は大変だったとのことですが、「広告料やフリーレントの設定、家賃値下げ」などを行うことで満室を達成したとのことです。
一見すると、広告料などによる募集条件の見直しが効果を発揮した事例と考えられます。
しかし、多額の広告料やフリーレント、家賃値下げなどを行わなければ他の物件と競争することが難しい状況であれば、物件そのものの募集競争力が低下している可能性があります。
もちろん、広告料やフリーレントを活用すること自体が問題というわけではありません。募集時期や市場環境などに応じて活用することは、客付けを促進する方法のひとつです。
ただし、広告料などの募集条件を変更するだけでなく、なぜその物件が選ばれにくくなっているのかを確認し、必要に応じて物件そのものの競争力を高める空室対策を行うことも重要です。
３）物件クオリティーが重要
弊社物件は1993年築のファミリー向けアパートです。物件がある山梨県は、かつて賃貸空室率が全国でも高い地域で、さらに物件周辺には築20年以上経過した物件も多く、入居者を獲得するための競争が激しい環境にあります。
そこで弊社物件では2018年から空室を順次リノベーションし、従前と比べて家賃を8～10％値上げし、さらに周辺相場より高い家賃設定で募集しています。それでも本記事を執筆した2026年8月28日現在、満室稼働中で、2020年以降は年間入居率95％以上を維持しています。
弊社物件は大手管理会社に管理を委託していますが、一時期は入居率が8割を切ったこともあります。しかし、その理由を管理会社の責任にするのではなく、物件そのものの競争力に問題があると認識し、リノベーションによる改善を進めてきました。
その結果、現在は広告料を設定せずに安定した稼働率を維持できています。この経験から弊社では、築年数が経過した物件の空室対策では、広告料によって仲介会社からの紹介を増やすのではなく、入居希望者から選ばれる物件へと競争力を高めることが重要だと考えています。
▶弊社物件の客付け事例に関しては、関連記事「賃貸退去後わずか1日で入居申込実現」をご覧ください。
▶空室対策リノベーションの考え方については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
▶弊社物件で実際に行ってきた空室対策リノベーションについては、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、客付けに強い管理会社に変更すれば空室は埋まるのかについて、弊社物件での経験を踏まえてお伝えしました。
管理会社を変更することで、客付けや管理の改善につながるケースはあります。しかし、空室の原因が物件そのものの競争力低下にある場合は、管理会社を変更したり広告料を増やしたりするだけでは、根本的な空室対策にならないことがあります。
弊社物件も一時期は入居率が8割を切りましたが、管理会社の責任にするのではなく、物件側に問題があると考え、2018年から空室を順次リノベーションしてきました。その結果、2020年以降は年間入居率95％以上を維持しています。
空室が長期化している場合は、管理会社の客付け力だけでなく、「現在の物件が入居希望者から選ばれる状態になっているか」という視点から原因を確認することが重要です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
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