空室対策コンサルタント ㈲山長
1月3日7 分
不動産投資に成功するためには、空室を抑え長期入居してもらうことです。
ただ賃貸空室率は築年数の経過と共に右肩上がりとなり、その結果競争力が低下した築年数が古い物件は過当競争になっています。家賃値下げすれば成約になるかもしれませんが、利幅減少→キャッシュフロー悪化を招きやすくなり、また他の借主からクレームが発生する可能性が高くなります。
築年数が経過した物件の空室を埋めるためには、差別化戦略を行うのが最も効果が期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを展開。家賃相場を無視した家賃設定していますが、差別化戦略が功を奏し2020年以降満室＋増収増益を達成しました。
本投稿は空室が埋まりにくくなった築古物件を埋めるための方法について、お伝えいたします。
▼目 次
１．築古物件はどうして空室率が悪くなるのか？
１）戸建て住宅住替え
２）物件供給数飽和
３）敬遠される
２．どうして差別化戦略が重要なのか？
３．弊社成功事例紹介
１）成約ターゲットが絶対に気に入る部屋を作る
２）内見時に借主の声を伝える
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"築古物件の空室を埋めるために必要なポイント”
新築時や築年数が浅い時期は、募集開始と同時に部屋が埋まることは当たり前でした。
ただ築年数が経過してくると早期客付けが難しくなるため、管理会社から家賃値下げをお願いされるケースは多くなっています。
築古物件は空室率が悪くなる理由について、３つの原因があると考えられます。
戸建て住宅に住替え
物件供給数がそもそも飽和している
古い物件という理由で敬遠される
それぞれの原因についてみていきましょう。
賃貸物件に長期間入居したとしても、その部屋は自分が所有することはできません。
今の時代は住宅ローン減税＋住宅ローン低金利となっているため、月々の家賃を支払うより住宅を購入した方がオトクになる可能性がでてきます。
その結果ファミリー物件に入居される方の中には、戸建て住宅に住替えされる方が多くなり、特に競争力が弱い築年数が古い物件は人気がないため、空室長期化になりやすくなります。
地方都市においては人口減少が進んでいることもあるため、賃貸需要と供給のバランスが崩れています。エリアによっては空室率が30％を超えているところもあります。
需要より供給の方が上回れば必然的に空室率が悪化してしまいます。
空室率が悪化しても新築や築浅物件は一定の需要があるため最小限の影響で済みますが、人気がない築古物件だけ空室が目立ってしまいます。
家賃予算さえあれば、可能な限り古い物件より新しい物件に住みたいと誰もが思います。
その結果古い物件はどうしても敬遠されがちになり、空室が長く続いてしまいます。ただ近年では部屋探しの多様化が進み、リノベーションを行えば築年数だけで判断されることは少なくなっています。
しかしリノベーションを行わない築年数が古い物件は敬遠されがちとなり、家賃値下げしても効果があまりありません。
一般的に築年数が経過した古い物件の空室を早期解決させるためには…
適正家賃にする
広告料設定や客付けに強い仲介会社を訪問
適切な修繕を行う
すると効果的と言われています。
ただ物件供給数が飽和状態の中で、競合物件と同じような空室対策してしまうと同質化になり、かえって逆効果になってしまいます。
過当競争からの脱却を図るには「差別化戦略」が最も効果的です。差別化戦略に成功すれば築年数／家賃相場の影響を受けず安定した客付け／収益性を期待することができます。
モスバーガーやユニクロ、ニトリなど日本を代表する大企業が成功している背景には徹底した差別化戦略を打ち出しています。
▶差別化戦略に成功した企業の詳細については、こちらをご覧下さい。
弊社物件はおかげ様をもちまして、本執筆時の2023年10月27日現在満室状態となっております。
リノベーションを機に家賃を8～10％値上げし、更に家賃相場より1万円以上高い設定にしていますが、成功した要因は、顧客目線に立った差別化リノベーションを行ったからです。
顧客目線に立った差別化リノベーションの詳細について、詳しく見ていきましょう。
商品開発する際、市場調査やターゲットを明確にしなければたとえ良い商品だとしても、購入してもらうことができません。
これは賃貸集客／リノベーションでも同じです。
弊社物件はファミリータイプです。そのため入居される方の大半は「20～30代のカップル、新婚さん」が多く、成約のカギを握っているのはほぼ100％の確率で女性です。
女性はおしゃれな生活に憧れを持っているだけではなく、温かみを感じられる部屋で生活したいと考えています。さらに水回り部分は非常に気にする傾向が強く、その中でもキッチンはとても重要視しています。
そこで弊社リノベーション部屋においては、倨傲他社との差別化を図るためキッチンをカフェスタイルにし、さらに上級グレードの部屋にはペンダントライトとダウンライトを設置にしています。
賃貸物件で本格的なカフェスタイルキッチンを導入している所は殆どないため、内見された方の多くはとても驚かれます。
キッチンリメイクにかかった費用はおよそ60万円と決して安くはありませんが…
家賃相場より高い家賃でも早期客付けができている
無垢材扉を採用しているため経年変化が楽しむことができ、資産価値が下がりにくい
内見された方の約8割は内見当日に入居申込している
差別化戦略を徹底したことで、長期入居される方が多い
事を踏まえると、費用対効果はものすごく高いと言えます。
▶弊社リノベーションキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
弊社リノベーション物件の家賃は、エリア内の家賃相場より1万円以上高いです。部屋探しをされる方は事前に家賃相場を調べるため、内見時に質問を受けることがあります。
さらにリノベーションした部屋が本当に住みやすくなっているかどうか、内見時には必ず知りたい情報であるものの、これは借主でしかわかりません。
そこで弊社代表は、弊社リノベーション部屋に入居されている借主に取材を行い、入居後の暮らしや家賃に関して忖度なしの意見を聞き、借主の声をそのまま内見者に伝えています。
借主の声を直接伝えることによって、居住性や家賃が高いことに対して理解して頂くことができ、入居促進に繋げることができるようになりました。
▶弊社物件に入居している借主の声については、過去記事をご覧下さい。
今回は空室が埋まりにくくなった築古物件を埋めるための方法について、お伝えしてきました。
賃貸空室率は今後さらに悪化することが予想されるため、競争力が低下している築古物件は苦境に立たされてしまう可能性は極めて高くなってしまいます。
しかし、顧客目線に立った差別化戦略を打ち出すことができれば、競争力で不利になってしまう築古物件であっても家賃値上げは可能となるため、収益性を高めることはできます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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