空室が埋まらない築古物件を埋めたい
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月14日
- 読了時間: 7分
不動産投資に成功するためには、空室を抑え長期入居してもらうことが重要です。
しかし築年数の経過と共に空室率は上昇し、競争力が低下した築年数が古い物件は過当競争にさらされます。家賃値下げすることで成約が見込めるかもしれませんが、利幅減少やキャッシュフロー悪化、さらに借主からクレームが発生するリスクが高まります。
築年数が経過した物件の空室を埋めるためには、差別化戦略を行うのが最も効果的です。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを展開しています。家賃相場を無視した設定しながらも、2020年以降満室を維持し増収増益を達成しました。
本投稿は空室が埋まりにくくなった築古物件を埋めるための方法について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"築古物件の空室を埋めるために必要なポイント”
１．築古物件はどうして空室率が悪くなるのか？
新築時や築年数が浅い時期は、物件価値が高いため募集開始と同時に部屋が埋まることは当たり前でした。
しかし築年数が経過すると競争力の低下により客付けが難しくなるケースが増え、管理会社から家賃値下げの提案を受けることも多くなります。
築古物件の空室率が悪くなる理由は、主に３つの原因が考えられます。
競争力の低下
物件供給数がそもそも飽和している
古い物件という理由で敬遠される
それではそれぞれの原因について詳しくみていきましょう。
１）室内機能性の低下
築年数が経過すると室内機能性（断熱、湿気、防音）が低下し、多くの借主は不満を感じるようになります。リクシル住宅研究所が発表したリリースによると、賃貸物件に入居している方の約8割は、室内機能性に不満があり、その内の3割は住替えを検討していることが明らかになっています。
また賃貸物件に入居された方の約9割は入居したことを後悔し、その中で最も多い意見は「騒音トラブル」です。
つまり築年数が古い物件は競争力を高めるリフォームをしなければ、空室率悪化は避けられません。
２）物件供給数が飽和している
地方都市では近年人口減少が進んでいるこため、賃貸需要と供給のバランスが崩れています。一部エリアでは空室率が30％を超えているところもあります。
需要より供給の方が上回れば必然的に空室率が悪化してしまいます。
空室率が悪化しても新築や築浅物件は一定の需要があるため影響は最小限に抑えられますが、人気がない築古物件だけ空室が目立ち場合によっては1年以上空室が続く事もあり得ます。
３）古いというだけで敬遠される
家賃予算が許されれば、誰もが古い物件より新しい物件に住みたいと考えます。
そのため競争力が低下した古い物件は敬遠され空室が長く続いてしまうことが多いです。しかし近年では部屋探しの多様化が進み、リノベーションを行えば築年数で判断されることは少なくなっています。
ただしリノベーションを行わない築年数が古い物件は依然として敬遠されやすく、家賃を値上げしても効果が薄いのが現実です。
２．どうして差別化戦略が重要なのか？
一般的に築年数が経過した古い物件の空室を早期に埋めるには…
適正家賃にする
広告料設定や客付けに強い仲介会社を訪問
適切な修繕を行う
すると効果的と言われています。
しかし物件供給数が飽和状態の中で、競合物件と同様の空室対策を行うと同質化が進み、逆に効果が薄れてしまうことがあります。
過当競争から脱却するには「差別化戦略」が最も効果的です。差別化戦略に成功すれば築年数／家賃相場の影響を受けず安定した客付けと収益性を期待できます。
モスバーガーやユニクロ、ニトリなど日本を代表する大企業が成功しているのも、徹底した差別化戦略が背景にあるからです。
▶差別化戦略に成功した企業の詳細については、こちらをご覧下さい。
３．弊社成功事例紹介
弊社物件は、本執筆時の2025年３月14日現在満室状態となっております。
リノベーションを機に家賃を8～10％値上げし、更に家賃相場より1万円以上高い設定にしていますが、成功した要因は、顧客目線に立った差別化リノベーションを行ったからです。
それでは顧客目線に立った弊社差別化リノベーションの詳細について、詳しく見ていきましょう。
１）成約ターゲットが絶対に気に入る部屋を作る
商品開発において、市場調査やターゲットを明確にしなければ、たとえ良い商品だとしても、購入に至らないのと同様に、賃貸集客やリノベーションでも同じことが言えます。
弊社物件はファミリータイプです。入居者の大半は「20～30代のカップル、新婚さん」が多く、成約のカギを握っているのはほぼ女性です。
女性はおしゃれな生活にを望むだけではなく、温かみを感じられる部屋で暮らしたいと考えています。さらに水回り部分は強い関心を持っており、その中でもキッチンは非常に重要視されています。
そこで弊社リノベーション部屋では、競合他社との差別化を図るためキッチンをカフェスタイルにし、上級グレードの部屋にはペンダントライトとダウンライトを設置にしています。
キッチンにかかった費用はおよそ60万円と決して安くはありませんが…
家賃相場より高い家賃でも早期客付けができている
無垢材扉を採用しているため経年変化が楽しむことができ、資産価値が下がりにくい
内見された方の約8割は内見当日に入居申込している
差別化戦略を徹底したことで、長期入居される方が多い
事を踏まえると、費用対効果は非常に高いと言えます。
▶弊社リノベーションキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）内見時に借主の声を伝える
リノベーション物件は築年数の古さは感じられないものの、本当に住みやすいかは借主以外はわかりません。
そこで弊社代表は、借主に取材を行い、入居後の暮らしや家賃に関する忖度なしの意見を聞き、その声を直接内見者に伝えています。
借主の声を直接伝えることで、居住性や家賃に対して理解を得られやすくなるため、入居促進に繋げることができるようになりました。
▶弊社物件に入居している借主の声については、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室が埋まりにくくなった築古物件を埋めるための方法について、お伝えしてきました。
賃貸空室率は今後さらに悪化することが予想されるため、競争力が低下している築古物件は厳しい状況に直面する可能性が高まっています。
しかし、顧客目線に立った差別化戦略を打ち出すことで、競争力で不利な築古物件であっても家賃値上げは可能となり、収益性を高めることができるのです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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