空室が埋まりにくい築古物件を埋めたい。どのようにしたらいい？
更新日：5月19日
不動産投資に成功するためには、空室を抑え長期入居してもらうことです。
ただ賃貸空室率は築年数の経過と共に右肩上がりとなり、地方都市においては人口減少の為空室率が悪化傾向となっています。そのため空室を早期に埋めようと価格競争を行っている所が多数あります。
家賃値下げして部屋を埋めたとしても利幅が減ることを意味しているため、キャッシュフローが悪化してしまう恐れが出てしまいます。
築年数が経過した物件の空室を埋めるためには、差別化戦略をするしか方法はありません。
弊社物件は築年数が経過していますが、差別化リノベーションを展開することによって、家賃相場を無視した募集を行っても満室状態を継続することができ、その結果2020年からは増収増益を達成することができました。
本投稿は空室が埋まりにくくなった築古物件を埋めるための方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"築古物件の空室を埋めるために必要なポイント”
１．築古物件はどうして空室率が悪くなるのか？
新築時や築年数が浅い時期は、募集開始と同時に部屋が埋まることは当たり前でした。ただ築年数が経過してくると早期客付けが難しくなり、空室期間の長期化／管理会社などから家賃値下げのお願いをされる方が多くなってきます。
どうして築古物件は空室率が悪くなってしまうのか？その理由について３つの原因があると考えられます。
戸建て住宅に住替え
物件供給数がそもそも飽和している
古い物件という理由で敬遠される
それぞれの原因についてみていきましょう。
１）戸建て住宅に住替え
賃貸物件に長期間入居したとしても、その部屋は自分が所有することはできません。
今の時代は住宅ローン減税＋住宅ローン低金利となっているため、月々の家賃を支払うより住宅を購入した方がオトクになる可能性がでてきます。
その結果近年では収入が低い方であっても住宅購入される方が多くなり、人気がない築古物件はどうしても空室率が悪化してしまいます。
２）物件供給数が飽和している
地方都市においては人口減少が進んでいることもあるため、賃貸需要と供給のバランスが崩れています。エリアによっては空室率が30％を超えているところもあります。
需要より供給の方が上回れば必然的に空室率が悪化してしまいます。
空室率が悪化しても新築や築浅物件は一定の需要があるため最小限の影響で済みますが、人気がない築古物件だけ空室が目立ってしまいます。
３）古いというだけで敬遠される
家賃予算さえあれば、可能な限り古い物件より新しい物件に住みたいと誰もが思います。
その結果古い物件はどうしても敬遠されがちになり、物件供給数が飽和状態となっているエリアでは空室率が年々悪化傾向となっています。
古い物件で客付けに苦戦しているところでは、家賃値下げを行ってきますが、供給数が飽和状態になってしまえば、価格競争が発生しやすくなり負のスパイラルに陥ってしまう可能性が出てきてしまいます。
２．どうして差別化戦略が重要なのか？
一般的に築古物件の空室を回避するためには、「適正家賃にする」「広告料設定や客付けに強い仲介会社を訪問」「適切な修繕を行う」すると効果的と言われています。
ただ上記空室対策を行っている築古物件の多くは、募集部屋が他社物件と同質化になっています。同質化になってしまうと確実に価格競争が発生しやすくなり、客付けができたとしても収益性が低下してしまいます。
築古物件の空室を回避＋収益性を確保するためには差別化戦略を打ち出すしか方法はありません。
差別化戦略に成功すれば、価格競争からの脱却を図ることができ、安定した収益を確保することができます。モスバーガーやユニクロ、ニトリなど日本を代表する大企業が成功している背景には徹底した差別化戦略を打ち出しているからです。
▶差別化戦略に成功した企業の詳細については、こちらをご覧下さい。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪く、さらに弊社物件は1993年築であるため、集約するとなると家賃値下げや広告料増額などをしなければ難しいと思われてしまいます。
しかし弊社物件では2018年から差別化戦略を打ち出し、競合他社物件ではまず真似することができない「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開。その結果2020年以降増数増益＋満室経営を行うことができました。
弊社の差別化戦略の詳細について、詳しく見ていきましょう。
３．弊社成功事例紹介
弊社物件はおかげ様をもちまして、本執筆時の2023年2月18日現在満室状態となっております。リノベーションを機に家賃を8～10％値上げし、更に家賃相場より1万円以上高い設定にしていますが、成約に繋ぐことができた最大の要因は、顧客目線に立ったリノベーションを行ったからです。
顧客目線に立ったリノベーションの詳細について、詳しく見ていきましょう。
１）成約ターゲットが絶対に気に入る部屋を作る
どの業種にも同じことが言えますが、成約のカギを握っている人を予め絞り込みを行い、その人にアプローチをかけ納得してもらえなけば、商品を購入してもらうことはできません。
これは賃貸集客でも同じです。
弊社物件はファミリータイプとなっているため、入居される方の大半は「20～30代のカップル、新婚さん」となっていて、成約のカギを握っているのはほぼ100％の確率で女性です。
女性はおしゃれな生活に憧れを持っているだけではなく、温かみを感じられる部屋で生活したいと考えています。さらに水回り部分は非常に気にする傾向が強く、その中でもキッチンはとても重要視しています。
そこで弊社リノベーション部屋においては、キッチンをカフェ風にリメイクし、さらに上級グレードの部屋にはペンダントライトとダウンライトを標準装備にしています。
賃貸物件で本格的なカフェスタイルキッチンを導入している所は殆どないため、内見された方の多くはとても驚かれます。
キッチンリメイクにかかった費用はおよそ60万円と決して安くはありませんが、内見された方の約8割は数日以内に入居申込をして頂いていることを踏まえると、費用対効果が期待できるキッチンと言えます。
▶弊社リノベーションキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
２）内見時に借主の声を伝える
弊社リノベーション物件の家賃は、エリア内の家賃相場より1万円以上高い設定となっています。部屋探しをされる方は事前に家賃相場を調べてきます。
そのため内見時においてもその点を指摘される方は一定数います。
さらにリノベーションしたとしても築年数が古いため、本当に住みやすくなっているかどうか内見時には必ず知りたい情報であるものの、これは借主でしかわかりません。
そこで弊社代表は、弊社リノベーション部屋に入居されている借主に取材を行い、入居後の暮らしや家賃に関して忖度なしの意見を聞き、借主の声をそのまま内見者に伝えています。
借主の声を直接伝えることによって、居住性や家賃が高いことに対して理解して頂くことができ、入居促進に繋げることができるようになりました。
▶弊社物件に入居している借主の声については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
【過去記事】おしゃれリノベーション部屋に生まれ変わったグレイスロイヤルでの暮らし。第2弾！
４．まとめ
今回は空室が埋まりにくくなった築古物件を埋めるための方法について、お伝えしてきました。
賃貸空室率は今後さらに悪化することが予想されるため、競争力が低下している築古物件は苦境に立たされてしまう可能性は極めて高くなってしまいます。
しかし、顧客目線に立った差別化戦略を打ち出すことができれば、競争力で不利になってしまう築古物件であっても家賃値上げは可能となるため、収益性を高めることはできます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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