アパートは築年数の経過とともに資産価値が低下していくため、徐々に家賃の値下げが求められるようになっていきます。しかしリノベーションを施すことで、新築に近い状態の内観となるため家賃の値上げがしやすくなります。
また新築物件と比べ家賃も手頃なため、お部屋探しをされている方にとっては新たな選択肢一つとして検討してもらいやすくなります。
実際に弊社物件も築年数が経過していたため、2018年からリノベーションをスタートし本記事執筆時の2022年11月現在、満室状態を維持できております。
本投稿では、弊社で人気のリノベーションルームを例にキッチンのリノベーションに焦点を当てて、こだわりやポイント、費用感についてお伝えしていきたいと思います。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
”弊社リノベーションキッチンで重要となる”点は下記の点です。
１．人気リノベーションルームのキッチンを紹介
弊社がキッチンをリノベーションする際、下記のポイントを大切にしています。
「女性が家事を楽しくできる」「毎日使いたくなるキッチン」を目指して設計、施工する
数あるお部屋のスタイルの中でも「カフェスタイル」「ナチュラルスタイル」をテーマにレイアウトや素材選びを行っております。
他社物件と徹底的な差別化を図ることができるレベルで仕上げる。
▶賃貸キッチンリメイクに関しては、下記記事をご覧下さい。
１）一般的なキッチンとの違い
一般的に賃貸物件のキッチンをリノベーションする場合、メーカー既製品の同じ型であれば30万円前後で交換できるためそれらが採用されます。
しかし、デザイン的に入居者が満足できるものではないため、おしゃれな見た目にしたい方は、退去時に原状回復が可能なリメイクシートを扉やパネルに貼って工夫しています。
一方弊社リノベーションキッチンは「今まで使用していたキッチンをリメイク」したもので、キッチン本体はそのまま使用しています。
キッチン扉とキッチンパネルを交換し、さらに使い勝手をよくするために無垢材で作ったキッチンカウンターを新設しただけでのものです。
２）キッチンをリノベーションする際のポイント
キッチン扉
弊社リノベーションキッチンに使用する扉は、本物の無垢材です。加工から取付まで一貫して職人さんの手作業で製作しているため、完成まで約3週間ほどかかります。
無垢材の木目はばらばらであるため、加工時にしっかりと選別し均一にしてくれています。地道な仕事ではありますが、こういった手間暇をかけることによって、おしゃれなカフェスタイルキッチンが完成します。
キッチンパネル
築年数が経過している物件の中には、キッチン扉だけダイノックシートを貼っているところがありますが、シートを張っただけでは古さを軽減させることはできません。
年数の経過とともに、キッチンパネル自体も劣化していくことから、パネル自体を張替えしないとあまり意味がありません。
【ダイノックシートとは？】
主に壁やドアなどに貼ってデザインや質感をリメイクする「化粧フィルム」としての使用が多い、粘着剤付の印刷化粧フィルムとなります。
賃貸業界ではキッチン扉のリメイク等にダイノックシートを活用することが多いです。
弊社が実施するリノベーションでは新しいキッチンパネルを貼り付けるため、一度スケルトン状態にしています。
キッチンパネルを貼るためにはキッチン本体を取り外す必要があるため、コストは高くなってしまいますが、パネルを交換するだけでキッチン全体の印象は180度変わります。
キッチンカウンター
リノベーション前のキッチンは1993年の新築時から使用しているもので、今のものと比べると調理スペースがとても,狭く、入居者が満足できるような広さではありません。
そこで、リノベーションを機に調理台を付けたキッチンカウンターを設置しました。
カウンターの上部にステンレスを設置することで新たな調理スペースを確保することができます。
リノベーション前の調理スペースはまな板一枚分程度の広さでしたが倍以上の広さを確保することができたため使い勝手が格段によくなりました。
さらに、カウンター下部には「引き出し型」と「観音扉型」の収納スペースを新設。
現状の収納スペースと合わせれば、二人暮らしをされる方であれば収納に困ることはまずないでしょう。
オイルステインの塗布
無垢材の扉は何も対策せずに取り付けてしまうと、汚れが木材内部に浸透しやすくなるため長持ちさせることが難しくなります。
そこで弊社ではリノベーション工事完了後、オイルステインを塗って長持ちするように対策しています。
こういったひと手間をかけることによってキッチンの価値が長期間続きすると同時に、万が一汚れなどが付着したとしても、それほど費用をかけずに直すことができます。
キッチン照明
一般的には天井に用意されている照明ソケットを使って、シーリングライトを取り付けることが多いです。
しかし、シーリングライトは部屋全体を明るくしてくれるものの、生活感が丸出しとなってしまうのがデメリットです。
そこで、弊社物件では上級グレードのリノベーション部屋のみ、LDKにペンダントライトとダウングライトを標準装備にしています。
ペンダントライトを取付けることで、カフェの雰囲気を出すことができます。
またライティングレールに専用フックを取付けることで、好きな雑貨や観葉植物などを 吊り下げることができるようになるためでキッチンの魅力をさらに高めてくれます。
２．リノベーションしたキッチンの反響
１）内見者、入居希望者からの物件評価が高くなる
リノベーション事業を立ち上げた2018年から、オーナーが主催する見るだけ見学会を開催しています。
見学会終了時にアンケートを行っていますが「リノベーション部屋で一番気に入った設備」に関する設問で、参加された方の約70％にキッチンが良かったと回答がありました。
全般的にリノベーション部屋に対する評価はとても高く、見学された方の中にはその日の内に入居申込を行う方もいらっしゃいます。
これらのことを踏まえると、ナチュラルキッチン設置に対する費用対効果はとても高いことが伺えます。
２）入居期間について
弊社はこれまで20戸中14戸のリノベーションを行ってきました。
前項の通り入居時の評価が変わることはもちろんですが、アパート経営においては入居期間にどのような変化があるのか？という点も重要な指標になります。
弊社の実績で見ると2018年～2022年までの期間で退去されたのは、わずか2戸。
弊社物件は全戸数の70％はリノベーション済みとなりますが、退去件数が少ないことを踏まえると、借主は弊社のリノベーション部屋に対して満足して頂けていると推察できます。
３）顧客満足度が高くなる
弊社物件では、リノベーションされた部屋が本当に住みやすくなっているのかどうかを検証するため、借主にお願いして入居後の暮らしに関して、取材をさせてもらっています。
2019年に入居された方は、リノベーションされたキッチンについて、次のような回答をしてくれました。
一目見て「こういうキッチン」は大好きだったので抵抗はありませんでした。 正直に言うと、キッチンカウンターがない状態では（キッチンの）作業スペースが狭いので、料理がしにくいと思ったのですが、調理台が付いた可動式のキッチンカウンターがついていたので、料理がとてもしやすく、また収納スペースもたくさん確保してあるので、乾燥タイプの食品などはキッチンカウンターの上部引き出しに、下部収納には、調理器具などを置いていますが、余裕をもって収納できる点がメリットです。
競合他社物件ではここまでのクオリティを出す物件は皆無だと考えていたため、機能性やデザイン性を強化した弊社リノベーション物件は、借主にご納得いただけるのでは無いかと考えてはおりました。
しかし、入居者への取材を通じて予想していた以上に、高い評価を受けていたことがわかりました。また前項にも記載したような退去率も考慮すると、入居者から高い満足度が得られているものと推測できます。
▶取材に関しては下記記事をご覧下さい。
３．キッチンをリノベーションするならどこから？
費用面だけで考えるのであれば、既製品のキッチンに交換するのが一番手軽です。
前述の通り30万円前後で設置することは可能であるものの、既製品のキッチンでは競合との差別化を図ることができなくなってしまいます。
一方、弊社のリノベーションでは「キッチンカウンター」を含めておおよそ60万円ぐらいの費用が掛かっています。
既製品キッチンと比べると2倍となりますが、内見された方の約8割はそのまま契約して頂いていることを踏まえると、費用対効果としては十分期待できると考えています。
弊社のリノベーション費用に関して高いと感じる貸主は多いと思われますが、実はコストカットする方法があります。
それはキッチンカウンターのみ既製品を活用する方法です。
弊社物件は3棟ありますが、一部の部屋は限定的なリノベーションに留めることで家賃を据え置きとしています。
以前、試験的にIKEA製のキッチンカウンターを導入したところ、募集開始からわずか1週間で成約となりました。
弊社オリジナルのキッチンカウンターが30万円に対しIKEAのキッチンカウンターはおよそ5万円。
キッチンカウンターはIKEA製を採用することで約25万円の費用を抑えることが可能ですIKEA製キッチンカウンターは費用的には安価なため、果たして利便性が期待できるか非常に気になります。
使い勝手について、借主に聞いてみた所「とても使いやすくて重宝している」と嬉しそうに回答してくれました。キッチン費用面を少しでも抑えたいと考えている貸主にとっては、IKEA製キッチンカウンターは利便性＆集客上期待できます。
４．まとめ
今回は弊社アパート人気№1リノベーションルームのキッチンについてお伝えしました。
リノベーションを行う際には、冒頭でもお伝えした下記の点に注意した上でキッチンの交換は必須となります。
ある程度の費用が掛かってしまうことから、施工を躊躇してしまう貸主の気持ちは理解できます。
しかしリノベーション対応することによってキッチンの機能性や利便性が向上し、ファミリー物件ではキッチン次第で入居の可否が決まるといっても過言ではないことから、費用対効果は十分に期待できます。
弊社物件においても、キッチンリノベーションを行ったことにより、他社との差別化を図ることができ成約率も格段とよくなりました。
また仲介会社側にとってもキッチンは部屋の顔といえるため、リノベーション対応しているキッチンがあると積極的に紹介してくれる可能性も高まります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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