空室対策コンサルタント ㈲山長
2月12日7 分
Alba Link不動産総研のリリースによると、賃貸契約を後悔したと回答した方は約7割いることがわかり、その中で多かった意見上位3つは
騒音問題
設備がイマイチ
属性が悪い
とのことでした。
これら問題を解決するには物件全体の質を高めることが重要で、管理委託している物件では管理会社が貸主に合った提案を行います。
ただ貸主が管理会社提案を拒絶し続けてしまうと、場合によっては管理会社側から建物管理契約の解約を通告されてしまいます。
本投稿は管理会社が嫌う賃貸オーナーの特徴についてお伝えいたします。
▼目 次
１．管理会社の仕事とは？
１）家賃回収業務
２）クレーム対応
３）空室対策
２．管理会社が嫌う賃貸オーナーの特徴
１）リフォーム提案を拒否する
２）連絡してもつながらない
３）担当者を罵倒する
３．管理会社が契約を打ち切る可能性
１）借主に負担がかかる
２）家賃保証会社の契約が切れる
３）家財保険の契約が切れる
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"管理会社が嫌う貸主で重要なポイント”
管理会社が行う管理業務は主に「借主の管理」「建物の管理」があります。借主／建物の管理の中で貸主と直接関係があるものとして
家賃滞納
借主クレーム
空室対策
があります。それぞれの業務内容についてみていきましょう。
管理会社は家賃支払いが遅延している借主に家賃回収を行います。家賃遅延が長引くと滞納金額が増える可能性が高くなり回収ができなくなる恐れが出てきます。
今から10年ぐらい前は管理担当者が家賃回収業務を行っていましたが、近年では契約時に家賃保証会社を利用するケースが多くなったため、管理会社が家賃回収業務をするケースはだいぶ少なくなっています。
▶家賃保証会社の詳細は、過去記事をご覧下さい。
築年数関係なく、建物故障や借主同士のトラブルはどうしても発生してしまいます。
建物故障や不具合が発生した際は、貸主決裁を受けた上で協力会社に修繕依頼をかけ早期解決を目指し、また借主同士のトラブルが発生した際は注意喚起を促す通知文を配布し、場合によっては当事者に注意を行います。
築年数が経過すると設備などの資産価値が減少するため、空室が目立ってしまいます。そのため築年数に応じた空室対策を行わないと、空室期間の長期化／家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
空室対策と言っても低予算で対応できるものもあることから、管理会社では貸主の賃貸経営を見据えた上で適切な空室提案を行います。
管理会社は物件資産価値を最大限高めさようと、貸主に対して管理提案を行うことがあります。実は賃貸経営がうまくいっている物件は、管理会社との連携がしっかりしています。
管理連携しっかりしているとトラブルが発生しても早期解決が期待できますが、一方で連携がうまくいっていない物件では問題が長期化し、貸主との関係性が悪化してしまうこともあります。
管理会社が貸主を嫌ってしまう特徴として
リフォーム提案をしても毎回拒否される
貸主に連絡してもつながらない
担当者を罵倒する
が挙げられます。それぞれの特徴についてみていきましょう。
築年数が経過しても適切な空室対策を講じることで、家賃値下げを最小限に抑える／早期成約に結び付けることが可能となります。
そのため管理会社担当者は、貸主に対してリフォーム提案を行うことがありますが、設備投資に消極的な貸主はリフォーム提案を拒否し現況の部屋で客付けしろと主張してきます。
物件にある設備の所有権は貸主となっているため、設備故障が発生し交換や修理を行う場合、貸主許可が必要となってきます。
そのため設備交換する際。管理会社担当者は貸主に電話連絡を行いますが、連絡を何度もしても「つながらない」と管理業務に支障をきたしてしまいます。
管理会社からのリフォーム提案や管理業務に非協力的な姿勢を取り続けてしまうと、当然ではありますが空室が長期化しキャッシュフローが悪化することが予想されます。
管理会社提案を拒否し続けているにも関わらず、空室が長期化してしまった原因を管理会社責任にする貸主は意外に多く、中には担当者を罵倒する貸主もいます。
管理会社が貸主とのコミュニケーションがとれていなければ、空室長期化／収益性の低下を招きやすくなります。そのため貸主は「別の管理会社に管理委託させたほうがいい」と考えてますが、実はこれは管理会社も同じです。
管理会社の主な売上は管理料収入です。管理会社が管理している物件の管理料はどの物件でも均一です。
そのため同じ管理料なのに管理業務が多くなる不良債権的な物件管理はしたくはないと考えます。そのため場合によっては管理会社側から建物管理契約を打ち切ることもあり得ます。
管理会社を変えたことによって貸主側がプラスになることもあるとのことですが、ただ管理会社を変えるとなると現在入居中の借主に対する契約上のリスクが発生してしまいます。
▶管理会社を変えるメリットについては、こちらをご覧下さい。
管理会社を変えるとなると、入金先が異なるため借主に負担をかけることになります。
一部の管理会社ではクレジット払いOKになっているところもありますが、管理会社によってはクレジット払い非対応の所もあるため、場合によっては借主からクレームを言われてしまうことも考えられます。
管理会社を変えるとなると、契約時に加入した家賃保証会社の保証を引きぐことができない可能性が高くなります。
別の家賃保証会社に改めて加入することはできるものの、初回保証料は借主負担となるため場合によっては借主が保証料支払いを拒否する可能性が出てきます。
▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
一部の管理会社では、管理会社と提携している家財保険を契約時に推奨していることがあります。
この場合管理会社が変更になった時点で契約自体も終了となってしまうため、新たに加入しなければならなくなります。
今回は管理会社が嫌う賃貸オーナーの特徴についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社代表は相続で現在の物件オーナーに就任しましたが、相続当時は債務超過状態でいつ自己破産してもおかしくはない状態でした。
そのため当時は管理会社や仲介会社に「空室が埋まらないのはあなた方の責任」と一方的に決めつけて罵詈雑言を浴びせるのが日課でした。
しかし、空室が埋まらないのは貸主の努力不足であることに気づき、そこからは管理会社提案を可能な限り対応し続けたことによって、現在では毎月の利益をしっかりと出せるぐらい安定的な賃貸経営を行うことができるようになりました。
築年数が経過していたとしても、管理会社との連携をしっかりと取り続けていれば、キャッシュフローが悪化するようなことはないはずです。もし賃貸経営を成功させたいのであれば管理会社との連携は強化すべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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