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管理会社が嫌う賃貸オーナーの特徴とは？


Alba Link不動産総研のリリースによると、賃貸契約に対して後悔している人は約7割に達し、その中で多く挙げられた意見は



  • 騒音問題

  • 設備がイマイチ

  • 属性が悪い



とのことでした。



これら問題を解決するには物件全体のクオリティーを向上させることが不可欠であり、管理委託している物件では管理会社が貸主に適した提案を行います。



しかし貸主が管理会社提案を拒絶し続けてしまうと、場合によっては管理会社から建物管理契約の解約を通告されることがあります。



本投稿は管理会社が嫌う賃貸オーナーの特徴についてお伝えいたします。


▶︎お知らせ◀︎


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【本記事でお伝えする結論】


１．管理会社の仕事とは？


管理会社が行う管理業務には主に「借主の管理」「建物の管理」があります。借主／建物の管理において貸主と直接関連する事項として…



  • 家賃滞納

  • 借主クレーム

  • 空室対策



があります。それぞれの業務内容について詳しく見ていきましょう。


１）家賃回収業務


管理会社は家賃支払いが遅延している借主に対して家賃回収業務を行います。家賃遅延が長引くと滞納金額が増え回収が困難になる可能性があります。



しかし近年では契約時に家賃保証会社を利用することが一般的になり、家賃滞納が発生した場合は保証会社が代位弁済と回収を行うため、管理会社が家賃回収業務をすることはだいぶ少なくなっています。


▶家賃保証会社の詳細は、過去記事をご覧下さい。





２）クレーム対応


築年数に関わらず、設備故障や借主間の騒音トラブルはどうしても発生してしまいます。



設備に不具合が生じた場合は、貸主決裁を受けた上で協力会社に修繕を依頼し迅速な解決を図ります。また騒音トラブルが発生した際は注意喚起の通知文を配布し、必要に応じて当事者に対して注意を行います。



３）空室対策


築年数が経過すると設備などの資産価値が低下し、空室が目立つようになります。そのため築年数に応じた空室対策を行わないと、空室期間の長期化／家賃値下げは避けられなくなります。



空室対策には低予算で実施できるものもあるため、管理会社では貸主の経営状態を考慮し、適切な空室対策を提案します。



２．管理会社が嫌う賃貸オーナーの特徴

管理会社が嫌う貸主の特徴

管理会社は管理物件の資産価値を最大限引き上げるために、貸主に対して管理提案を行うことがあります。実際賃貸経営が成功している物件は、管理会社との連携がしっかりしています。



管理連携しっかりと行われていると、トラブルが発生しても迅速に解決できる可能性がありますが、逆に連携が不十分な物件では問題が長期化し、貸主との関係性が悪化することもあります。



管理会社が貸主に対してネガティブな感情を抱く要因として…



  • リフォーム提案をしても毎回拒否される

  • 貸主に連絡してもつながらない

  • 担当者に対して屈辱的な言動



が挙げられます。それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。


１）リフォーム提案を拒否する


築年数が経過しても適切な空室対策を講じることで、家賃値下げを最小限に抑え早期成約を実現することが可能です。



そのため管理会社担当者は、貸主にリフォーム提案を行うことがありますが、設備投資に消極的な貸主はリフォーム提案を拒否し現況の部屋で客付けを求めることがあります。



２）連絡してもつながらない


物件に設置されている設備の所有権は貸主にあるため、設備交換や修理を行う場合、貸主許可が必要となります。



そのため設備交換や修理する際、管理会社担当者は貸主に電話連絡を行いますが、連絡を何度もしても「つながらない」と管理業務に支障をきたし、場合によってはクレームが大きくなってしまいます。



３）担当者を罵倒する


管理会社からのリフォーム提案や管理業務に非協力的な態度を続けると、当然ではありますが空室が長期化しキャッシュフローが悪化することが予想されます。



管理会社提案を拒否し続けているにも関わらず、空室が長期化した原因を管理会社の責任にする貸主は意外に多く、中には担当者を罵倒する貸主もいます。



３．管理会社が契約を打ち切る可能性


管理会社が契約を打ち切る可能性

管理会社が貸主との連携がうまくいかなければ、管理クオリティーの低下／空室対策の不十分による空室長期化により収益性が損なわれる可能性があります。



そのため貸主は「別の管理会社に管理委託させたほうがいい」と考えてますが、実際には管理会社も同様の考えを持っています。




管理会社の主な収入源は管理料であり、管理料の相場は家賃3～5％とされているため、どの物件も一律です。



そのため同じ管理料でありながら管理業務が増加するような不良債権的な物件管理は避けたいと考えています。そのため場合によっては管理会社側から建物管理契約を打ち切ることもあり得ます。



管理会社を変えることで貸主側がプラスになることもありますが、単に管理会社を変えることは現在入居中の借主に対する契約上のリスクを伴うことになります。


▶管理会社を変えるメリットについては、こちらをご覧下さい。



１）借主に負担がかかる　


管理会社が変わると、新しい管理会社が指定する口座への振込手続きが必要になります。



最近ではクレジットでの家賃支払いができるケースもありますが、管理会社によってはクレジット払いに対応していないケースもあるため、借主からの苦情が発生する可能性も考慮する必要があります。



２）家賃保証会社の契約が切れる


管理会社を変更すると、契約時に加入した家賃保証会社の保証を引き継げない可能性が高くなります。



別の家賃保証会社に改めて加入することは可能ですが、初回保証料は借主負担となるため状況によっては借主が保証料支払いを拒否することも考えられます。


▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。



３）家財保険の契約が切れる


一部の管理会社では、契約時に提携している家財保険の加入を推奨することがあります。



この場合管理会社が変更されると契約自体も終了するため、借主は新たに加入し費用を負担しなければならず反発を招く可能性があります。



４．まとめ


今回は管理会社が嫌う賃貸オーナーの特徴についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。




弊社代表は相続により28才の時に現在の物件のオーナーになりましたが、相続当時は債務超過状態で自己破産の危険が常に存在していました。



そのため当時は管理会社や仲介会社に「空室が埋まらないのはあなた方の責任だ」と一方的に非難し、厳しい言葉を投げかけることが日常でした。



しかし、空室が埋まらない原因は貸主の努力不足であることに気づき、以降は管理会社の提案にできる限り応じたことで、現在では毎月安定した利益を上げるほどまでになりました。



築年数が経過していたとしても、管理会社との連携をしっかりと維持していれば、キャッシュフローが悪化するようなことはないはずです。賃貸経営を成功させたいのであれば管理会社との連携を強化することが重要です。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


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取締役　長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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