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家賃保証会社利用物件がどうして増加傾向となっているのか?

更新日:2022年12月30日


賃貸物件を借りる場合、必ず入居審査が行われます。

入居審査をする最大の理由は、借主の家賃支払い能力を確認するためであり、今までならば連帯保証人をつけることが入居条件としていました。


ただ近年の賃貸業界では連帯保証人は不要として、その代わり仲介会社が指定する家賃保証会社に加入することを入居条件にしています。


家賃保証会社を利用するとなると、借主は契約時において「初回保証料」を支払い、さらに年1回更新料(保証会社によっては更新料の代わりに月額保証料としています)を支払うことになります。実は保証料に関しては、敷金とは全く異なり退去時には返還されません。


一見すると集客上において不利になってしまいがちになりますが、貸主にとって保証会社利用は賃貸経営を安定化させるためには必須と言っても過言ではありません。


本投稿は、保証会社利用物件が増加傾向となっている理由について、お伝えいたします。


 

▼目 次

1.信用情報を確認することができる

2.代位弁済を行えば、すぐに家賃などを支払ってくれる

3.強制退去費用は全額保証会社負担

4.審査に甘い保証会社はおススメできない

5.まとめ

 

【本記事でお伝えする結論】


”家賃保証会社利用物件が増加”している理由は下記の通りです。



1.信用情報を確認することができる

信用情報を確認することができる


不動産管理会社にとって、一番敬遠する借主行為は、ダントツで「家賃滞納」です。

家賃滞納されてしまうと、貸主入金が遅延だけではなく、場合によっては入金ができない期間が長期化してしまう可能性があり「管理会社の信用」を失ってしまいます。


管理会社では「家賃滞納リスクがあるような方」は、入居拒否をしたいのが本音です。


今までの入居審査では信用情報などは調べることはできませんでしたが、保証会社を利用することによってお客様(契約者)の信用情報を確認することができるようになりました。


滞納歴があると「保証会社審査に落とされる」こともあり、仮に保証会社審査に通っても、その事実は管理会社にも伝えられるので、管理会社審査で落とすこともできます。


管理担当者の話によると、保証会社の利用普及によって「家賃滞納率は大幅に減少」したとのことです。





家賃保証会社は、基本的に3つのグループに分かれています。


その中でも「信用系」(保証業協会が運営)と「信販系」(信販会社が運営)している保証会社は、それぞれ独自の信用情報機関を有しているため、過去5年間に「滞納歴」「強制退去歴」があると、履歴が残ってしまうことから、入居審査時において「信用情報に名前が残っている」と、入居審査が通りにくくなってしまいます。




2.代位弁済を行えば、すぐに家賃などを支払ってくれる

代位弁済を行えば、すぐに家賃などを支払ってくれる

保証会社のメリットは、「管理会社入金が完全に遅れて滞納となった」場合、管理会社が「代位弁済請求」を保証会社に起こすことによって、費用を立て替えて支払ってもらえる点です。


これは家賃だけではなく、「更新料がある物件」「退去時の借主負担となる原状回復費用(借主が同意している場合)」「残置物撤去費用」等も対象となります。(立替後は保証会社が契約者に対して回収業務を行います)



連帯保証人のみの契約の場合、敷金を契約時に支払ってもらえれば、敷金から充当することも可能ではすが、上記を敷金だけで対応するのは不可能となります。



連帯保証人は契約者と同じ法的責任があるため、契約者が家賃滞納した場合連帯保証人は返済をしなければなりません。ただ管理会社が対応できるのは「あくまでもお願い」だけであり、これ以上の行為(債権回収)をするとなると、司法判断を仰がなければなりません。


司法判断を求める場合、貸主が原告となることから多額の裁判費用を用意する必要があります。裁判衣装そして回収をしようと思っても連帯保証人が自己破産してしまえば、貸主は泣き寝入りをせざるを得ません。



ただ、家賃保証会社を利用すると多額の裁判費用はすべて保証会社負担となり、滞納分はしっかりと代位弁済してもらえることから、安定した賃貸経営を行うことができます。




3.強制退去費用は全額保証会社負担

強制退去費用は全額保証会社負担

借主が3か月以上家賃滞納をし続けると、一般的には「契約上における借主と貸主との信頼関係が破綻」したものと見做して、貸主は賃貸借契約を解除することができると言われています。


ただし、借主には「借家権」が認められていることから、家賃滞納で契約解除をすることができたとしても、

ことはできません。


退去させるには「不動産明け渡し訴訟」を起こして裁判で正当事由=家賃滞納による信頼感駅が破綻していることを証明し勝訴判決をもらう必要がありますが、家賃保証会社を利用していると、保証会社が貸主の代理人となり訴訟を起こしてくれます。


多額の裁判費用も保証会社が負担し、さらに滞納分に関してもしっかりと立て替えてくれることから、今までの連帯保証人と比べると、より安定した賃貸経営を行うことができます。




4.審査に甘い保証会社はおススメできない

審査に甘い保証会社はおススメできない

保証会社を利用することによって、滞納などが発生しても「保証会社が事実上の連帯保証人」の役割を担ってくれるので、滞納リスクを軽減することは可能です。


ただ、その一方で「独立系」保証会社は「信用情報を確認」することができないため、信用系/信販系保障会社と比べると、審査基準が甘いと言われています。


家賃保証会社の盲点として、仮に信販系や信用系保証会社を過去に利用し、家賃滞納を繰返していたとしても、独立系保証会社を利用している仲介会社は、信用所法を確認できないため、両者と比べてると審査が甘くなってしまいます。


審査が甘くなってしまうと、入居者の質の低下や滞納リスクが上昇してしまうため、独立系保証会社を利用している物件では、注意が必要です。



5.まとめ

今回は、保証会社利用物件が増加傾向となっている理由について、お伝えしました。


保証会社を利用することによって

  • 仲介/管理会社では調べられない信用情報が確認できる

  • 家賃滞納が発生しても、代位弁済してくれる。

  • 強制退去に向けた裁判費用は全額保証会社

となることから、賃貸経営上の最大のリスクと言っても過言ではない、家賃滞納を予防することができます。


ただし信用情報が確認できる「信用系と信販系」は相互リンクされていないことから、どちらかで家賃滞納履歴があったとしても、情報確認はできないためその点は注意が必要です。



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有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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