空室対策コンサルタント ㈲山長
2023年12月27日8 分
最終更新: 3月25日
不動産投資は株やFXとはことなり、比較的値崩れなどが起きにくいことから、副業感覚で行われている方も多いと思います。
ただ不動産投資にも弱点があります。
築年数の経過や経済状況の悪化によって空室率が悪化しやすくなり、その結果キャッシュフローが悪化することは十分考えられます。
不動産投資に成功している人としていない人には共通点があります。失敗している人はダメになる点を理解していないため、ドツボにはまってしまいやすくなります。
本投稿は、不動産投資に失敗する人の共通点と失敗しない方法についてお伝えいたします。
▼目 次
１．不動産投資に取り巻く環境とは？
１）人口減少
２）物件乱立
３）価格競争
４）サブリース問題
２．不動産投資に100％失敗する人とは？
１）自己流になっている
２）仲介会社から嫌われる
３．不動産投資に成功する方法
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"不動産投資に失敗しないポイント”
賃貸経営を勧める大手管理会社などでは、賃貸経営を検討している方に
長期的な収入が期待できる
生命保険代わりになる
節税対策となる
経済変動の影響を受けにくい
等メリットばかりを伝えています。
ただし、不動産投資を取り巻く環境は今後厳しくなることが予想されています。その理由としては主に4つの点が挙げられます。
人口減少
物件乱立
価格競争
サブリース問題
それぞれの原因についてみていきましょう。
日本の人口は2008年をピークに減少傾向となっています。
このまま人口減少が進むと2048年には1億人を割り込み、2060年には8,674万人まで減少するとみこまれています。
不動産投資にとって人口が減少してしまえば、部屋を借りる人が少なくなることにつながるため、経営自体が成り立たなくなり二極化が加速してしまいます。
2050年には空室率が40％台に達すると言われていますが、地方都市では空室率悪化のスピードがとても速いため、近い将来40％台に達することは十分考えられます。
現在のところ物件供給数が飽和になっているエリアの新規物件を規制する法令などはありません。そのため、賃貸経営を始めようと思えば誰もが参入することはできます。
日本人の特徴として新しいものに興味を示す傾向が強いため、新築物件の建設が始まると、建物が埋まる前に満室になることは決して珍しいことではありません。
新築物件が満室になるとエリア内にある競合他社物件の空室が増えてしまう可能性があります。
物件供給数が増加してしまうと、競争力が低下している築年数が古い物件は、空室が目立ってきます。
そのため築年数が20年を超えてくると価格競争が発生しやすくなり、相場自体も下落してしまいます。
ただ特段のことがない限り需要が増加することはまずないため、価格競争は今後も激化する可能性があり、競争に負けてしまった物件は淘汰される恐れが出てきます。
近年施工された新築物件は、空室保証をつけることを融資条件としている所が多いです。
所謂サブリース契約をすることで空室が何室発生していたとしても毎月一定額の家賃入金があるため、安定した賃貸経営を行うことができます。
但し募集家賃と家賃相場に大きな乖離が発生すると、空室率が悪化するため管理会社側の負担が大きくなります。そこで乖離幅が大きい場合／稼働率が悪化した場合は契約更新時、貸主側に家賃減額交渉を行います。
サブリース契約の最大のデメリットは、借地借家法によりサブリース会社＝管理会社が法借主の立場となってしまうため、借地借家法第32条1項による家賃減額請求を行うことができる点です。
貸主はこの要求をされてしまうと拒否すること自体ができないため、家賃収入が減少してしまうリスクが発生してしまいます。
▶サブリースの問題点に関しては、プレスリリースをご覧下さい。
【サブリース契約での絶望、経験者に調査】74.6%がサブリース契約に関して「後悔」経験あり 「収益が低い」や「想定以上の免責期間」などが原因に
不動産投資に成功したと実感できるのは正直新築～築10年ぐらいまでです。
築年数が経過と共に資産価値は低下していくため、空室率悪化／家賃値下げは頻繁に発生するため収益性は低下します。
しかし適切な空室対策を施せば、資産価値の目減りを少なくさせることができ安定した賃貸経営を行うことができますが…
空室対策を自己流で行う
仲介会社から嫌われる物件
になってしまうと不動産投資に失敗してしまうリスクが高くなります。
それぞれの原因についてみていきましょう。
空室対策を行う際、「借主に人気が高い設備導入」「アクセントクロスの施工」「リフォームやリノベーション」を行う貸主は多いと思います。
ただ入居される借主／エリア属性を総合的に見た上で適切な空室対策を行わないと、逆に空室期間が長期化になる可能性が出てきてしまいます。
例えば以下のような物件は空室が埋まりにくくなっています。
アクセントクロスの色が濃い／奇抜→インテリアとの調和が難しくなるため客付けに不利
賃貸検索サイトに掲載する写真がどの部屋も同じ→反響数を伸ばすことができません
リフォームクオリティーが低い→競合物件との競争に負けてしまいます
家賃値下げすれば客付けできる→物件供給数が飽和状態のため昔と比べ効果は薄い
広告料設定する→広告料物件は反響数が少ないため効果はあまり期待できない
実は反響数が少ない物件は仲介会社から嫌われています。
物件募集を行う際、仲介会社にお願いして賃貸検索サイトに掲載してもらいます。
仲介会社は同サイトに掲載料を支払って募集を行うため、反響数が悪い物件は成約に繋げられないため仲介会社の判断で掲載を取りやめてしまうことがあります。
反響数が取りにくい物件の特徴は…
掲載されている部屋がリフォームされていない
掲載されている部屋の印象が暗い
物件の手入れが行き届いていない
物件共用部分が汚い
家賃相場より募集部屋の家賃が高い
ですので注意が必要です。
新築物件の募集が開始されると、建物が完成する前に全室満室になることは珍しいことではありません。
家賃／初期費用が高額になっている新築物件がどうして人気なのか？最大の理由は「顧客が創造できる部屋」になっているからです。視点を変えると「資産価値が高い」ことも要因として考えられます。
先程もお伝えした通り賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。ただ資産価値を高めることができれば築年数が古くても入居促進＋収益性UPが期待でき不動産投資を成功させることができます。
弊社物件は1993年築の２LDK賃貸アパートを所有していますが、物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県です。
競合他社は価格競争を激化し空室期間を短縮させようとしていますが、弊社は家賃値下げをするとキャッシュフローの低下を招くだけと判断し、2018年から差別化リノベーションを展開しています。
差別化リノベーションを展開することによって
ターゲットに沿った部屋となるため入居促進効果が期待できる
競合他社が真似することができないため、価格競争から脱却することができる
リノベーションのクオリティーが高いため、家賃以上の価値をを見出すことができる
ことから集客自体がとても楽になり、その結果2020年以降は反響率が上昇し満室達成＋増収増益を達成することができました。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
今回は不動産投資に100％失敗する人の共通点についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が経過している物件の中には、収益性が低下し空室率が悪化している所があります。このような物件は貸主が資産価値を上げようと考えていないため、家賃値下げを繰り返した結果負のスパイラルに陥ってしまっています。
賃貸空室率は今後さらに悪化することがわかっています。そのため資産価値を高める対策を講じない古い物件は確実に淘汰されてしまうため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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