【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年12月12日
- 読了時間: 15分
不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われていますが、日本の人口は今後減少傾向にあることを踏まえると、不安を感じる方もいるかもしれません。
しかし単身世帯の数は、2050年までは増え続けることが予想されているため、ワンルーム賃貸アパートへの影響は比較的少ないと言えそうです。
その一方で、少子化や生涯未婚者の増加が続くにつれ、ファミリー向け賃貸アパートの需要は徐々に減少していくことが考えられます。その結果、ファミリー層をターゲットする物件間の競争は、ますます激化する可能性があります。
賃貸需要の低下と、物件間の競争の激化は、賃料を値下げしても空室が埋まりにくくなる、負のスパイラルに陥るリスクが高まることを意味し、場合によっては市場から淘汰される物件も出てきてしまいます。
アパートの空室率を改善させる唯一の方法は、資産価値を高めることで、築年数が経過している物件でもリノベーションを行えば収益改善と資産価値向上を同時に実現することができます。
賃貸空室率が約25％と全国平均と比べ高い山梨県に、築年数が経過しているファミリー向け賃貸アパートを所有している弊社では、2017年の繁忙期、募集部屋が全く埋まらず収益が悪化してしまいました。
しかし、2018年から差別化リノベーションを展開したことで、入居率や収益性を改善させることに成功し、2020年以降からは増収増益＋満室を達成することができました。
本投稿は過去5回にわたって掲載した「弊社リノベーションルーム」の総集編として、各リノベーション部屋のまとめとリノベーション裏話、リノベーションを行うことによる貸主側のメリットなどについて解説します。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼ 目次
１．人気リノベーションアパート総集編
【本記事でお伝えする結論】
"リノベーションルーム総集編で重要なポイント”
費用が割高になってしまうリノベーションを行っても、しっかりと対応することで費用対効果が期待できる。
差別化リノベーションを展開することで仲介会社側も積極的に紹介してくれる可能性がある。
リノベーション資金を借入を見直すことで、リノベーション効果を最大化する。
１．人気リノベーションアパート総集編
弊社が所有物件をリノベーションする際、下記のポイントを大切にしています。
集客ターゲット層に響くようなカフェスタイルリノベーションを追求
リノベーション予算を明確にすることで、収支バランスを把握する
競合他社物件の動向を確認し、使いやすさの向上とコスト削減を意識し続ける
１）弊社リノベーションの代名詞となったカフェスタイルキッチン
弊社リノベーション物件を一躍有名にさせたのが、独自に開発したカフェスタイルキッチンです。2017年それまで行ってきた空室対策に行き詰まり、部屋が殆ど埋まらず赤字に転落しました。
経営の悩みを当時通っていた美容室のオーナーさんに相談した所、「それならカフェのようなキッチンを作ればいいよ」とアドバイスしてくれました。
▶2017年当時のアパート経営状況については、過去記事をご覧下さい。
弊社所有物件の間取りは２LDK～３LDKで、主な入居者層は20代～30代のカップルや新婚夫婦となっています。特にファミリー向けアパートでは、女性が部屋探しの主導権を握っていることが多いです。
女性にとってキッチンは「家事の中で最も長い時間を過ごす場所」となります。そのため単に機能性や利便性が高いだけではなく、温かみが感じられる空間でなければなりません。
一般的なリノベーション物件では、キッチン交換する際、セクショナルキッチンまたはシステムキッチンのどちらが採用されます。
しかしスペースの関係から、従前と同等のキッチンを設置するため、十分な調理スペースを確保することが難しくなっています。また画一的なデザインばかりなので、顧客が心から満足できるキッチンとは言い切れません。
弊社が開発したオリジナルのカフェスタイルキッチンは、高い機能性と利便性を備えるだけでなく、無垢材を使用しているのが特徴です。これにより、顧客満足度を高めると同時に、経年変化を楽しめる新しい価値を提供しています。
製作にかかる費用は約50万円ですが、資産価値の維持や、賃料の値上げがしやすくなる点においては、リノベーションの効果を最大化してくれるためコストパフォーマンスが優れていると言えます。
▶弊社オリジナルキッチン詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）毎日の身支度の時間が楽しくなるワクワクする洗面台
弊社物件では上級グレードの部屋のみオリジナルの洗面台を設置しています。こちらもキッチン同様に無垢材をベースにした完全手作りの一点物です。
これに合わせて鏡も新調し、身支度の時間が楽しくなるよう既製品の洗面台と比べて2倍以上のサイズに変更しました。また洗面ボウルも底の深い業務用を採用し、水撥ねが少なく、掃除しやすい設計にしています。
弊社が開発したオリジナル洗面台は、既製品の「水撥ねしやすい」「よくあるデザイン」といったデメリットを解消してくれるだけではなく、「生活感が一切感じられない」「デザイン性が高い」と借主からは高い評価を頂いております。
リノベーション費用は、内装も合わせると20万円程度はかかってしまいますが、費用対効果は十分期待できます。
▶弊社のリノベーション洗面台の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）和室NOをYESに変えた和モダン空間が魅力的な琉球畳
近年の賃貸市場では洋室化が急速に進んでおり、その動きは顕著となっています。かつては当たり前だった和室が、今では急激に減少しています。
この背景には、ライフスタイルの変化が影響していることは間違いありませんが、それ以上に退去時の表替え費用（約3万円）を避けたいニーズが、強まっている点も重要な要因と言えます。
そのため今まで和室があった物件では、畳を撤去しフローリングを施工するケースが増えています。
しかし和室を洋室に改修しても、押入をクローゼットに変更して、木製の窓枠を撤去しない限り、どうしても和室特有の雰囲気が残ることに、違和感を感じたため、弊社物件では2017年に試験的に琉球畳を採用しました。
その結果、和室でありながらモダンテイストが味わえることから、内見時においても高い評価をもらうことができ入居促進に繋げることができました。
さらに「和洋折衷型賃貸」という新たなマーケティング開拓と、差別化を図ることができたため、集客が不利になるどころか、むしろ優位に展開することができました。
＊＊お役立ち情報＊＊
琉球畳は、デザイン性が高くさらに日焼けしにくいため、原則表替え不要になることから、和室に抵抗を持っている方でも、受け入れられることが多いです。
▶借主の声については、こちらをご覧下さい。
▶弊社和室に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）築古物件の室内機能性を大幅に改善させる漆喰
近年ではリノベーションを施す物件が多くなってきましたが、年数が経過した物件は室内機能性（断熱、湿気、防音）が低下しているため、借主の多くは不満を感じていることがリクシル住宅研究所の調査で明らかになっています。
しかし競合物件ではコスト面を重視するあまり、室内機能性を向上させる工事は行っていないと言っても過言ではありません。
▶リクシル住宅研究所のリリースは、こちらをご覧下さい。
そこで弊社ではこの部分をしっかりと対応しないと、賃料を上げても借主は満足しないと考え上級グレードの部屋のみ、自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰施工した部屋に入居している借主からは「冷暖房費を抑えられた」「手塗りの壁の質感がとてもいい」といった嬉しい声を多数頂いています。
漆喰は壁紙と比べるとコストが3倍～5倍ほどかかるため、リフォーム利回りを考えても、賃貸物件の内装に採用されることはまずありません。
しかし漆喰は、主成分が無機物（石灰石）であるため、壁紙と比べ日焼けによる影響を受けにくく、結果としてランニングコストを抑えることができます。さらに、漆喰効果は半永久的に続くと言われていおり、コストパフォーマンスの高い壁材として評価できます。
▶弊社漆喰リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶漆喰のランニングコストの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
５）低予算でも高級ホテル並みに蘇った浴室
賃料値上げを目的としたリノベーションを行う際、水回り部分（キッチン、洗面台、浴室）の対策を行わないと、内見者に納得してもらうことができません。
水回りのどこか1つでも新しい設備を導入していないと、早期客付けは難しくなってしまうことが過去の実績からもわかっています。
古い賃貸物件の浴室は築年数以上に古さが滲み出ます。
ユニットバスを導入するとなると最低でも50万円以上の費用が発生してしまいますが、コスト回収のために新築物件並みの賃料設定にすると、リノベーション物件を選ぶメリットがなくなるため、集客上不利になってしまいます。
そこで弊社では浴室の状態に問題がなければ、キッチン同様「既存のものを活用したリメイク」というを選択しています。
本リメイクはユニットバス導入コストの約1/3で施工できるため、大幅なコストカットができる一方で、借主からは「清潔感があり高級ホテルの浴室みたい」と非常に高い評価をいただけているため、費用に対する顧客満足度という点で非常に有効だと言えます。
▶浴室リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶リノベーションアイデア、メリットやデメリットについては、過去記事をご覧下さい。
２．リノベーションして弊社が変わったことは？
１）閑散期でも客付けができるようになった
2018年から行っている差別化リノベーションを推進したことによって、まず一番変わった点は閑散期でも安定した客付けをすることができた点です。
弊社物件のターゲット層である20～30代女性が喜ぶ、カフェスタイルに特化した差別化リノベーションと公式ウェブサイトを使って集客していることから、より多くの方に物件情報を拡散させることができます。
そのため閑散期中に退去が発生したとしても、早ければ入居中～遅くても2か月以内には入居申込が入ることが多いため、安定した賃貸経営を行うことができています。
▶閑散期の客付け効果については、過去記事をご覧下さい。
２）リノベ＋独自集客＝収益性UP
築年数が経過した物件をリノベーションすることにより、資産価値が高くなるため賃料の引き上げが可能となります。しかし一般的な賃貸検索サイトに依存した集客を行うと「築年数」や「賃料」などの条件で検索結果が絞られるため、相場以上の賃料設定が難しくなります。
弊社物件では公式ウェブサイトを開設し、独自集客をすることによって相場や築年数の影響を受けることなく、希望する賃料で貸し出すことができました。その結果、2020年以降は増収増益を達成できています。
３）リノベ費用を固定化させることに成功
リノベーションにおける唯一のデメリットは費用が高額になる点です。リノベーションをする際、本当に必要な個所のみを変更すべきであり、闇雲に上質な設備を導入しても、新築物件並みの賃料設定はできないため、集客効果を期待することはできません。
実際に弊社物件でも、良かれと思って設置した設備が空振りに終わってしまい、集客で苦戦敷いてしまった経験がありました。その後、リノベーション費用に関しては予め予算を決めて対応しています。
費用を固定化しても、創意工夫することで質を維持することができたため集客に苦戦を強いられることはありませんでした。
▶弊社リノベーション失敗例に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）メディアから注目される
弊社代表は相続で不動産賃貸経営を始めたものの、継承した当時は債務超過状態でいつ自己破産してもおかしくはありませんでした。
余りにもキャッシュフローが悪化していたため、当時のメインバンク担当者から「長田さんみたいな人を資産貧乏っていうのですよ」と揶揄されました。
どん底状態だった物件を再生させ、更に再生させたエリアが「日本一空室率が悪い山梨県」であったことから、リノベーション事業を展開した2018年以降毎年のように取材を受けるようになりました。
▶弊社取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
５）借入金利の減額に成功
2期連続で増収増益を達成した際、融資担当者に「金利の見直し」と提案したところ、相続で借りた遺留分融資の金利を0.3％引き下げすることに成功しました。この見直しにより、毎月約1.1万円を節約することができました。
弊社物件は2015年にアパートローンを現在のメインバンクに借り換えを行った際、返済期間を延長しました。その結果、アパートローン完済前に建物の減価償却が終了してしまうため、2025年以降デッドクロスに突入するリスクが浮上しました。
しかし弊社物件はリノベーションを積極的に行ったことで、物件稼働率が常に95％以上を維持していること、また物件を含む所有している土地の担保能力が非常に高い点も評価され、2024年10月、メインバンクからの提案を受け、アパートローンを含む大型融資5本を、信販系保証会社に借り換えを行いました。
この際に、返済期間をさらに延長したことで、従前と比べキャッシュフローが改善され、黒字倒産の危機を脱することができました。
▶弊社のデッドクロスの詳細はこちらをご覧下さい。
３．リノベ借入金利を抑えるコツ
リノベーション資金の借り入れる際に発生する金利をどう抑えるか、頭を悩ませる貸主は多いのではないでしょうか。弊社では毎回公的融資を活用しています。
公的融資とは、日本政策金融公庫や地方自治体といった公的機関が貸付を行っている融資制度のことで、弊社は、市の商工課が提供している「小規模企業者小口資金」を利用しています。
公的融資を活用することで、プロパー融資と比べ、低金利でさらに返済期間が長めに設定されているため、毎月の返済負担を軽減できます。プロパー融資と比べ審査が下りやすいので、おすすめの資金調達方法と言えます。
▶リノベーション資金の調達方法については、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は弊社アパート人気№1リノベーションルームの総集編についてお伝えしました。冒頭にお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
費用が割高になってしまうリノベーションを行っても、しっかりと対応することで費用対効果が期待できる。
差別化リノベーションを展開することで仲介会社側も積極的に紹介してくれる可能性がある。
リノベーション資金を借入を見直すことで、リノベーション効果を最大化する。
近年では賃貸空室率悪化が全国的にも問題になっていることもあるため、空室対策を強化している物件が多くなってきています。しかしふたを開けてみると貸主側にとって都合の良い低予算リフォームをしている物件が多く、これでは実質的な差別化につながらないため価格競争の温床となってしまいます。
本記事でもお伝えした通り、弊社物件では自然素材を使ったリノベーションを通じて、「資産価値低下のスピードを遅らせながら長期的視点でのコスト削減」と「借主にとっての理想的な部屋」を両立することで相場に影響されにくい賃貸経営ができています。
これにより物件の管理会社や仲介会社にとっては管理料や手数料の増加に繋がるため、借主、貸主、管理会社、仲介会社の間で全てが喜ぶ四方良しの関係を築くことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント