【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われていますが、日本の人口は今後減少傾向にあることを踏まえると、不安を感じる方もいるかもしれません。
一方、単身世帯の数は2050年まで増加することが予想されており、人口減少と世帯数の動きは必ずしも一致するわけではありません。
ただし、少子化や生涯未婚者の増加が続くにつれ、ファミリー向け賃貸アパートを取り巻く環境は厳しくなっていくことが考えられます。その結果、ファミリー層をターゲットとする物件間の競争は、さらに激しくなる可能性があります。
賃貸需要の低下と物件間の競争激化が重なると、賃料を値下げしても空室が埋まりにくくなるなど、収益性が低下するリスクも高まります。
築年数が経過したアパートの空室率を改善するためには、物件の価値を高め、入居者から「選ばれる理由」をつくることが重要です。リノベーションはそのための有効な方法の一つであり、取り組み方によっては収益改善と資産価値向上の両方を目指すことができます。
賃貸空室率が約25％と全国平均と比べて高い山梨県で、築年数が経過したファミリー向け賃貸アパートを所有する弊社でも、2017年の繁忙期には募集していた部屋がほとんど決まらず、収益が悪化しました。
しかし2018年から差別化リノベーションを進めた結果、2020年以降は年間入居率95％以上を維持するなど、入居率と収益性を改善することができました。
本投稿は、過去5回にわたって掲載した「弊社リノベーションルーム」の総集編です。実際に自社所有物件に導入してきたカフェスタイルキッチン、造作洗面台、琉球畳、漆喰、浴室リノベーションを取り上げ、各リノベーションの内容や裏話、貸主側のメリットについて解説します。
▶なお、築年数が経過した賃貸物件で空室対策リノベーションを行う際の考え方や費用、収益改善まで含めた全体像については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
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▼ 目次
１．人気リノベーションアパート総集編
【本記事でお伝えする結論】
"リノベーションルーム総集編で重要なポイント”
築古物件でも、借主から「選ばれる理由」をつくるリノベーションによって差別化を図ることができる。
既存設備を活かすなど、費用と募集時の訴求力を見極めることで、リノベーションの費用対効果を高められる。
差別化リノベーションと独自集客を組み合わせることで、入居率や収益性の改善につなげることができる。
１．人気リノベーションアパート総集編
本記事で紹介する内容は、1993年築20戸の自社所有アパートで実際に導入し、入居者募集を行いながら検証してきた事例です。弊社が所有物件をリノベーションする際、下記のポイントを大切にしています。
集客ターゲット層に響くようなカフェスタイルリノベーションを追求
リノベーション予算を明確にすることで、収支バランスを把握する
競合他社物件の動向を確認し、使いやすさの向上とコスト削減を意識し続ける
１）弊社リノベーションの代名詞となったカフェスタイルキッチン
弊社リノベーション物件を一躍有名にさせたのが、独自に開発したカフェスタイルキッチンです。2017年それまで行ってきた空室対策に行き詰まり、部屋が殆ど埋まらず赤字に転落しました。
経営の悩みを当時通っていた美容室のオーナーさんに相談した所、「それならカフェのようなキッチンを作ればいいよ」とアドバイスしてくれました。
▶2017年当時の空室状況や、その後に取り組んだ空室対策については、関連記事「【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①」をご覧ください。
弊社所有物件の間取りは2LDK～3LDKで、主な入居者層は20代～30代のカップルや新婚夫婦となっています。こうした層をターゲットとする中で、弊社では特に女性から選ばれる部屋づくりを意識しています。
その中でも重視したのがキッチンです。毎日の生活で使用する場所だからこそ、単に機能性や利便性を高めるだけでなく、デザイン性や温かみを感じられる空間にすることが重要だと考えました。
一般的な賃貸住宅のキッチン交換では、セクショナルキッチンやシステムキッチンを採用する方法があります。
しかし、既存の限られたスペースに既製品を設置する場合、十分な調理スペースを確保することが難しいケースもあります。また、既製品への交換だけでは他の物件との差別化が難しいと弊社では考えました。
そこで開発したのが、オリジナルのカフェスタイルキッチンです。高い機能性と利便性を確保しながら無垢材を使用し、既製品とは異なる温かみのあるデザインに仕上げています。
実際に、2018年から実施している「見るだけ見学会」のアンケートでは、約7割の方が最も印象に残った設備としてキッチンを挙げています。
製作費用は約50万円ですが、弊社では単なる設備交換ではなく、入居希望者から「選ばれる理由」をつくるための投資として位置づけています。実際の見学者からの反響を踏まえても、リノベーションによる差別化を図るうえで費用対効果の高い設備の一つだと考えています。
▶弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンの特徴や製作の経緯については、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編」をご覧ください。
２）毎日の身支度の時間が楽しくなるワクワクする洗面台
弊社物件では上級グレードの部屋のみオリジナルの洗面台を設置しています。こちらもキッチン同様に無垢材をベースにした完全手作りの一点物です。
これに合わせて鏡も新調し、身支度の時間が楽しくなるよう既製品の洗面台と比べて2倍以上のサイズに変更しました。また洗面ボウルも底の深い業務用を採用し、水撥ねが少なく、掃除しやすい設計にしています。
弊社が開発したオリジナル洗面台は、既製品の「水撥ねしやすい」「よくあるデザイン」といったデメリットを解消してくれるだけではなく、「生活感が一切感じられない」「デザイン性が高い」と借主からは高い評価を頂いております。
リノベーション費用は、内装も合わせると40万円程度はかかってしまいますが、費用対効果は十分期待できます。
▶弊社オリジナル洗面台の特徴やリノベーションの工夫については、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！洗面台編」をご覧ください。
３）和室NOをYESに変えた和モダン空間が魅力的な琉球畳
近年の賃貸市場では洋室化が急速に進んでおり、その動きは顕著となっています。かつては当たり前だった和室が、今では急激に減少しています。
この背景には、ライフスタイルの変化が影響していることは間違いありませんが、それ以上に退去時の表替え費用（約3万円）を避けたいニーズが、強まっている点も重要な要因と言えます。
そのため今まで和室があった物件では、畳を撤去しフローリングを施工するケースが増えています。
しかし和室を洋室に改修しても、押入をクローゼットに変更して、木製の窓枠を撤去しない限り、どうしても和室特有の雰囲気が残ることに、違和感を感じたため、弊社物件では2017年に試験的に琉球畳を採用しました。
その結果、和室でありながらモダンテイストが味わえることから、内見時においても高い評価をもらうことができ入居促進に繋げることができました。
さらに「和洋折衷型賃貸」という新たなマーケティング開拓と、差別化を図ることができたため、集客が不利になるどころか、むしろ優位に展開することができました。
＊＊お役立ち情報＊＊
弊社では、和室のデザイン性やメンテナンス性を考慮して琉球畳を採用しています。縁のないすっきりとしたデザインのため、洋室を中心としたリノベーションとも合わせやすく、和室の良さを残しながら現代的な空間に仕上げることができます。
▶実際に弊社物件へ入居された方の和室に対する感想については、関連記事「おしゃれ賃貸グレイスロイヤルに入居された方に取材してきました」をご覧ください。
▶弊社物件で実際に行った琉球畳を使った和室リノベーションについては、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！和室編」をご覧ください。
４）築古物件の室内機能性を大幅に改善させる漆喰
近年ではリノベーションを施す賃貸物件も増えていますが、築年数が経過した物件では、断熱や湿気、防音など室内環境に対して不満を感じる入居者がいることが、LIXIL住宅研究所の調査でも報告されています。
そこで弊社では、デザイン性だけではなく室内環境にも配慮したリノベーションを行うため、上級グレードの部屋に自然素材の漆喰を採用しています。
実際に漆喰を施工した部屋の借主からは、「冷暖房費を抑えられた」「手塗りの壁の質感がとてもいい」といった声をいただいています。これは借主個人の感想ですが、室内の快適性やデザイン面を含めて評価されています。
一方、漆喰は壁紙と比べると施工費が高く、弊社の施工事例では約3倍～5倍のコストがかかっています。そのため、初期費用だけで判断するのではなく、長期的な維持管理まで含めて採用を検討することが重要です。
弊社では、漆喰の特徴に加えて、実際にかかった施工費や退去後の補修費なども確認しながら、賃貸物件の壁材としての費用対効果を検証しています。
▶弊社物件で実際に行った漆喰リノベーションの特徴や施工内容については、関連記事「弊社アパートの人気No.1リノベーションルームを大公開！壁材編」をご覧ください。
▶漆喰施工後の補修費やランニングコストについては、関連記事「漆喰の補修工事は高いのか？」をご覧ください。
５）低予算でも高級ホテル並みに蘇った浴室
賃料値上げを目的としたリノベーションを行う際、キッチン・洗面台・浴室などの水回りは、内見時の印象を左右する重要なポイントです。
弊社でも過去の募集経験から、築年数が経過した物件では、内装だけをきれいにしても古い水回り設備が目立ってしまい、リノベーションによる訴求力を十分に高められないと考えています。
浴室をあえて活かすリノベーション
古い賃貸物件では、浴室の状態によって築年数以上に古い印象を与えてしまうことがあります。そこで弊社では、浴室の状態に問題がなければ、すべてを新品に交換するのではなく、既存設備の状態を確認したうえで既存浴室を活かしたリメイクを選択しています。
実際に弊社が行っている浴室リメイクは、ユニットバスへ交換する場合と比べて約1/3の費用で施工することができます。既存浴室を活用することでリノベーション費用を抑えながら、見た目や清潔感を改善できる点が大きなメリットです。
リメイク後の浴室については、借主からも「清潔感があり、高級ホテルの浴室みたい」といった評価をいただいています。このような実体験から、弊社では既存設備の状態が良ければ、必ずしも新品へ交換する必要はなく、既存設備を活かすことも費用対効果を高める方法の一つだと考えています。
▶弊社物件で実際に行った浴室リノベーションの施工内容については、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！浴室編」をご覧ください。
▶築古アパートで実践できるリノベーションのアイデアについては、関連記事「【賃貸空室対策に効果的】築古アパートのリノベーションアイデア」をご覧ください。
▶実際のリノベーション経験から分かったメリット・デメリットについては、関連記事「【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説」をご覧ください。
２．リノベーションして弊社が変わったことは？
１）閑散期でも客付けができるようになった
2018年から行っている差別化リノベーションを推進したことによって、まず一番変わった点は閑散期でも安定した客付けをすることができた点です。
弊社物件のターゲット層である20～30代女性が喜ぶ、カフェスタイルに特化した差別化リノベーションと公式ウェブサイトを使って集客していることから、より多くの方に物件情報を拡散させることができます。
そのため閑散期中に退去が発生したとしても、早ければ入居中～遅くても2か月以内には入居申込が入ることが多いため、安定した賃貸経営を行うことができています。
▶閑散期の客付け効果については、過去記事をご覧下さい。
２）リノベ＋独自集客＝収益性UP
築年数が経過した物件をリノベーションすることにより、資産価値が高くなるため賃料の引き上げが可能となります。しかし一般的な賃貸検索サイトに依存した集客を行うと「築年数」や「賃料」などの条件で検索結果が絞られるため、相場以上の賃料設定が難しくなります。
弊社では、差別化リノベーションに加えて公式ウェブサイトやSNSによる独自集客を併用することで、賃貸検索サイトだけに依存せず、部屋のコンセプトやリノベーションの魅力を入居希望者へ直接伝えています。
その結果、弊社物件では相場や築年数だけで判断されにくくなり、希望する賃料で貸し出すことに成功しています。こうした取り組みは、2020年以降の入居率や収益性の改善にもつながっています。
３）リノベ費用を固定化させることに成功
リノベーションにおける大きなデメリットの一つは、費用が高額になりやすい点です。リノベーションをする際、本当に必要な個所のみを変更すべきであり、闇雲に上質な設備を導入しても、新築物件並みの賃料設定はできないため、集客効果を期待することはできません。
実際に弊社物件でも、良かれと思って設置した設備が空振りに終わってしまい、集客で苦戦敷いてしまった経験がありました。その後、リノベーション費用に関しては予め予算を決めて対応しています。
費用を固定化しても、創意工夫することで質を維持することができたため集客に苦戦を強いられることはありませんでした。
▶弊社が実際に経験した賃貸リノベーションの失敗例と、その後に行った対策については、関連記事「【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーションの失敗と対策を解説」をご覧ください。
４）メディアから注目される
弊社代表は相続で不動産賃貸経営を始めたものの、継承した当時は債務超過状態で、いつ自己破産してもおかしくない状況でした。
あまりにもキャッシュフローが悪化していたため、当時のメインバンク担当者から「長田さんみたいな人を資産貧乏っていうのですよ」と言われたこともあります。
その後、リノベーションなどによって物件の経営改善を進めました。さらに、賃貸空室率が約25％と全国平均と比べて高い山梨県で、築年数が経過したアパートの入居率や収益性を改善した実績が注目され、2018年以降、毎年のようにメディアから取材を受けるようになりました。
▶弊社取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
５）借入金利の減額に成功
2期連続で増収増益を達成した際、融資担当者に「金利の見直し」と提案したところ、相続で借りた遺留分融資の金利を0.3％引き下げすることに成功しました。この見直しにより、毎月約1.1万円を節約することができました。
弊社物件は2015年にアパートローンを現在のメインバンクに借り換えを行った際、返済期間を延長しました。その結果、アパートローン完済前に建物の減価償却が終了してしまうため、2025年以降デッドクロスに突入するリスクが浮上しました。
しかし弊社物件はリノベーションを積極的に行ったことで、物件稼働率が常に95％以上を維持していること、また物件を含む所有している土地の担保能力が非常に高い点も評価され、2024年10月、メインバンクからの提案を受け、アパートローンを含む大型融資5本を、信販系保証会社に借り換えを行いました。
この際に、返済期間をさらに延長したことで、従前と比べキャッシュフローが改善され、黒字倒産の危機を脱することができました。
▶弊社のデッドクロスの詳細はこちらをご覧下さい。
３．リノベ借入金利を抑えるコツ
リノベーションではまとまった資金が必要になるため、借入金利をどのように抑えるかは、貸主にとって重要なポイントです。弊社では、リノベーション資金の調達に市の制度融資も活用しています。
公的融資には、日本政策金融公庫や地方自治体などが関係する融資制度があり、弊社では甲府市の「小規模企業者小口資金」を利用しています。
弊社が金融機関から提示されているプロパー融資の金利は現在3％台ですが、「小規模企業者小口資金」を利用した場合、利子補給を含めると実質1％台で資金を調達できています。
リノベーションではまとまった資金を借り入れることもあるため、この金利差は借入期間全体の資金負担を考えるうえで大きなメリットになります。
ただし、融資条件や適用金利、利子補給の内容、審査基準などは金融機関や制度、申込者の状況によって異なります。利用を検討する場合は、最新の制度内容を自治体や金融機関に確認することが必要です。
▶リノベーション費用を準備するための資金調達方法については、関連記事「賃貸退去リフォームしたいが手元に資金がない！どうしたらいい？」をご覧ください。
▶リノベーション資金を借り入れる際のプロパー融資と保証協会付き融資の違いについては、関連記事「【賃貸リノベーション】プロパー融資と保証協会付き融資どっちがいい？」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、1993年築20戸の自社所有アパートで実際に行ってきたリノベーション事例を紹介しました。
弊社では、単に古い設備を新品へ交換するのではなく、入居者から「選ばれる理由」をつくることを重視し、カフェスタイルキッチンや造作洗面台、琉球畳、漆喰などを取り入れてきました。また、浴室のように既存設備を活かせる場合は、費用と募集時の訴求力を確認しながらリメイクを選択しています。
さらに、こうした差別化リノベーションと公式ウェブサイトやSNSによる独自集客を組み合わせた結果、弊社物件では2020年以降、年間入居率95％以上を維持するなど、入居率と収益性を改善することができました。
リノベーションでは費用をかけること自体が目的ではなく、自社物件のターゲットや競合状況を踏まえ、どこに費用をかけ、どこを活かすのかを判断することが重要だと考えています。
▶弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に行ってきた空室対策リノベーションの内容や、入居率・家賃収入の改善実績については、「空室対策リノベーション実績」でまとめてご紹介しています。
今回ご紹介した内容は、弊社が所有する1993年築20戸のアパートで実際に取り組んできた事例です。ただし、効果的な空室対策は築年数や間取り、立地、競合状況などによって異なります。
「自分の物件ではどこから改善すべきかわからない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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