不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。
しかし日本の人口は今後確実に減少傾向となるため、人口減少による世帯数減少は賃貸経営にとって大打撃となります。
今までは家賃値下げをすれば集客できていた物件でも、需要そのものが低下してしまえば負のスパイラルに陥ってしまうことは必定。場合によっては淘汰されてしまう可能性がでてきてしまいます。
賃貸空室率を改善させる唯一の方法は資産価値を高めることで、築年数が経過している物件でもリノベーションを行えば収益改善＋資産価値向上を図ることができます。
日本一空室率の悪い山梨県に築年数が経過している物件を所有している弊社は、2017年の繁忙期募集部屋が全く埋まらず収益が悪化してしまいました。
ただ2018年から差別化リノベーションを展開することによって、入居率＋収益性を改善させることに成功し、2020年以降からは増収増益＋満室を達成することができました。
本投稿は過去5回にわたって掲載した「弊社リノベーションルーム」の総集編として、各リノベーション部屋のまとめとリノベーション裏話、リノベーションを行うことによる貸主側のメリットなどについてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"リノベーションルーム総集編で重要なポイント”
１．人気リノベーションルーム総集編
弊社が自社物件をリノベーションする際、下記のポイントを大切にしています。
集客ターゲット層に響くようなカフェスタイルリノベーションを追求
リノベーション予算を明確にすることで、収支バランスを把握する
競合他社物件の動向を確認し、使いやすさの向上とコスト削減を意識し続ける
１）弊社リノベーションの代名詞となったカフェスタイルキッチン
弊社リノベーション物件を一躍有名にさせたのが、独自に開発したカフェスタイルキッチンです。
2017年それまで行ってきた空室対策に行き詰まり、部屋が殆ど埋まらず赤字に転落しました。
当時通っていた美容室のオーナーさんに相談した所、「それならカフェのようなキッチンを作ればいいよ」とアドバイスをしてくれました。
▶2017年当時のアパート経営状況については、過去記事をご覧下さい。
カフェスタイルキッチンを製作したことによって、顧客満足度を高めると同時に、無垢材ならではの経年変化を楽しむことができる、という新たな魅力の発見にもつながりました。
製作にかかる費用は約60万円ですが、資産価値が下がりにくく家賃の維持／値上げがしやすくなる点においては、リノベーションの効果を最大化してくれるためコストパフォーマンスが優れていると言えます。
▶弊社オリジナルキッチン詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）毎日の身支度の時間が楽しくなるワクワクする洗面台
弊社物件では上級グレードの部屋のみオリジナルの洗面台を設置しています。
こちらもキッチン同様に無垢材をベースにした完全手作りの一点物です。
これに合わせて鏡も新調し、身支度の時間が楽しくなるよう既製品の洗面台と比べて2倍以上のサイズに変更しました。また洗面ボウルも底の深い業務用を採用し、水撥ねが少なく、掃除しやすい設計にしています。
弊社が開発したオリジナル洗面台は、既製品の「水撥ねしやすい」「よくあるデザイン」といったデメリットを解消してくれるだけではなく、「生活感が一切感じられない」と借主からは高い評価を頂いております。
リノベーション費用は15万円前後はかかってしまいますが、費用対効果は十分期待できます。
▶弊社のリノベーション洗面台の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）和室NOをYESに変えた和モダン空間が魅力的な琉球畳
近年、賃貸物件の大きな流れとして急速に洋室化が進んでいます。
ひと昔では当たり前だった和室は、急激に減少し今まで和室があった物件でも洋室に変更するところが増えてきています。
弊社では和室を洋室に変更しても和室感はどうしても残ってしまうことに違和感を感じたため、2017年に試験的に琉球畳を採用しました。
その結果、和室でありながらモダンテイストが味わえることから、内見時においても高い評価をもらうことができ入居促進に繋げることができました。
さらに「和洋折衷型賃貸」という新たなマーケティング開拓＋差別化を図ることができたため、集客上不利になるどころか有利に展開させることができました。
▶弊社和室に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）築古物件の室内機能性を大幅に改善させる漆喰
近年ではリノベーションを施す物件が多くなってきました。
しかし室内機能性（断熱、湿気、防音）改善をしているところはほぼないといっても過言ではありません。
そこで弊社ではこの部分をしっかりと対応しないと、家賃値上げをしても借主には満足して頂けないと考え上級グレードの部屋のみ、自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰施工した部屋に入居している借主からは「冷暖房費を抑えられた」「手塗りの壁がとてもいい」といった嬉しい声を多数頂いています。
施工にあたり、漆喰の効果における持続性について気になったためメーカへ確認したところ担当者から「効果は半永久的」という回答を頂きました。このようなことから費用対効果の最大化も期待できます。
▶弊社漆喰リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
５）低予算でも高級ホテル並みに蘇った浴室
家賃値上げを目的としたリノベーションを行う際、水回り部分（キッチン、洗面台、浴室）の対策を行わないと、内見者に納得してもらうことができません。水回りのどこか1つでもリノベーション対応していないと、早期客付けは難しくなってしまうことが過去の実績からもわかっています。
古い賃貸物件の浴室は築年数以上に古さが滲み出ます。
システムバスを導入するとなると最低でも50万円以上の費用が発生してしまいますが、コスト回収のために家賃へ上乗せしてしまうと新築物件と同じ家賃帯になるため、集客上不利になってしまいます。
そこで弊社では浴室をキッチン同様「既存のものを活かしたリメイク」というを選択しています。
本リメイクはシステムバス導入コストの約1/3で施工できるため大幅なコストカットができる一方で、借主からは「清潔感があり高級ホテルの浴室みたい」と非常に高い評価をいただけているため、費用に対する顧客満足度という点で非常に有効だと言えます。
▶浴室リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．リノベーションして弊社が変わったことは？
１）閑散期でも客付けができるようになった
2018年から行っている差別化リノベーションを推進したことによって、まず一番変わった点は閑散期でも安定的な集客をすることができた点です。
弊社物件で集客ターゲットである女性が喜ぶような差別化リノベーション＋公式サイトを開設していることから、より多くの方に物件情報を拡散させることができます。
そのため閑散期中に退去が発生したとしても、早ければ募集開始1週間～遅くても2か月以内には入居申込が入ることが多いため、安定した賃貸経営を行うことができています。
２）リノベ＋独自集客＝収益性UP
築年数が経過した物件をリノベーションすることによって、資産価値が高くなるため家賃値上げをすることが可能となります。しかし一般的な集客に依存してしまうと「築年数」「家賃帯」等で検索されるため、家賃相場以上の設定をすることが難しくなってしまいます。
弊社物件では公式サイトを開設＋独自集客をすることによって家賃相場の影響を受けることなく弊社が希望する家賃帯で借りていただくことができるようになったため、2020年以降は増収増益を達成できています。
３）リノベ費用を固定化させることに成功
リノベーションにおける唯一のデメリットは費用が高額になる点です。
リノベーションをする際、本当に必要な個所のみを変更すべきであり、闇雲に上質な設備を導入しても集客効果を期待することはできません。
弊社でも、良かれと思って設置した設備が空振りに終わってしまい、集客上不利になってしまったことがありました。
その後、リノベーション費用に関しては予め予算を決めて対応しています。
費用を固定化しても、創意工夫することで質を維持することができたため集客に苦戦を強いられることはありませんでした。
▶弊社リノベーション失敗例に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）メディアから注目される
弊社代表は相続で不動産賃貸経営を始めたものの、継承した当時は債務超過状態でいつ自己破産してもおかしくはありませんでした。
余りにもキャッシュフローが悪化していたため、当時のメインバンク担当者から「長田さんみたいな人を資産貧乏っていうのですよ」と揶揄されていました。
どん底状態だった物件を再生させ、更に再生させたエリアが「日本一空室率が悪い山梨県」であったことから、リノベーション事業を展開した2018年以降毎年のように取材を受けるようになりました。
▶弊社取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
５）借入金利の減額に成功
昨年2期連続で増収増益を達成した際、融資担当者に「金利の見直しをしてほしい」と提案しました。
その結果、相続で借りた遺留分融資の金利を0.3％引き下げすることに成功し、その結果毎月約1.1万円を節約することができました。
３．リノベ借入金利を抑えるコツ
リノベーション費用の借入する際に発生する金利をどうやって抑えるか苦慮している貸主は多いのではないでしょうか。
弊社物件でも金利を抑えたいと考え毎回公的融資を活用しています。
公的融資とは、公的機関から融資をしてもらうことで、弊社の場合は市の商工課が提供している「小規模企業者小口資金」を利用しています。
公的融資を活用することで、金融機関で借りるより金利を抑えることができるため、毎月の支払いがとても楽になります。
４．まとめ
今回は弊社アパート人気№1リノベーションルームの総集編についてお伝えしました。冒頭にお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
費用が割高になってしまうリノベーションを行っても、しっかりと対応することで費用対効果が期待できる
差別化リノベーションを展開することで仲介会社側も積極的に紹介してくれる可能性がある
リノベーション資金を借入を見直すことで、リノベーション効果を最大化する
近年では賃貸空室率悪化が全国的にも問題になっていることもあるため、空室対策を強化している物件が多くなってきています。しかしふたを開けてみると貸主側にとって都合の良い低予算リフォームをしている物件が多く、これでは実質的な差別化につながらないため価格競争の温床となってしまいます。
本記事でもお伝えした通り、弊社物件では自然素材を使ったリノベーションを通じて、「資産価値低下のスピードを遅らせながら長期的視点でのコスト削減」と「借主にとっての理想的な部屋」を両立することで家賃相場に影響されにくい賃貸経営ができています。
これにより物件の管理会社や仲介会社にとっては管理料や手数料の増加に繋がるため、借主、貸主、管理会社、仲介会社の間で全てが喜ぶ四方良しの関係を築くことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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