空室対策コンサルタント ㈲山長
2月13日6 分
賃貸物件の家賃は築1年毎に1％下落すると言われています。エリア内の家賃相場は築年数の経過と共に下落していきますので、現況家賃と家賃相場に乖離が必然的に発生します。
そのため募集時及び入居中において借主から家賃値下げ要求を受けることはよくあることですが、貸主にとって家賃値下げは収益低下となるため、出来ることならば避けたいのが本音です。
借主から家賃値下げ要求を回避する唯一の方法は、物件資産価値を高めることです。
資産価値が高い状態を維持することができれば、家賃相場の影響を受けにくくなるため、借主からの値下げ要求が発生しにくくなります。
本投稿は借主からの家賃値下げ要求回避するための方法について、お伝えいたします。
▼目 次
１．家賃値下げ要求が発生する理由
２．家賃値下げ要求を避けるためには？
１）外壁塗装
２）付加価値を高めるリノベーション
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"借主からの家賃値下げ要求回避で重要なポイント”
賃貸物件の家賃値下げが発生する理由について説明します。
背景には借地借家法が関連しています。土地や建物の貸し借りが行われる際、一般的借りる側の立場（権利）が弱くなってしまいます。そのため借りる側の法的保護を目的に借地借家法が制定されています。
借地借家法第32条1項には次のような条文があります。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額を増減を要求することができる。
冒頭でお伝えした通り、築1年毎に家賃1％が下落すると言われています。そのため募集時及び更新時において「近傍同種の建物の借賃に比較して不相応」になる可能性が非常に高くなります。
そのため契約更新時現況家賃と家賃相場が乖離があることに気づいた借主は、同法を理由に家賃減額請求を起こします。家賃減額に関しては貸主許可が必要となるため、双方が合意しない限り家賃値下げはできません。
近年の賃貸市場は借り手有利な状態となっているため、借主からの提案を無下に断ると退去する可能性が高くなることから、貸主側はしぶしぶ認めているのが現実です。
ただ家賃値下げを認めてしまうとその情報は他の借主にも伝わる可能性が高くなることから、家賃値下げの連鎖が止まらなくなり負のスパイラルに陥ってしまいます。
契約更新時／入居申込時に家賃値下げ要求を回避させたいのであれば、物件資産価値を最大化させると効果的です。
新築物件は家賃及び初期費用が高額ですが募集開始と同時にすぐに埋まってしまいます。理由は物件資産価値が最大化になっているからです。
裏を返せば、資産価値が低下している築年数が古い物件でも物件資産価値を高めれば、家賃相場の影響を受けにくくなるため、家賃値上げ実現／更新時の家賃値下げ要求を回避させることができます。
物件資産価値を高める方法としては「外壁塗装を行う」「付加価値を高めるリノベーションを行う」ことです。それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
建物の外壁は紫外線／風雨の影響をダイレクトに受けてしまうため、次第に劣化してきます。劣化を放置してしまうと建物の躯体に悪影響を与えてしまうだけではなく、見た目的に古さが感じやすくなります。
▶外壁塗装を放置することによるデメリットについては、こちらをご覧下さい。
10年に1度の割合で外壁塗装工事を行うことで、建物寿命を延ばすことができるだけはなく築年数が経過していても古さは全く感じないため、物件資産価値が向上し入居促進効果が期待できます。
築年数が経過すると室内機能性／資産価値が低下するため客付けが難しくなります。
しかし設備交換／間取り変更などを行うリノベーションすることで、付加価値＋資産価値が向上するため、家賃値上げがしやすくなります。
リノベーションのメリットはリノベーションすることで目減りを抑えることができるため、同築年の物件と比べ高い価値をキープできる点です。そのため家賃相場より高い家賃設定でも「借主からの不満」が発生しにくくなるため、契約時家賃値下げ交渉が入りにくくなります。
弊社物件では2018年から差別化リノベーションを行い、リノベーションを機に家賃を8～10％値上げしています。
全20戸中14戸（約7割）改修済みですが、リノベーション部屋に入居されている借主から契約更新時家賃値下げ要求は全く入っていません。そのため弊社物件は安定した家賃収入を得ることに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧ください。
本投稿は借主からの家賃値下げ要求回避するための方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今回紹介した内容は弊社物件で実際に体験したことです。弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で築年数が経過している物件では価格競争が激化しています。
そのため借主から家賃値下げ要求が発生することはよくありますが、弊社では差別化リノベーションを展開することで年々利益が上昇し昨年度は過去最高を更新することができました。
その結果弊社の取組は不動産系メディアからも注目されています。
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今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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