借主からの賃貸家賃値下げ要求を避けたい！どうしたらいい？
更新日：6 日前
賃貸物件の家賃は築1年毎に1％下落すると言われています。
そのため募集時及び入居中において借主から家賃値下げ要求を受けることはよくあることですが、貸主にとって家賃値下げしてしまうと収益低下となるため、出来ることならば避けたいのが本音です。
借主から家賃値下げ要求を回避する唯一の方法は、物件資産価値を高めることです。
資産価値が高い状態を維持することができれば、家賃相場の影響を受けにくくなるため、借主からの値下げ要求が発生しにくくなります。
本投稿は借主からの家賃値下げ要求回避するための方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"借主からの家賃値下げ要求回避で重要なポイント”
１．家賃値下げ要求が発生する理由
そもそもどうして賃貸物件では家賃値下げが発生しやすいのでしょうか？
背景には、借地借家法が関連しています。土地や建物の貸し借りが行われる際、一般的には借りる側の立場が弱くなってしまいます。
そのため借りる側の法的保護を目的に借地借家法が制定されています。
借地借家法第32条1項には次のような条文があります。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額を増減を要求することができる。
冒頭でお伝えした通り、築1年毎に家賃1％が下落すると言われています。そのため募集時及び更新時において現況家賃と家賃相場には当然乖離が発生してもおかしくはありません。
またよくあるケースが、空室を早期に埋めるために家賃値下げした結果、同じ建物内で家賃帯が大きく異なることがあります。
このようなことになると、現在入居している借主は不利な立場となってしまいます。内見時／更新時に家賃値下げ要求が発生するのはまさに上記が最大の理由となっています。
２．家賃値下げ要求を避けるためには？
家賃値下げを繰り返して行ってしまうと、確実に負のスパイラルに陥ってしまいます。特に築年数が経過している物件では価格競争が発生しやすくなっているため、収益が低下しやすい構造となっています。
例え築年数が経過しても、借主からの家賃値下げ要求を避けることができます。それは物件資産価値を常に高めておくことです。
新築物件は家賃及び初期費用が高額となっていますが、募集開始と同時にすぐに埋まってしまいます。理由としては最新設備が充実していることと、物件資産価値が高いからです。
裏を返せば、築年数が経過していたとしても物件資産価値を高めることで、家賃相場の影響を受けにくくなり家賃値上げも可能となります。
物件資産価値を高める方法としては「外壁塗装を行う」「付加価値を高めるリノベーションを行う」ことです。それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）外壁塗装は必須
建物の外壁は紫外線の影響をダイレクトに受けてしまうため、次第に劣化してきます。劣化を放置してしまうと建物の躯体に悪影響を与えてしまうだけではなく、見た目的に古さが感じやすくなります。
▶外壁塗装を放置することによるデメリットについては、こちらをご覧下さい。
外壁塗装を放置するとリスクがたくさん！塗装の必要性や見分け方を解説
10年に1度の割合で外壁塗装工事を行うことで、建物寿命を延ばすことができるだけはなく築年数が経過していても古さは全く感じないため、物件資産価値が向上し入居促進効果が期待できます。
２）付加価値を高めるリノベーション
築年数が経過すると室内設備の使い勝手は新築物件と比べて劣ってしまいます。
そのため何も対策しなければ、適正家賃にしても早期成約が難しくなるため空室期間が長期化してしまいます。
しかし築年数が経過しても室内設備／間取り変更などを行うリノベーションすることで、付加価値＋資産価値が向上するため、家賃値上げがしやすくなります。
先程紹介した借地借家法第32条1項では、貸主も正当理由があれば貸主に家賃値上げ要求を行うことができます。しかし値上げには双方の同意が必要となるため事実上値上げは難しいのが正直なところです。
リノベーションのメリットはリノベーションを機に家賃値上げがしやすいため、家賃相場より高くても借主さえ同意・入居すれば収益改善が期待できます。弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを行い家賃を8～10％値上げしました。
その結果3年前から増収増益＋満室達成することができ、本執筆時の2023年5月23日現在も満室状態を継続しています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧ください。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
３．まとめ
本投稿は借主からの家賃値下げ要求回避するための方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今回紹介した内容は弊社物件で実際に体験したことです。弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で築年数が経過している物件では価格競争が激化しています。
そのため借主から家賃値下げ要求が発生することはよくありますが、弊社では差別化リノベーションを展開することで年々利益が上昇し昨年度は過去最高を更新することができました。
その結果弊社の取組は不動産系メディアからも注目されています。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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