アパート経営最大リスクを回避するためには？

最終更新: 4日前

アパート経営されている貸主にとって、最大のリスクと言えばやはり「空室発生による家賃収入が減少」ではないでしょうか？

賃貸アパートは築年数の経過と共に資産価値が下落します。築10年目までは資産価値目減りを抑えることができるため退去が発生しても早期客付け／家賃値下げも最小限に抑えることができます。

しかし築年数10年目／20年目を迎えると資産価値が一気に下落するため家賃相場の下落率も大きくなり空室リスクが一気に高まります。

空室リスクを解消には、空室対策するしか方法なく一般的に以下の空室対策は効果が期待できると言われています。

ただし近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態＝需要と供給のバランスが逆転しています。そのため上記空室対策はコモディティ化になるため、貸主が思っているほど効果を期待することができなくなっています。

【コモディティ化になってしまう背景】

アパート経営で空室発生を防ぐことは100％できません。ただ早期成約に近づけることは可能であり、空室による家賃機会損失をいかにして抑えるかが、アパート経営を成功させるかどうかの分岐点となります。

空室による家賃機会損失を抑えるには、以下の点に気をつけるべきと弊社では考えています。

それぞれの理由についてみていきましょう。

成約ターゲットに沿った部屋を提供する

募集しているのに部屋が埋まらない物件に共通しているのは、ペルソナ設定をしないまま空室対策をしている可能性が高いです。

弊社物件は間取りが２LDKであるため、入居される方の大半は20～30代のカップル／新婚さんとなるため、部屋探しの主導権は女性側にあると判断。

そこで、女性が気に入るシンプルナチュラルに特化したリノベーションを2018年から随時展開。室内クオリティーを高めるために、自然素材の漆喰や無垢材をふんだんに使うことで、温かみが感じられる落ち着いたリノベーション部屋を製作しました。

その結果、内見当日に入居申込される方が多くなり、今では内見された方の約8割は入居申込されるようになりました。

▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用するケースが多いため、物件募集する際仲介会社に同サイト掲載を依頼します。

ただ同サイトは希望条件を入力することができるため、条件に1つでも該当しない物件はその時点で成約対象外となってしまいます。

つまり競争力が低下した築年数が古い物件は、同サイト集客は不利なるため反響数を高めるために家賃値下げを余儀なくされます。

弊社代表は「リノベーションしても築年数で判断されれば反響数を伸ばすことができない」と判断し、リノベーション事業を展開した2018年に物件公式サイトを立ち上げ、独自集客を展開しました。

その結果近年では同サイト内からの反響数が急激に増加し、入居される方の約8割は弊社公式サイトから問合せをされた方となりました。

成約ターゲットに沿ったシンプルナチュラルリノベーション＋独自集客を強化した結果、2020年以降早期客付けさせることに成功し、空室による家賃機会損失を最小限に抑えることに成功しています。

一般的な賃貸空室期間は概ね4～5か月ですが、弊社物件では平均1か月以内に客付けさせることに成功しています。

空室による家賃機会損失最小限＋リノベーションを機に家賃値上げを行ったことから、従前と比べ収益性を高めることに成功。

昨年度は2017年と比べて年間家賃収入が約430万円UPとなり過去最高を更新することができました。

賃貸アパートは築年数の経過と共に資産価値が低下するため収益性が悪化してしまいます。しかし資産価値を高めるリノベーションを行うことでアパート経営最大のリスク＝空室長期化を避けることができ更に収益性も高めることができます。

近年では部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数だけで物件判断される方は少なくなっているため、築20年以上経過している物件を所有している貸主は、リノベーションを検討されることをおススメします。

今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。

そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。

過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。

取締役　長田穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント

あなたのアパート経営を支援させていただきます！

▶︎〒400-0053　山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

120